Фиксирование сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю
3.1 Информационным письмом Банка России от 21.11.2011 № 19, обобщающим практику применения Закона №115-ФЗ и принятых в соответствии с ним нормативных актов Банка России, установлено, что обязанность кредитной организации по представлению в уполномоченный орган сведений о сделке с недвижимым имуществом возникает со дня регистрации права собственности на недвижимое имущество, как результат сделки с недвижимым имуществом.
3.2. В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 7 Закона №115-ФЗ кредитная организация должна исполнять такую обязанность не позднее трех рабочих дней со дня совершения операции, то есть даты регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, либо даты когда кредитной организации на законных основаниях стало известно о совершении такой операции.
3.3. По действующему законодательству у регистрирующих органов отсутствует обязанность по оперативному информированию сторон о регистрации права собственности. Сведения об этих фактах, как правило, поступают в кредитную организацию позднее 3-х дней со дня государственной регистрации сделки. Во избежание необоснованных задержек в представлении в уполномоченный орган сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, должны направляться:
а) в отношении собственной сделки, совершенной при участии клиента,соответствующее сообщение должно направляться не позднее 16-00[5] часов третьего рабочего дня после дня поступления в кредитную организацию документа, свидетельствующего о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
б) в отношении клиентских сделок соответствующее сообщение должно направляться не позднее 16-004 часов третьего рабочего дня, после дня поступления в кредитную организацию документа, свидетельствующего о государственной регистрации права собственности, а также соответствующего договора, содержащего сведения необходимые для формирования ОЭС.
3.4. В целях фиксирования даты, когда кредитной организации стало известно о совершении контролируемой сделки с недвижимым имуществом на документах, поступивших в кредитную организацию и необходимых ей для квалификации операции, подлежащей обязательному контролю, и направления соответствующего сообщения в уполномоченный орган, рекомендуется делать отметку, о дате и времени поступления документов в кредитную организацию.
3.5. При фиксировании в ОЭС сведений об операции, подлежащей обязательному контролю, которая представляет собой сделку с недвижимым имуществом, рекомендуется указывать следующее:
| Наименование поля ОЭС | Сведения, фиксируемые при представлении сообщений |
| DATA (Дата совершения) | Дата государственной регистрации договора (дополнительного соглашения, если оно изменяет основные условия договора) или Дата подписания сторонами договора (в случае если сделка не подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ). |
| DATA_S | Дата, когда кредитной организации стало известно о сделке с недвижимым имуществом, (дата получения кредитной организацией сведений и (или) документа, подтверждающих факт совершения операции (сделки). (Указывается дата с отметки на документе) |
| SUME (Сумма в рублях) | Сумма сделки, указанная в договоре (цена договора), если договор заключен в рублях, или Если сумма сделки указана в договоре в иностранной валюте, ее размер в рублях определяется по официальному курсу Центрального банка Российской Федерации, действующему на дату совершения такой операции, то есть дату |
| SUM (Сумма в валюте платежа) | Сумма сделки, указанная в договоре (цена договора) в той валюте, в которой он заключен. |
| PRIM (Назначение платежа) | Дата, номер и вид договора, наименование предмета договора (купля-продажа земельного участка, здания и т.п.). |
| DESCR (Дополнительная информация) | Указать дату регистрации права собственности Для договоров, в которых одна из сторон представлена несколькими лицами, перечисляются лица, не указанные в качестве плательщика (получателя). Информация, не отраженная в иных полях ОЭС, но которую, по мнению кредитной организации, целесообразно отразить в ОЭС. |
| PRIZ_SD | Указывается символ 1 -операция совершается с иным имуществом |
Примечания.
1. У кредитной организации возникает обязанность по направлению сообщения о сделке с недвижимым имуществом, если клиент получает или передает право собственности. При этом не подлежат обязательному контролю сделки с недвижимым имуществом, в результате которых происходит первичное возникновение права собственности на такое имущество или прекращение права собственности без его передачи.
