Вопрос №74.Зачем инвестировать в альтернативные активы? На какие выгоды рассчитывают инвесторы?

Альтернативные инвестиции предлагают альтернативу традиционным инвестициям, среди которых акции и облигации.

Плюсы от инвестирования в альтернативные активы:

1. Любая рациональная инвестиционная стратегия должна обладать значительным уровнем диверсификации, позволяющим свести к минимуму, а иногда и полностью удалить, несистематический риск в целом по портфелю. Таким образом, наличие на рынке широких инвестиционных возможностей позволяет сформировать высокодиверсифицированный портфель, обладающий максимальной доходностью при заданном уровне риска. Существует определенная группа нетрадиционных активов, позволяющих добиться снижения корреляции инвестиционного портфеля и фондового рынка, предоставляя в результате этого дополнительную диверсификацию и увеличение общего уровня ожидаемой доходности. Вложения в подобные активы называются альтернативными инвестициями.

2. Отрицательная корреляция с другими активами. Во многих случаях активы альтернативных инвестиций отрицательно коррелированны с традиционными инвестиционными активами. Благодаря подобному свойству, инвестиционный портфель может получить дополнительную диверсификацию, которая является недостижимой в случае наличия только традиционных классов финансовых активов в портфеле.

3. Относительно высокая ценовая стабильности рынков альтернативных инвестиций, однако в наибольшей степени это характерно для «признанных» объектов вложений, подлинность и происхождение которых не вызывают у экспертов сомнений (картины «старых мастеров», драгоценные камни, весом более 4-6 карат, коллекционные автомобили, предметы антиквариата и пр.). На этих рынках эффект ценовой стабильности объясняется, прежде всего, уникальностью объектов инвестиций в сочетании с их исторической и художественной ценностью.

Далее приводятся преимущества различных видов альтернативных активов:

4. Инвестиции в фонды рискованного (венчурного) капитала, предполагающие вложения в недавно образованные компании. Доходность венчурных инвестиций может быть очень высокой, несомненно, определяя и высокий риск таких вложений.

5. Управляемые фонды фьючерсов, которые совершают операции только с фьючерсными контрактами на всех товарных рынках и рынках ценных бумаг. Доходность по таким фондам не зависит от состояния рыночной конъюнктуры, позволяя таким образом зарабатывать как на растущем рынке, так и на падающем.

6. Хедж-фонды. Инвестиционные пулы, организованные в форме частных партнерств и зарегистрированные в оффшорных зонах с целью минимизации налогообложения и государственного регулирования. Управляющие хедж-фондами свободны в выборе инвестиционных инструментов и стратегий, в результате чего потенциальная прибыль зависит от мастерства самих управляющих фондами.

7. Инвестиции в ETFs (exchange-traded funds), представляющие собой приобретение паев в фонде со структурой, привязанной к структуре индекса определенной отрасли промышленности, географическому региону или рынку в целом. Главным преимуществом данного инструмента является его свободное обращение на бирже и, следовательно, возможность осуществления транзакций в течение всего торгового дня.

8. Следует также отметить, что инвестиции в золото считаются одними из самых надежных вложений, особенно для защиты от инфляции.

9. Недвижимость. Традиционно недвижимость рассматривается как один из основных объектов альтернативного инвестирования. Коммерческая недвижимость и жилые дома представляют собой хороший источник генерирования дохода для инвестора, располагающего значительными средствами.

Вопрос №75. Каковы недостатки альтернативных активов?

1. Неликвидность является одним из ключевых свойств практически любого вида альтернативных инвестиций. Данная характеристика является производной от самого понятия альтернативных инвестиций, подразумевающего любой тип активов, который не продается широко на рынке и не подпадает в категорию традиционных.

2. Длительный срок владения. Второй общей характеристикой альтернативных инвестиций является необходимость владения ими на значительном инвестиционном горизонте, который может составлять 5–10 лет и более. Длительный срок владения активами альтернативных инвестиций является результатом их первого свойства – неликвидности.

3. Необходимость широкого инвестиционного анализа. Ограниченность данных о риске и доходности за прошлые периоды присуща многим видам альтернативных инвестиций, особенно для категории материальных активов. Вследствие того, что информация далеко не всегда является доступной, инвестору необходимо осуществлять более глубокий анализ для проведения эффективной оценки и принятия конечного решения о рациональности включения в портфель того или иного актива из категорий альтернативных инвестиций. Подобный анализ должен охватывать всевозможные операционные издержки, мастерство управляющих, а также уровень риска, который инвестор может принять на себя.

4. Кроме того, многие объекты альтернативных инвестиций требуют дополнительных затрат на хранение (особенно требовательны к условиям хранения предметы искусства, вина и оружие), страхование и транспортировку.

5. Значительный размер первоначальной суммы инвестирования (в подавляющем большинстве случаев он колеблется в пределах от 3 до 5 млн. рублей, хотя в некоторых сегментах рынка вполне может достигать 30-40 млн. рублей).

№76.

Для инвестиций в недвижимость можно выделить два основных способа капиталовложений в данный актив.

