Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого.
только по целевому назначению – для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по иному основанию, например по завещательному отказу прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК ); арендаторы (ст. 617 ГК ), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).
Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Определяя сферу действия ст. 558 ГК, нельзя забывать об ограничениях, установленных ч. 3 ст. 19 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.[5], которая запрещает продажу иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
Отчуждение квартир в многоквартирных домах также имеет свою специфику. К покупателю квартиры одновременно с передачей права собственности на нее переходит и право на объекты общего пользования (общие помещения дома, несущие конструкции, фундамент и т. д.). Собственник квартиры в силу ст. 290 ГК и Федерального закона «О товариществах собственников жилья» не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М., Велби, 2003. С. 119
Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции[6].
[1] В настоящем параграфе они будут охарактеризованы только в той мере, в какой это необходимо для установления специфики договора продажи недвижимости.
[2] См. напр.: Жариков Ю. Г., Масевич М. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М., 1997. С. 20.
[3] СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.
[4] См.: постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. по делу о проверке конституционности пп. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 3 ст. 49 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ. 1998. № 15. Ст. 1794.
[5] Ведомости РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. № 7. Ст. 876; № 25. Ст. 3042; № 28. Ст. 3485.
[6] Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 утверждена «Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // БНА. 2001. № 35.
Договор продажи предприятия
Понятие договора продажи предприятия.Одной из разновидностей договора купли-продажи недвижимости является продажа предприятия. Специфика предмета этого договора обусловливает и особенности его регулирования. Понятие «предприятие» используется ГК в двух значениях: как субъект права (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия) и как объект права. В последнем смысле предприятие понимается как особый вид имущества, обладающий специфическими свойствами. Во-первых, предприятие – это имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому обычно оно принадлежит предпринимателю: индивидуальному или коллективному. Во-вторых, предприятие – это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих тому же предпринимателю. В-третьих, предприятие – это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одну непотребляемую, сложную (совокупную) вещь. Наконец, предприятие – это вещь недвижимая. Сделки, предметом которых оно является, подчиняются особым требованиям. Таким образом, предприятие можно определить как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.
Возможность использования предприятия для ведения коммерческой деятельности приобретается различными способами. Первый связан с приобретением не собственно предприятия (как вещи), а прав контроля над ним. Это происходит в результате покупки акций или долей участия в уставном (складочном) капитале юридического лица. Другой способ – покупка самого предприятия как вещи. Эти варианты существенно различаются и по своей юридической форме, и с точки зрения наступающих последствий.
Так, приобретение лицом 100% акций АО у его акционеров порождает право собственности не на имущество АО, а лишь на акции, что, в свою очередь, дает право контроля за обществом.