Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. €

Поскольку жилищное законодательство относится к совместному ведению РФ и ее субъектов, коллизии между нормативными актами в этой области, принятыми на федеральном и региональном уровнях, должны решаться в пользу федеральных актов.

Многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства. Сказанное относится и к Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики», и к Закону РФ «О приватизации жилищного фонда», и к Федеральному закону «О товариществах собственников жилья», и ко многим другим законам и подзаконным нормативным актам, рассчитанным как на собственно гражданские, так и на жилищные отношения. Четкую разграничительную линию между ними едва ли можно провести. Так, Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда» влечет преобразование отношений собственности в жилищной сфере и с этой точки зрения должен быть отнесен к актам гражданского законодательства. В то же время он порождает или может породить жилищные отношения (между собственником и членами его семьи, не пожелавшими стать участниками приватизации; между собственником и иными лицами, проживающими в приватизированном помещении, и т. д.), а потому относится и к актам жилищного законодательства.

Близость жилищного законодательства с гражданским нашла отражение и в том, что наем жилого помещения специально урегулирован в части второй ГК (см. главу 35 ГК). Указанное обстоятельство подлежит учету, поскольку Конституция РФ относит гражданское законодательство к ведению РФ, а жилищное – к совместному ведению РФ и ее субъектов.

[1] В юридической литературе, в том числе и учебной, круг жилищных правоотношений очерчивается иногда значительно шире. Так, С. М. Корнеев и Ю. Г. Басин относят к жилищным все отношения, которые складываются в связи с удовлетворением жилищных потребностей граждан, а в числе гражданско-правовых форм ее удовлетворения рассматривают приобретение жилища в собственность. Но если С. М. Корнеев рассматривает все эти формы в главе «Договор найма жилого помещения и другие жилищные обязательства», которая помещена в разделе «Обязательства по передаче имущества в пользование», то Ю. Г. Басин, исходя из того, что основным субъектом жилищных правоотношений сегодня является не наниматель, а собственник, предложил переместить изучение указанных правоотношений из второй части гражданского права в первую, т. е. изучать их в разделе «Вещные права», посвятив им специальную главу «Право собственности и иные вещные права на жилище». Это предложение Ю. Г. Басин и реализовал. По-видимому, к той же позиции тяготеет и В. Н. Литовкин (см. Гражданское право. Учебник. Том И. Полутом 2-е изд. / Отв. ред. Е. А. Суханов. М , 1999. Гл. 35; Гражданское право Т. I. Учебник для вузов / Отв. ред. М. К. Сулейменов, Ю. Г. Басин. Алматы, 2000. Т. 1. Гл. 24; Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций / Под общей ред. О. Н. Садикова. М., 2001. Гл. 22). Такой подход в принципе возможен, хотя и связан с известными издержками, главным образом методического характера. В частности, Ю. Г. Басину неизбежно приходится вклиниваться в вопросы обязательственного права еще до изучения последнего как целостной системы. В условиях РФ преждевременно звучит и тезис о том, что основным субъектом жилищных правоотношений является ныне не наниматель, а собственник.

[2] Ведомости СССР. 1981. № 26. Ст. 834.

[3] Ведомости РФ. 1983. № 26. Ст. 883.

[4] Ведомости РФ. 1991. № 28. Ст. 959; 1993. № 2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. № 16. Ст. 1864; 1998. № 13. Ст. 1472; 1999. № 18. Ст. 2214; 2001. № 21. Ст. 2063; 2002. № 21. Ст. 1918. Применяя Закон о приватизации жилищного фонда, следует учитывать, что положения Закона, ограничивающие право граждан на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, признаны неконституционными и утратившими силу (см. постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г.).

[5] Ведомости РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. № 7. Ст. 876; № 25. Ст. 3042; № 28. Ст. 3485.

[6] СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963; 2002. № 12. Ст. 1093.

[7] СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1431.

[8] СЗ РФ. 1998. № 5. Ст. 567, 615; № 14. Ст. 1577; № 50. Ст. 6166.

[9] СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1726.

[10] СЗ РФ № 27. Ст. 3307.

[11] СЗ РФ № 41. Ст. 4914.

[12] СЗ РФ. 1995. № 42. Ст. 3983; 2001. № 37. Ст. 3691.

[13] СЗ РФ. 2000. № 40. Ст. 3964.

[14] СЗ РФ. 2001. № 3. Ст. 252.

[15] СЗ РФ. 2000. № 46. Ст. 4622.

[16] СЗ РФ. 2001. № 16. Ст. 1604.

[17] СЗРФ. 1999. № 33. Ст. 4116.

[18] СЗ РФ. 2001. № 48. Ст. 4519.

[19] Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве. М., 1972. Т. 1. С. 693.

[20] БНА СССР. 1989. № 4.

[21] Новое в законодательстве Санкт-Петербурга. Приложение к «Вестнику Законодательного Собрания». 2001. 20 июля. № 15.

[22] СЗ РФ. 1995. № 18. Ст. 1708; № 27. Ст. 2622; 1998. № 15. Ст. 1794; № 45. Ст. 5603; 2000. № 44. Ст. 4399; 2001. № 22. Ст. 2276. Критическую оценку постановления Конституционного суда РФ от 3 апреля 1998 г., данную И. А. Дроздовым, мы не разделяем (см.: Дроздов И. А. Кондоминиумы в современной России // Правоведение. 1998. № 4. С. 149 – 153). Следует согласиться с Конституционным Судом РФ в том, что принудительного членства в товариществах собственников жилья нет и не должно быть.

[23] Иную оценку постановлений Конституционного Суда РФ см. в статье: Литовкин В. Н. Постановления Конституционного Суда РФ – новые направления в судебной практике по жилищным делам // Комментарий судебной практики. Вып. 3. / Под ред. К. Б. Ярошенко. М., 1997.

[24] Бюллетень ВС РФ. 1996. № 1. С. 4.

[25] Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., 1999. С. 193.

[26] Там же С. 273.

[27] Там же С. 133.

[28] Там же С. 156.

[29] СЗ РФ. 1996. № 45. Ст. 5202; 2001. № 22. Ст. 2276.

Жилищные фонды

Понятие жилищного фонда. Жилищное законодательство употребляет это понятие в течение многих десятилетий, однако его легальное определение до последнего времени отсутствовало. Дело обычно ограничивалось подразделением жилищного фонда на виды, причем наиболее развернутая попытка в этом направлении была предпринята в кодификационных актах жилищного законодательства 80-х годов. Пожалуй, впервые легальное определение указанного понятия попытались сформулировать в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Вот это определение: жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветера-