Договоры аренды зданий, сооружений, предприятий. Особенности правового регулирования.

Статья 650: По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение.

Статья 656 ГК: по договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Если что, то в ГП здание от сооружений ничем не отличается, отличия только в ГрК РФ.

Признаки.

Договор аренды зданий и сооружений: возмездный, взаимный, консенсуальный (если срок менее 1 г.-формальный)

Д А предприятия: формальный, возмездный, взаимный.

Предмет существенное условие договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. (нежилые). Предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Форма договора - письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

Цена существенное условие размер арендной платы, при отсутствии договор незаключенный.

К договору аренды здания или сооружения должны прилагаться следующие документы: план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ч. 1 п. 1 ст. 655 ГК). В договоре аренды предприятия – только передаточный акт. К передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. При прекращении договора арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или сооружения арендатору.

Стороны: арендодателями предприятия могут быть его собственники - юридические лица и граждане-предприниматели. Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели.

Права арендодателя:

1. возможность получения арендных платежей.

Права арендатора:

1. использовать имущество арендованного предприятия. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

2. возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия.

3. обладает полномочиями по внесению неотделимых улучшений в арендованное предприятие, затем требовать их возмещения

Обязанности арендатора:

1. обязан выплачивать арендодателю арендную плату.

2. обязан поддерживать предприятие в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии: текущий и капитальный ремонт.

Особенности аренды зданий, сооружений, помещений, единых недвижимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения:

1) установлено правило о письменной форме договора в виде единого документа под страхом недействительности. Оформление такого договора посредством обмена документами недопустимо;

2) исходя из буквального смысла п. 2 ст. 651 ГК, несоблюдение требования о государственной регистрации договора на срок один год и более влечет его незаключенность, причем как для третьих лиц, так и для сторон, хотя по общему правилу отсутствие регистрации влечет незаключенность только для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК). Вместе с тем судебная практика исходит из заключенности таких договоров для сторон и незаключенности для третьих лиц, по крайней мере если объект фактически передан арендатору

3) поскольку реализация прав арендатора по владению и пользованию объектом аренды невозможна без земельного участка, арендатору в любом случае принадлежат определенные возможности по пользованию земельным участком, на котором находится объект аренды. В зависимости от содержания договора аренды это может быть право аренды земельного участка (причем считается, что плата за пользование земельным участком по умолчанию включена в арендную плату) или иное право, например безвозмездного пользования. Если договор не определяет такое право, то арендатору в силу закона предоставляется возможность пользоваться соответствующим земельным участком в пределах, необходимых для нормального использования объекта аренды по назначению <1>. По смыслу закона такое пользование отдельно не оплачивается. Предоставленное арендатору право на земельный участок сохраняется и в случае смены собственника участка

4) существенным для исполнения обязанности по предоставлению объекта аренды является подписание специального документа о передаче. Ему придается настолько серьезное значение, что уклонение от подписания акта считается отказом от исполнения соответствующей обязанности.

Особенности аренды предприятийобусловлены природой предприятия как имущественного комплекса, включающего различные элементы, в том числе права требования и долги.

1) Арендодатель обязан обеспечить возможность арендатора пользоваться всеми элементами предприятия в течение срока аренды, а также уступить ему все права требования и перевести все долги, входящие в состав предприятия. Перевод долгов может ущемлять права кредиторов, поэтому последним предоставляются определенные гарантии:
- обязательность уведомления о переводе долгов;
- право на прекращение или досрочное исполнение обязательства (если кредитор уведомлен,
- в течение трех месяцев с момента получения уведомления, если не уведомлен,
- в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду);
- при неисполнении обязанности по уведомлению
- солидарная ответственность арендатора и арендодателя по соответствующим долгам. Аналогичные правила применяются и к обязанности возвратить предприятие, включая гарантии прав кредиторов по долгам, которые арендатор уступает арендодателю.

2) Арендатор приобретает практически неограниченные права по распоряжению всеми элементами предприятия, кроме земельных участков и иных природных ресурсов <1>. Впрочем, договор может содержать и иное регулирование

3) На арендатора возлагаются обязанности по текущему и капитальному ремонту и, если стороны не договорились об ином, прочие расходы.

4) Право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений не зависит от согласия арендодателя на улучшения.

20. Договор финансовой аренды (лизинга). Элементы договора. Схема взаимоотношений между сторонами обязательства.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Особенности договора финансовой аренды (договора лизинга), заключаемого государственным или муниципальным учреждением, устанавливаются Федеральным законом от 29 октября 1998 года N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".

