Доверительное управление имуществом: порядок заключения. Соотношение норм о доверительном управлении с нормами о представительстве (поручение, комиссия, агентирование и др.).

Порядок заключения договора доверительного управления имуществом, соблюдения его основных положений, регулируется нормами главы 53 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

В пункте 1 статьи 1012 ГК РФ договор доверительного управления имуществом определяется как договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Непосредственно следует из данного определения, что для осуществления действий управляющего необходима передача имущества, что в силу пункта 2 статьи 433 ГК РФ позволяет считать, что договор доверительного управления имуществом признается заключенным с момента передачи учредителем доверительного управления соответствующего имущества доверительному управляющему.

Таким образом, возникновение обязательства доверительного управления имуществом фактически обусловлено не только подписанием сторонами соглашения, но и обязательной передачи доверительному управляющему имущества, являющегося объектом указанного соглашения.

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. В договоре доверительного управления обязательно указываются выгодоприобретатель, состав управляемого имущества, срок действия договора, а также размер и форма вознаграждения управляющего (если договор носит возмездный характер).

Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации, в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Так, если права у учредителя управления, возникли до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то регистрация и передача прав осуществляется одновременно. При этом стоит отметить, что сам договор доверительного управления государственной регистрации не подлежит. При государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление вносится соответствующая запись, как об ограничении (обременении) права собственности и других прав на недвижимое имущество в подраздел III-6 Единого государственного реестра прав для записей о прочих ограничениях (обременениях). Подтверждением государственной регистрации передачи недвижимого имущества может служить выписка из реестра прав, содержащая информацию о доверительном управлении недвижимостью.

В последующем, при распоряжении имуществом сделки совершаются управляющим от своего имени, но с указанием, что он действует в качестве доверительного управляющего. При подписании письменных документов, включая сделки, после своего имени или наименования он ставит отметку «Д.У.». На практике встречаются случаи, когда такая отметка управляющим не ставится, это порождает определенные проблемы, влекущие за собой приостановление, а возможно и отказ в государственной регистрации, при этом доверительный управляющий лично отвечает, за возможные негативные последствия, перед третьими лицами, но только принадлежащим ему имуществом. Имущество же, переданное в доверительное управление, продолжает оставаться собственностью учредителя управления.

Так же, следует отметить, что доверительный управляющий может распорядиться имуществом только в тех случаях, которые прямо предусмотрены в договоре. Следовательно, если возможность продать, сдать в аренду, передать в залог недвижимое имущество учредителя в договоре предусмотрена не была, в государственной регистрации сделки может быть отказано. Поэтому в договоре доверительного управления, имуществом, помимо существенных условий и требования государственной регистрации, необходимо точно прописывать все пункты, по которым стороны пришли к соглашению, относительно управления имуществом.

Для государственной регистрации передачи имущества по договору доверительного управления необходимо предоставить:

1. Заявление о государственной регистрации передачи объекта недвижимости в доверительное управление.

2. Доверенность на представление интересов, если заявление подается представителем.

3. Учредительные документы юридических лиц.

4. Договор доверительного управления недвижимым имуществом, заверенный печатями и подписями сторон. Договор представляется не менее чем в двух экземплярах-подлинниках.

5. Акт приема-передачи объекта недвижимости в управление.

6. Документы, подтверждающие право собственника владеть и распоряжаться имуществом, передаваемым в управление.

7. Кадастровый план объекта недвижимости, или иной документ, содержащий описание данного объекта.

8. Если собственником объекта недвижимости является физическое лицо, необходимо предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги).

9. Документ об уплате государственной пошлины.

10. Иные документы, необходимые для проведения государственной регистрации, в установленных случаях законодательством РФ.

СООТНОШЕНИЕ.

В отличие от договора поручения, комиссии, агентирования договор реальный.

В отличие от договора поручения, в котором поверенный действует от имени доверителя и совершает только юридические действия, по договору доверительного управления имуществом управляющий действует от своего имени и совершает не только юридические, но и фактические действия.

В отличие от договора комиссии, который предполагает совершение комиссионером сделок от своего имени в интересах комитента, договор доверительного управления предусматривает возможность совершения управляющим от своего имени не только сделок, но и любых иных юридических, а также фактических действий в интересах выгодоприобретателя, которым может быть как учредитель управления, так и третье лицо.

Большие сложности вызывает разграничение договора доверительного управления имуществом и агентского договора, по которому агент может совершать не только юридические, но и фактические действия, как от своего имени, так и от имени принципала.

В отличие от агента доверительный управляющий может действовать только от своего имени, но не от имени учредителя управления. В тех же случаях, когда агент действует от своего имени, и совершает как юридические, так и фактические действия, отличие агентского договора до договора доверительного управления состоит в следующем. Агент совершает только такие фактические действия, которые лишь сопутствуют его юридическим действиям и не связаны с использованием имущества принципала, направленным на извлечение из этого имущества выгоды. Между тем ДУ всегда соединено с извлечением из имущества какой-либо выгоды. Поэтому доверительный управляющий осуществляет все три правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом учредителя доверительного управления. Агент же, как правило, только распоряжается имуществом принципала и не осуществляет правомочия пользования его имуществом. Доверительный управляющий хотя и действует от своего имени, в отличие от комиссионера и агента, извещает всех третьих лиц о том, что он действует в качестве доверительного управляющего (Д.У.). Последствия: обязывается перед 3ми лицами лично, отвечает перед ними только принадлежащим им имуществом.