Белые начинают и выигрывают. Как получить ипотечный кредит?
Как получить кредит – ключевой вопрос для любого, кто задумался об ипотеке. Но чтобы ответить на него правильно, необходимо представлять себе, как подаются заявки на ипотечный кредит, что при этом потребуют от вас банки и на какой сумму вы можете рассчитывать.
«Если бы я знала, что меня ждет на пути к ипотечному кредиту, я бы стала заниматься этим, только взяв отпуск, – как‑то пожаловалась одна моя знакомая. – Представляешь, после двух месяцев беготни за документами мне заявили, что кредит выдать не могут. Тут я не выдержала и начала орать не своим голосом, что устрою им такой скандал, какой они себе и представить не могут. И, знаешь, подействовало: решили не связываться с «психопаткой», все‑таки оформили кредит».
Признаться, моей фантазии оказалось недостаточно, чтобы вообразить собеседницу – даму в высшей степени важную и степенную – в роли разъяренной фурии. Это же надо, до чего можно довести человека! Не будем тыкать пальцем, но речь шла о банке, который недавно был признан одним из лидеров отечественного ипотечного рынка.
Наслушавшись таких рассказов, потенциальные заемщики начинают воображать себе всевозможные злоключения и запасаются успокоительными каплями. Однако банковские работники дружным хором уверяют, что такие случаи – редкость. Но ступая на путь ипотеки, надо четко представлять себе все его вехи.
С чего начать?
Традиционно процедура оформления ипотечного кредита начинается с консультации с сотрудником банка или с кредитным брокером. Ехать в банк не обязательно – некоторые банки готовы прислать специалиста в ваш офис или на дом. Многие банки предлагают оформить предварительную заявку через Интернет. Документы при этом не требуются – только рассказ о себе и своем финансовом состоянии. На рассмотрение уходит, как правило, не больше пары суток. Ведущие игроки рынка сократили этот срок до нескольких часов.
Здесь надо иметь в виду одно «но». Предварительное решение потому и называется предварительным, чтобы не относиться к нему чересчур всерьез. Оно послужит вам лишь ответом на ключевой вопрос: можете вы рассчитывать на кредит или нет? Хотя некоторые банки сразу обозначают в предварительном решении параметры кредита, на которые может рассчитывать заявитель, – сумму, ставку и срок. И все же точные цифры назовут лишь после решения о предоставлении вам кредита.
Впрочем, простейший способ узнать, сколько банк может вам ссудить, это найти в Интернете его сайт и ознакомиться с условиями его ипотечных программ. А потом рассчитать размер потенциально доступного вам кредита на ипотечном калькуляторе. Для работы с калькулятором придется указать, можете ли вы представить официальное подтверждение размера вашей зарплаты. Таковым считается справка из налогового органа по форме 2‑НДФЛ, в которой фигурирует сумма зарплаты, или справка от работодателя в вольной форме. Затем надо ввести срок, на который вы хотели бы получить кредит, размер совокупного дохода семьи за месяц, сколько человек ваша семья насчитывает и много ли среди них иждивенцев. В сухом остатке получим максимальную сумму кредита.
Конечно, расчеты на ипотечном калькуляторе носят условный характер. Когда дойдет дело до рассмотрения заявления на ипотечный кредит, в банке будут учитывать значительно больше нюансов. Помимо заработков примут во внимание доходы от имеющихся у вас ценных бумаг, паев, долей в бизнесе. В пользу соискателя сыграет высокий уровень благосостояния. Скорее всего, зачтутся хорошее образование, достижения на профессиональном поприще, перспективная должность, обещающая в дальнейшем карьерный рост, а с ним и рост доходов. Хорошо, если ваша профессия котируется на рынке труда. Если соискатель занимается предпринимательством или имеет долю в бизнесе, на размер кредита повлияет успешность его деятельности.
Если окажется, что банк по той или иной причине не готов предоставить вам искомую сумму, можно оформить созаемщиком близкого человека. Это позволит поднять лимит кредита. Одни банки разрешают брать в созаемщики только супруга, а другие готовы рассмотреть до четырех созаемщиков по одному кредиту. Если вы привлекаете созаемщиков, то должны будете представить банку не только свои документы, но и документы созаемщика. Однако часто размер процентных ставок по кредиту иногда прямо пропорционален количеству заемщиков – чем их больше, тем выше ставка. Исключение – когда созаемщиками выступают супруги и оба могут документально подтвердить размер своего дохода.
Что предоставить?
Сбор документов на получение кредита вам стоит начинать, получив предварительное одобрение. Именно тогда наступает черед оформить заявление на кредит и анкету заемщика (чаще всего они объединены). Они подаются в сопровождении пакета документов, которые подтвердят всю указанную вами информацию о себе и созаемщиках. Впечатление, которое произведет на кредитного специалиста ваша «подноготная», скажется на размере суммы кредита и величине процентной ставки. Разные банки, разумеется, могут предъявлять отличающиеся требования к заемщику, но в целом они выглядят примерно одинаково.