Арсланов:Соединение 2-х договоров: аренды и к-п. Соединение происходит благодаря ст. 667.

Признаки:косенсуальный, возмездный, взаимный.

Элементы.

Предмет (существенное условие).

Вещи, которые дб непотребляемыми и не изъятыми и не ограничены в гражданском обороте.

ЗУ и др природные объекты НЕ мб предметом Д.

В Д дб указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче Л-получателю в качестве лизинга. Иначе Д- незаключенный.

Цена.

Или ЛИЗИНГОВЫЙ ПЛАТЕЖ.(л.п.)-общая сумма платежей по Д лизинга за весь срок действия Д, к-я включает в себя:

1)возмещение затрат л-дателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга л-получателю

2)возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных Д услуг.

3)доход л-дателя

4)выкупную цену, если Д предусматривает переход п/с на предмет лизинга к л-получателю.

Если иное не предусмотрено Д, то л.п. может изменяться в сроки, предусмотренные в Д, но не чаще 1 раза в три месяца.

Обязательство по уплате л.п. возникает в момент начала использования предмета лизинга, если иное не предусмотрено Д.

Срок.

Устанавливается сторонами самостоятельно.

Д мб предусмотрено, что по истечении срок предмет Д переходит в собственность л-получателя либо до истечения Д на условиях, определяемых в Д.

Д может предусматривать право л-получателя продлить срок Д лизинга с сохранением или изменением условий Д лизинга.

Стороны.

А)Л-датель:

-ИП, ЮЛ, специальные лизинговые компании (фирмы) основной вид деятельности их короч в уставе

-Мб:

Резидентом

Нерезидентом

Б)Л-получатель:

1.ИП,ЮЛ

2.мб

-резидентом

-нерезидентом

В)Лицо, которое в соответствии с Д к-п с л-дателем передает имущество , являющееся предметом лизинга (является субъектом лизинга, а не Д лизинга)

Продавец может одновременно выступать в качестве л-получателя в пределах одного лизингового п/о.

Форма.

Письменная - независимо от срока Д.

Если предмет недвижимое имущество -гос. Регистрация права л –получателя. Также регистрация Д лизинга.

Особенности прав и обязанностей:

1) арендодатель обязан заключить договор купли-продажи объекта лизинга. Право выбора продавца по умолчанию принадлежит арендатору, но может быть договором предоставлено арендодателю;

2) арендодатель, если договором не предусмотрено иное, должен обеспечить возложение на продавца обязанности передать объект лизинга непосредственно арендатору в месте нахождения последнего (п. 1 ст. 668 ГК).

Распределение рисков:

1) риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета возлагается на сторону, осуществившую выбор предмета;

2) риск неисполнения обязанностей продавца возлагается на сторону, выбравшую продавца. По общему правилу выбор и предмета лизинга, и продавца осуществляет арендатор;

3) арендатор несет риск как случайных, так и неслучайных утраты или повреждения предмета лизинга с момента передачи, если только утрата или повреждение не произошли по вине арендодателя. Речь именно о распределении риска, а не об освобождении от ответственности. Стороны могут договориться об ином распределении рисков.

Правоотношения сторон договора лизинга с продавцом. Взаимные права и обязанности арендодателя и продавца определяются договором купли-продажи между ними, в котором арендодатель выступает как покупатель. Вместе с тем договор лизинга серьезным образом воздействует на правоотношение купли-продажи, даже если продавец и покупатель не отразили это в тексте договора. Арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами по договору купли-продажи в отношении всех прав и обязанностей, кроме права на расторжение или односторонний отказ от договора и обязанности оплатить товар. Причем, исходя из формулировки закона, договориться об ином нельзя. При передаче имущества в сублизинг соответствующее право требования от арендатора переходит к лизингополучателю по договору сублизинга. Вместе с тем, думается, что продавец несет ответственность за неисполнение требований арендатора или субарендатора только в случае, если он надлежащим образом уведомлен о наличии соответствующих лизинговых (сублизинговых) отношений. Поскольку специальных детальных правил о таком уведомлении нет, к такому уведомлению применяются правила ст. 385 ГК. В случае если выбор продавца осуществлял арендодатель, если иное не установлено договором, он солидарно с продавцом отвечает перед арендатором за исполнение всех обязанностей продавца.