2. При представлении в уполномоченный орган сведений о клиентской сделке с недвижимостью, расчеты по которой через кредитную организацию не проводились (например, когда о сделке клиента кредитной организации стало известно в связи с предоставлением клиенту кредита), и необходимые сведения о контрагенте клиента отсутствуют, поле «NAME_B3» («Наименование кредитной организации») вместо наименования кредитной организации может содержать слова «Наименование банка отсутствует». При этом в поле «DESCR» («Дополнительная информация») указывается, что расчеты по сделке с недвижимостью через кредитную организацию не проводились, а сведения о ней получены из представленного клиентом договора.
3. Односторонние сделки с недвижимым имуществом ч.2 статьи 154 ГК РФ совершенные клиентом, подлежат обязательному контролю, если кредитной организации стало известно о такой сделке. При этом односторонние сделки совершенные самой кредитной организацией с недвижимым имуществом не подлежат обязательному контролю, так как совершаются без участия клиента и таким образом не соответствуют критериям обязательного контроля.
4. В соответствии с п.3. Информационного письма Федеральной службы по финансовому мониторингу от 28 июня 2011 г. № 15 «О разъяснении отдельных вопросов по предоставлению сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю» в случае наличия нескольких плательщиков (получателей) по сделке с недвижимым имуществом организации следует формировать отдельные сообщения по числу участвующих на стороне плательщика и/или получателя юридических (физических) лиц. При этом каждое сообщение должно содержать полную информацию об участнике сделки в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Закона № 115-ФЗ.
Приложение
ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ КОНТРОЛИРУЕМЫХ ДОГОВОРОВ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
(не является исчерпывающим)
| ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ КОНТРОЛЮ ПОДЛЕЖИТ СДЕЛКА С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ РЕЗУЛЬТАТОМ СОВЕРШЕНИЯ, КОТОРОЙ ЯВЛЯЕТСЯ ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ТАКОЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО | |
| Наименование Договора | Примечания |
| 1. Датой заключения сделки является дата государственной регистрации договора | |
| 1.1. Договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости, в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем, помещения или предприятия как имущественного комплекса, в т.ч. договор купли-продажи жилья с использованием кредитных средств. | Подлежит обязательному контролю (ОК) при наличии сведений о регистрации права собственности на недвижимое имущество. |
| 1.2. Договор аренды, заключенный на срок не менее года, С ПРАВОМ ВЫКУПА | |
| 1.3. Договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением | |
| 1.4. Договор дарения недвижимого имущества (жилого или нежилого назначения), доли в праве общей собственности на них, в том числе пожертвование. Если не указана сумма сделки, сообщение подлежит контролю при наличии документа об инвентаризационной или кадастровой оценке имущества | |
| 1.5. Иные сделки с недвижимым имуществом, в результате которых произойдет переход права собственности на такое недвижимое имущество | |
| 2. Датой заключения сделки является дата подписания договора | |
| 2.1. Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и т.д.), в том числе договоры купли-продажи воздушных и морских судов, судов внутреннего и смешанного плавания. | Подлежит ОК при наличии сведений о регистрации права собственности на недвижимое имущество. |
| 2.2. Договор аренды на срок менее года, С ПРАВОМ ВЫКУПА | |
| 2.3. Договор найма жилого помещения, С ПРАВОМ ВЫКУПА | |
| 2.4. Брачный договор, алиментное соглашение | |
| 2.5. Договор реального раздела общего имущества собственников | |
| 2.6 Внесение недвижимости в качестве вклада в «простое товарищество» | |
| 2.7. Внесение недвижимости в уставный капитал организации | |
| 2.8. Договор простого товарищества (совместной деятельности) (заключается обычным способом без регистрации, а при внесении недвижимости в качестве вклада подлежит регистрации права долевой собственности простых товарищей на общее имущество (п. 1 ст. 1043 ГК РФ).) | |
