Какую доходность приносила недвижимость в США в сравнении с доходностью акций и облигаций? Из каких компонентов она формируется доходность недвижимости?

Рынок недвижимости по определению отличается меньшей ликвидностью, нежели биржевые рынки акций, облигаций и стандартизованных контрактов. Помимо уровня ликвидности, рынок недвижимости может отличаться меньшей склонностью к резким колебаниям цен (не всегда) и невозможностью применения подхода маржинальной торговли из-за неделимости базового актива.

Недвижимость – это важнейший актив США.

Доходность от вложения в недвижимость в США за второй квартал 2012г. составила 19,1 трл.руб, в то время как доходность от инвестирования в акции составила примерно 16 трл.руб. (35-19), доходность от инвестирования в облигации – примерно 5 трл.руб. Соответственно с 2003 по 2012 гг. наибольшую доходность приносило инвестирование в недвижимость. (источник – «the wall street journal»).

Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)

Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., потому что эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов. В данном случае имеется ввиду формальный доход, принесенный на каждый вложенный доллар (или рубль), без учета изменения реальной покупательской способности этой валюты.

Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости.

Вопрос 80Дайте краткое описание теории спекулятивных пузырей по Роберту Шиллеру.

Профессор Йельского университета Роберт Шиллер

Спекулятивные пузыри в сфере недвижимости, на фондовых биржах и товарных рынках, которые сопровождали нынешний глобальный финансовый кризис, также являются и его первопричиной. Но было бы ошибкой заключить, что закрытие спекулятивных рынков или, скажем, сдерживание посредством введения налога, улучшит ситуацию.

Спекулятивный пузырь это социальная эпидемия. Новости о повышении цен обогащают ранних инвесторов, появляются истории успеха, которые тиражируются, вызывая зависть и интерес. Эмоциональное возбуждение толкает на рынок все больше и больше народу, цены опять растут, в особо тяжелых случаях появляются теории о наступлении "новой эры" - пузырь все растет. После того как пузырь лопнет, такое же заражение подпитывает стремительный распад, - по мере того как падающие цены заставляют все больше и больше людей уходить с рынка. Опять тиражируются истории, но уже истории поражений.

Невозможно точно предсказать пузыри. На мой взгляд, пузыри являются социальными эпидемиями, которым способствует своего рода инфекция, передаваемая от человека к человеку. Пузырь образуется, когда увеличивается уровень заразности для идей, которые поддерживают пузырь. Но уровень заразности зависит от стереотипов мышления, которые трудно оценить.

Большие спекулятивные пузыри появляются редко. (Маленькие пузыри, скажем, в цене отдельных акций, появляются все время и не могут рассматриваться в качестве ответа на вопрос.) И поскольку большие пузыри продолжаются многие годы, их прогнозирование означает прогноз на много лет в будущем, что можно сравнить с предсказанием, кто будет руководить правительством через двое выборов.

81. Поясните как связана гипотеза жизненного цикла с ценами активов в общем и недвижимости в частности.

На рынке недвижимости с 50х годов наблюдался устойчивый тренд роста. Это можно объяснить с демографической точки зрения. Гипотеза жизненного цикла предполагает, что молодое поколение живет в долг и потребляет сбережения. На заемные деньги покупает какие-то активы: машину, квартиру, вкладывает в акции, облигации. В среднем возрасте расплачивается с долгами, далее происходит накопление своих активов, которые тратят в пенсионном возрасте. Следствием из этой гипотезы является то, что демографические волны должны влиять на цены активов, в том числе акции, облигации, недвижимость. Такая демографическая волна как раз наблюдается в настоящее время: после Второй мировой войны был бум рождаемости во многих странах, включая Россию, страны Европы и США.

81. Гипотеза жизненного цикла предполагает, что люди в молодости влезают в долги, т.е. их активы отрицательны. Затем в средние годы они гасят долги и начинают вкладывать в активы – покупка дома, накопление на старость в виде ценных бумаг и счетов в банках. Соответственно, если в стране преобладают люди среднего возраста, то вложения в недвижимость и вообще во все активы будут большими => цена на активы будут расти. Так было в частности в США из-за послевоенного бэби-бума – резкого увеличения рождаемости. Если же в стране много старого населения, то цены на недвижимость будут расти медленнее.

82. «Якорь внутренней стоимости» - это некая справедливая стоимость недвижимости. Однако подобную справедливую стоимость тяжело определить, т.к. часто недвижимость покупается не ради инвестиций, а ради потребительских целей. Соответственно при росте цен на недвижимость, раз уж нельзя ориентироваться на справедливую цену, покупатели ориентируются просто на текущий рост цен, ожидая дальнейшего роста, не зная при этом ориентиров, соответственно могут возникнуть пузыри.