Возникновение и прекращение права на жилое помещение по договору социального найма.

Регулируется ЖК РФ от 22 декабря 2004. Договор соц. найма заключается в отношении малоимущих, нуждающихся в жилье слоев населения. Жилые помещения соответствуют минимальным требованиям жилых помещений.

По договору социального наймажилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Возникновение:

- включение ЖП в состав фонда соц. Использования (государственный или муниципальный жилищный фонд)

- право на ЖП возникает из сложного юридического состава:

• нуждаемость (по площади или отнесен к определенной категории населения)

• постановка на учет в качестве нуждающихся в ЖП

• принятие решения о предоставлении жилого помещения (местная администрация)

• заключение д-ра соц. найма (на основании решения о предоставлении ЖП жилищного фонда соц. использования).

• Законодатель требует письменной формы договора. Последствия – невозможность ссылаться на свидетельские показания (ст. 162).

Стороны: наймодатель (гос-во) и наниматель (гражданин).

Срок: бессрочный.

Прекращение по процедуре сложней, чем по коммерческому найму– ст. 83 ЖК РФ.

А) по соглашению сторон в любое время

Б) по инициативе нанимателя с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время

В) в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда

Г) по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Д) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

3 варианта дальнейших действий:

1) Выселение с предоставлением других благоустроенных жилых помещений (снос дома, непригодно для проживания)

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма (невнесение платы 6 месяцев –комната в общежитии, к примеру)

3) без предоставления других жилых помещений (разрушают, используют не по назначению)

Субъекты жилищных правоотношений. Наймодатель. Наниматель. Поднаниматели. Временные жильцы.

Пункт 1 статьи 671 ГК определяет стороны договора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель.

Статья 4 ЖК РФ: участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

При этом положения ЖК применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК или другими федеральными законами.

Наймодателем по договору социального найма может быть только РФ, субъект РФ или муниципальное образование. От их имени приобретать и осуществлять права и обязанности могут органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции (п. 1 и 2 статьи 125 ГК).

+ департаменты жилищно-коммунального хозяйства, жилищные и коммунальные органы.

Поднаниматели и временные жильцы

СТ 80 ЖК

Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданамв качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание времен-х жильцов -> нормы менее учетной нормы, а для коммун квартиры - нормы предоставления.

2. Срок проживания не может превышать шесть месяцев подряд.

3. Не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

СТ 67

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцо

Основное отличие поднайма от поселения на площади временных жильцов состоит в том, что :

· в поднаем жилое помещение сдается за плату, тогда как временные жильцы пользуются им безвозмездно.

· Согласие наимодателя на поднаем обязательно, на временное проживание - нет, хотя требуется предварительно уведомить наимодателя.

· Наимодатель может запретить проживание временных жильцов, если в результате этого норма жилой площади на одного проживающего не будет достигать нормы статьи 50 ЖК. При поселении поднанимателя - поднаем недопустим.

· Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев, а срок договора поднайма - срока договора найма жилого помещения. В связи с 6 месяцами обратить внимание на максимальный срок регистрации лица не по месту его жительства.

Как на социальный и коммерческий наем, на поднаем распространяется правило, согласно которому при заключении договора без указания срока наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца. Что же касается временных жильцов, то они должны освободить помещение по истечении срока, на который они поселены, а если срок согласован не был - не позднее семи дней после предъявления к ним соответствующего требования. Ответственность: Ст.19.15 КоАП 2001. Штраф от 1.000-2500 руб.

Содержание жилищных правоотношений.

Обязанности нанимателя

1. - Обязанность соблюдения правил общежития. Право пользования жилыми помещениями. С 23 до 7 часов должна соблюдаться полная тишина.

2. - Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

3. - Обязанности по надлежащему содержанию и текущему ремонту жилого помещения (см. ст. 687).

4. - В случае освобождения жилого помещениянаниматель обязан произвести текущий ремонт либо оплатить его стоимость с дополнительными обязательствами, о которых он был извещен ранее.

5. - Обеспечение наймодателю и организации, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

6. - Не производить переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого (подсобного) помещения без письменного разрешения наймодателя. В противном случае наниматель обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние (ч. 2 ст. 678 ГК, ч. 3 ст. 84 ЖК).

7. - Экономно расходовать воду, газ, электричество, тепло (Правила 1985 года).

8. - Соблюдать санитарно-гигиенические правила.

Обязанности наймодателя (по договору соц. найма: см. ст. 65 ЖК РФ):

1. - Основная обязанность: предоставление свободного жилого помещения, пригодного для проживания. Свободного от проживания других лиц, отвечающего жилищным потребностям нанимателя. Наймодатель не отвечает за недостатки сданного внаем жилого помещения, которые были оговорены в договоре или заранее известны. При обнаружении нанимателем скрытых недостатков, потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения платы. Либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо досрочное расторжение договора и возмещение убытков. Наниматель имеет право требовать компенсации морального вреда ( о защите прав потребителей!), если наймодателем является индивидуальный или коллективный предприниматель.

2. - Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома.

3. - Содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию.

4. - Предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату жилищно-коммунальные услуги (п. 2 ст. 676).

5. - Производить капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения (п. 2 ст. 681). При невыполнении наймодателем капитального ремонта наниматель вправе произвести ремонт по сметной стоимости и взыскать с наймодателя стоимость ремонта, зачесть в плату за жилье либо расторгнуть договор с последующим вомзещением убытков.

6. - Своевременно проводить ремонт жилых помещений (ст. 141 ЖК) и содействовать нанимателю в проведении текущего ремонта (ст. 143 ЖК).

7. - Предоставить нанимателю и членам его семьи на время осуществления капитального ремонта другое жилое помещение, пригодное для проживания и отвечающее санитарным и техническим требованиям (ст. 82 ЖК). Договор найма жилого помещения при этом не расторгается, и наниматель вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставленное ему на время ремонта.

Права нанимателя по договору социальному найма (см. ст. 67 ЖК РФ):

1. - Право на сохранение жилой площади в случае временного отсутствия (ст. 60 ЖК).

2. - Право на бронирование жилого помещения (ст. 62 ЖК).

3. - Право на обмен жилых помещений (ч. 1 ст. 67 ЖК). + ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

4. - Право сдачи помещения в поднаем (ст. 76 ЖК).

Права нанимателя по договору коммерческого найма:

1. - с согласия наймодателя вселять граждан в качестве постоянно с ним проживающих. Круг таких лиц определяется договором (п. 2 ст. 677). На вселение несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679). (необх соблюдать нормы жил площади)

Для договора социального найма - Круг лиц сужен: супруг (супруга), дети. Родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица.

Согласно ст. 31 ЖК РФ, (ч.1) "к членам семьи собственникажилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи". Согласно ст. 69 ЖК РФ, (ч. 1), "к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке".

2. У «постоянно проживающих» с нанимателем лиц имеются равные права по договору коммерческого (социального) найма. Различается ответственность:

- соц найм - солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

- коммерч найм - наниматель возлагает на себя ответственность за действия постоянно проживающих с ним граждан, нарушающих условия договора (п. 3 ст. 677). Солидарная ответственность постоянно проживающих граждан допускается лишь на основании заключенного с нанимателем договора и несении такой ответственности.