| 2.9. Иные сделки с недвижимым имуществом, в результате которых произойдет переход права собственности на такое недвижимое имущество | |
| 3. Датой заключения сделки может являться как дата государственной регистрации, так и дата подписания договора (факторы, влияющие на порядок заключения договора, указаны в сносках) | |
| 3.1. Договор финансовой аренды (субаренды) (лизинга) недвижимого имущества[6] (в зависимости от условий договора финансовой аренды (субаренды) (лизинга)) | Подлежит ОК при наличии сведений о регистрации права собственности на недвижимое имущество. |
| 3.2. Договор мены[7] | |
| 3.3. Перевод долга по зарегистрированной /незарегистрированной сделке | |
| 3.5. Отступное | |
| 3.6. Иные сделки с недвижимым имуществом, в результате которых произойдет переход права собственности на такое недвижимое имущество | |
| 4. ОДНОСТОРОННИЕ СДЕЛКИ КЛИЕНТА | |
| 4.1. Сделки о приобретении (оставлении за Клиентом) имущества должника, не реализованного в ходе исполнительного производства. Дата заключения сделки - дата оформленного Решения/Протокола о приобретении (оставлении за Клиентом) имущества должника. | |
| 4.2. Сделки о приобретении (оставлении за Клиентом) имущества должника, не реализованного в ходе процедуры банкротства. Дата заключения сделки – дата акта приема-передачи недвижимости. | |
| 4.3. Отказ одаряемого принять дар (возможен только до передачи дара или договора дарения в будущем). |
| 5. НЕ ПОДЛЕЖАТ СООБЩЕНИЮ ПО КОДУ 8001 ПРИ ЛЮБОЙ СУММЕ СДЕЛКИ | |
| 5.1. Договор залога прав требования по договору участия в долевом строительстве, договор залога прав требования по инвестиционному договору | |
| 5.2. Договор об ипотеке (залоге) объекта недвижимости, на приобретение которого предоставлен кредит | Сведения договора м.б. использованы для ОК при наличии соглашения о приобретении заложенного имущества, Заявления об оставлении предмета залога за собой и т.п. |
| 5.3. Договор об ипотеке (залоге) объекта недвижимости | |
| 5.4. Договор о последующей ипотеке | |
| 5.5. Закладная, договор купли-продажи закладных, договор залога закладных и т.п. | |
| 5.6. Договор аренды БЕЗ ПРАВА ВЫКУПА. | |
| 5.7. Договор залога прав арендатора по договору аренды недвижимого имущества | |
| 5.8. Договор уступки прав арендатора по договору аренды недвижимого имущества | |
| 5.9. Предварительный договор (соглашение о задатке, соглашение об обеспечении исполнения обязательств к предварительному договору) | |
| 5.10. Договор инвестирования в строительство недвижимого имущества | Подлежит при наличии всех условий, соответствующих договору участия в долевом строительстве |
| 5.11. Договор уступки права требования по договору инвестирования в строительство недвижимого имущества | |
| 5.12. Договор паевого взноса в жилищно-строительный кооператив, договор о вступлении в ЖСК, внесение паевого взноса | |
| 5.13. Договор подряда | |
| 5.14. Сделки о приобретении (оставлении за Банком) имущества должника, не реализованного в ходе исполнительного производства. Дата заключения сделки - дата оформленного Решения/Протокола о приобретении (оставлении за Банком) имущества должника. | Не подлежит ОК, т.к. осуществляется банком самостоятельно, без участия клиента |
| 5.15. Сделки о приобретении (оставлении за Банком) имущества должника, не реализованного в ходе процедуры банкротства. Дата заключения сделки – дата акта приема-передачи недвижимого имущества. |
[1] Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу с 1 января 2005 г.
[2] Согласно Воздушному кодексу Российской Федерации под воздушным судном понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.
[3] С 21 ноября 2011 г. данное положение касается только сделок, в результате которых произошел переход права собственности на недвижимое имущество
[4] Примерный перечень таких договоров приведен в Приложении
[5] Время направления отчетности согласовывается с территориальным управлением Банка России.
[7] К договору мены применяются правила купли-продажи;
Количество сообщений о сделках в рамках договора определяется следующим правилом: каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен