Возникновение и прекращение права на жилое помещение по договору аренды и коммерческого найма.

Арсланов: в рамках главы 35 ГК выделяется два договора: коммерческий наем и соц найм.

Рисовали два круга, в первом: ст. 671 (договор коммерческого найма), ст.672 (договор соц.найма), ст.ст.606/650 (договор аренды зданий, сооружения и общие положения об аренде), ст.689 (договор безвозмездного пользования) <= все нормы, регулирующие данные договоры, являются императивными, кроме ст. 681;

Второй называется ЖИЛОЙ ФОНД: специализированный жилой фонд , социальный жилой фонд(круг 1), частный гос фонд.

Короче, если нежилое помещение не находится в составе жилого фонда, то заключается договор аренды, а если оно ЖИЛОЕ и входит в жилой фонд, то заключается договор соц.найма.

Область гражданского оборота жилых помещений подчиняется детальному регулированию публичным правом (ЖК РФ)

По д-ру коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин (п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 677)

Д-р аренды жилого помещения заключается юридическим лицом или и.п. в тех случаях, когда арендатор не может и не имеет цели проживать в этом ЖП, однако ему это ЖП необходимо для заселения его иными лицами (по договору коммер. или соц. найма). Иное использование жилого помещения по данному договору невозможно.

По д-ру коммерческого найма ЖП предоставляется нанимателю во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671).

По д-ру аренды ЖП может быть предоставлено арендатору во владение и (или) пользование (671). Например, ЮЛ арендует здание под общежитие для своих работников. Часть помещений предназначена для проживания работников, а часть – для удовлетворения иных социально бытовых нужд (столовая, спортивный зал и т. д.). И те и другие находятся как во владении, так и в пользовании арендатора. Если же организация, на балансе которого находится здание, сдает в аренду под общежитие лишь часть расположенных внутри здания ЖП (н-р, несколько комнат с таким-то количеством мест), а другие использует под общежитие сама, то сдаваемые в аренду помещения поступают не во владение, а лишь в пользование арендатора, а тот, в свою очередь, предоставляет их для проживания своим работникам.

Оба д-ра носят срочный характер: максимальный срок договора коммер. найма – 5 лет (виды: краткосрочный – до года, обычный).

Основанием для заселения ЖП, сдаваемого в коммерческий наем или в аренду служат соответственно д-р коммерческого найма или д-р аренды.

Предмет – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Как коммерческий наем, так и аренда относятся к консенсуальным, взаимным и возмездным договорам.

Форма: письменная. Последствия несоблюдения при коммер.найме – невозможность ссылаться на свидетельские показания (674), при договоре аренды – недействительность(651)

Коммерческий: Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прекращение (общие основания): истечение срока, смерть нанимателя.

Расторжение д-ра коммерческого найма (687):

А) по желанию нанимателя (с согласия постоянно проживающих гроаждан) с письменным предупреждением нанимателя за 3 месяца

Б) по требованию наймодателя в судебном порядке:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

систематического нарушения прав и законных интересов соседей

использования жилого помещения не по назначению

В) по требованию любой из сторон:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Расторжение д-ра аренды – смотри вопрос 15

Только в судебном порядке

619 (досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя)

620 (досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя).

Договор социального найма жилого помещения (ДСН) - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Особенностью ДСН является то, что он заключается без установления срока его действия.

Договор коммерческого найма (ДКН) – соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

Сходство ДСН и ДКН:

· Предметом выступает один объект – жилые помещения;

· Многие нормы регулируются ГК РФ;

· Форма договоров – письменная;

· Переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжение или изменение договоров.

Отличия ДСН и ДКН:

1. ДСН заключается на условиях и в порядке, предусмотренных ЖК РФ и только некоторые нормы из ГК РФ, а ДКН регул-ся нормами ГК РФ;

2. Различия в объекте: в ДСН это жилое помещение гос. или мун. жилищного фонда, а в ДКН не обязательно;

3. Различия в наймодателе: в ДСН это гос. и мун. органы власти, а в ДКН - любое лицо, владеющее жилым помещением;

4. Различия в нанимателе: в ДСН это малоимущие и иные, указанные в законе лица, а в ДКН –любые физ.лица;

5. Различие в оплате: в ДСН плата за найм опр-ся исходя из занимаемой общей площади жилого помещения, а в ДКН устан-ся по соглашению сторон договора.