Первый способ инвестиций в недвижимостьзаключается в приобретении ее за свои собственные средства, единоразовым платежом либо в рассрочку или в кредит и подразумевает, что у вас в собственности остается некоторый объект недвижимости (дом, квартира, гараж и т. д.) и вы можете совершать любые, разрешенные действия с ней (сдавать, продавать).Доход инвестора при данном способе инвестирования получается в основном за счет роста стоимости цен на приобретенный объект и за счет сдачи его в аренду.

При втором способе инвестиций в недвижимость, вы являетесь инвестором в строительный проект и участвуете в прибыли от проекта, но не являетесь владельцем конкретной недвижимости, а только получаете доход от своих вложений. это не физический объект, а обезличенная доля. Данный вариант инвестирования может быть представлен в виде закрытых ПИФов или конкретных строительных проектов.

Доход от подобных инвестиций инвестор получает исключительно за счет своего долевого участия в прибыли от данного проекта, а сама прибыль, как и в первом способе инвестиций, складывается из тех же составляющих.

Среди плюсов инвестиций в недвижимость можно выделить:

— возможность получения регулярного дохода (при сдаче в аренду);

— возможность высокого дохода (при удачном выборе объекта или ПИФа);

— не возможно потерять объект (при чистой сделке).

Исходя из этих плюсов, инвестировать в недвижимость разумнее в следующих случаях:

— для сохранения средств в периоды кризисов;

— для получения регулярных выплат без обесценения основного актива;

— для диверсификации рисков.

К минусам же инвестиций в недвижимость можно отнести:

— высокий ценовой барьер входа на рынок для частных лиц;

— долгий процесс превращения в наличность (не ликвидность);

— рассчитаны на долгий срок;

— юридические риски при операциях с недвижимостью.

Способы инвестирования в недвижимость с помощью ПИФов.

Закрытый ПИФ недвижимости – это фонд, инвестирующие средства клиентов-пайщиков в объекты недвижимости. Такие фонды в зависимости от специализации и направленности могут вкладывать ресурсы в объекты разных типов. Это могут быть как строящиеся, так и готовые дома, жилая или коммерческая недвижимость. Закрытость почти всех ПИФов недвижимости обусловлена рядом причин, важнейшие из которых:

1) Инвестирование в проекты недвижимого имущества подразумевает конкретные сроки постройки, сдачи объектов и их реализации конечному потребителю. Изъятие денег из фонда при такой схеме бизнеса невозможно, ведь конвертировать имущество в деньги получится только после его продажи.

2) Ограниченность долей фонда. Строительный бизнес подразумевает фиксированные начальные инвестиции в проект и как следствие низкую оборачиваемость ресурсов.
Рентные фонды занимаются покупкой жилой либо коммерческой недвижимости с последующей сдачей её в аренду. Цена паёв в этом случае остаётся внутренне неизменной и зависит от стоимости находящихся в распоряжении ПИФа объектов недвижимости.
Девелоперские фонды заняты амортизацией структур помещений и ремонтом. Их доход — это разница между стоимостью приобретения старого здания, его ремонта и продажей обновлённого.
Земельные ПИФы покупают перспективные земельные участки и перепродают их после удорожания.
Строительный ПИФ просто возводит сооружения для последующей продажи.

77. Поясните проблему измерения индексов недвижимости?

Рынок недвижимости характеризуется низкой информационной эффективностью, низкой ликвидностью и уникальностью каждого объекта инвестиций. Это делает невозможным получение исторического временного ряда доходности по конкретному объекту собственности.

Индексы рынка недвижимости, используемые для оценки эффективности инвестиций, имеют некоторые недостатки.

Для расчета индексов доходности недвижимости используют оценочные значения стоимостей, а не фактические (из-за низкой ликвидности недвижимости). Следует отметить, что переоценка недвижимости происходит реже периода расчета. Например, периодом расчета NPI является квартал, а недвижимость в среднем переоценивается раз в год. Это приводит к нескольким негативным эффектам.

Во-первых происходит занижение волатильности индекса рынка коммерческой недвижимости (так называемый эффект сглаживания – smoothingeffect). Также это может привести к появлению сезонности в рядах доходности, поскольку большинство объектов недвижимости переоценивается в четвертом квартале.

Другой эффект, возникающий в результате использования оценочных стоимостей недвижимости в индексах – эффект запаздывания. Информация в распоряжении оценщика о том или ином объекте или рынке может быть очень скудной. Оценщик всегда стремится увеличить точность оценки, и уменьшить ошибку оценки. Для этого оценщик рассматривает, как можно большее число аналогов, используя прошлую, зачастую устаревшую (но, возможно, более проверенную), информацию об их ценах, что, в конечном счете, и приводит к эффекту запаздывания.

Итак, рассмотренные проблемы измерения (эффект сглаживания и эффект запаздывания) приводят к двум последствиям: дисперсия доходности индекса оказывается заниженной относительно аналогичных показателей и во временных рядах доходности такого индекса присутствует значительная авторегрессия, соответственно.

Таким образом, анализ индексов рынка недвижимости показал, что в таких индексах присутствуют два источника искажения истинной доходности: особенности самого рынка недвижимости (низкая ликвидность, информационная закрытость и пр.), а также особенности расчета индексов (нечастая переоценка объектов, входящих в индекс).