С вас обязательно потребуют:
– копию паспорта;
– копии свидетельств о браке, рождении детей;
– копию диплома об окончании учебного заведения;
– копию трудовой книжки, заверенной работодателем.
Если у вас есть военный билет и водительское удостоверение – придется добавить их копии. И самое главное – справки или иные документы, подтверждающие ваши доходы.
Как я уже сказал, официальный размер зарплаты указывается в справке по форме 2‑НДФЛ. Это те сведения, которые работодатель либо, если речь идет о собственном бизнесе, владелец предприятия представляет в налоговый орган. Так сказать, «белые» доходы. Увы, сегодня их наличием дано похвалиться далеко не каждому россиянину. И работодатели, и предприниматели массово уклоняются от налогов. Поэтому банки в России не слишком щепетильны в отношении способа подтверждения дохода и готовы поверить соискателям на слово. В противном случае количество ипотечных заемщиков представляло бы собой число на порядок меньше существующего.
В итоге в России действуют довольно либеральные нормы: если ваши доходы нельзя подтвердить официальной справкой по форме 2‑НДФЛ, то вы можете использовать так называемую «свободную форму подтверждения дохода». Его размер может быть указан в анкете или в справке «по форме банка». Обычно в последнем случае от вас требуется предъявить справку, составленную на бланке вашей компании за подписью руководителя и заверенную печатью. Причем справка должна содержать информацию о ежемесячных доходах предъявителя. Оптимальный вариант – указать в ней доход за каждый из последних 12 месяцев.
Кто имеет возможность официально подтвердить свои заработки, тому денег дадут больше, чем тому, чей размер зарплаты продекларирован в «свободной форме», письмом от работодателя либо подтвержден честным словом соискателя.
Для любого заемщика имеет смысл продемонстрировать банку максимум своих доходов, включая дополнительные: например, дивиденды, прибыль от паев в инвестиционных фондах, прибыль от участия в бизнесе, доход от сдачи в аренду квартиры, гаража или дачи. Но их тоже надо подтвердить соответствующими документами. В какой форме это сделать, подскажет кредитный консультант.
Ваше финансовое положение косвенно характеризует и наличие в вашей собственности ликвидных активов – имущества, представляющего ценность и легко обратимого в деньги в случае форс‑мажора. Поэтому «хорошее впечатление» производит владение какой‑либо недвижимостью или ее долей. Квартира, дача, загородный дом, капитальный гараж в собственности зарекомендуют вас как человека, достойного финансового доверия. Автомобили, катера, яхты, раритетные ювелирные украшения, предметы искусства или антиквариата тоже добавят «очков».
Какие сроки?
Сегодня российские банки конкурируют друг с другом в скорости принятия решений по заявкам на ипотечный кредит. В некоторых обязуются принять решение за два‑три дня. В целом же рассмотрение документов редко занимает больше недели. Если банк счел заявителя (или заявителей) достаточно благонадежным и финансово состоятельным и разногласий по поводу размера кредита и процентов по нему не возникает, то вы получаете нечто вроде оферты (это официальное предложение на заключение кредитного договора). Она удостоверяет, что банк одобрил вашу кандидатуру в качестве заемщика и описывает основные параметры (сумма, срок, процентная ставка) будущей ссуды.
Однако положительное решение банка, даже подкрепленное офертой, – это еще не все, поскольку деньги по ипотечному кредиту никто не выдает просто так. Они будут выплачены продавцу приобретаемого вами жилья только после оформления сделки по приобретению недвижимости.
Срок действия оферты в разных банках может составлять от двух до шести месяцев. За это время нужно подыскать себе подходящее жилье и раздобыть все документы, позволяющие оценить выбранный объект недвижимости. Получив документы на тот или иной объект недвижимости, в банке проверяют, всем ли требованиям он соответствует. Как мы уже установили, быстрее всего решение о выдаче кредита принимают, если речь идет о квартире из вторичного фонда. Если представлен исчерпывающий перечень документов, их проверка, скорее всего, займет меньше недели. Тем, кто хочет за счет кредита приобрести квартиру в строящемся доме или дом за городом, придется ждать подольше.
Если с документами на недвижимость все в порядке, наступает заключительный этап: проводится оценка приобретаемой недвижимости, готовятся договоры, оформляется страхование. Это самый легкий этап, все процедуры к сегодняшнему дню отработаны, поэтому они не займут много времени. Большинство банков управляются за несколько дней. Затем последовательно подписываются кредитный договор, договор купли‑продажи недвижимости и договор страхования. А после подписания кредитного договора Федеральная регистрационная служба автоматически регистрирует право залога банка.
Среди причин отказа в получении ипотечного кредита на первом месте стоит предоставление ложных сведений о себе со стороны соискателя кредита. Подавляющее большинство сведений легко проверяется банковскими службами безопасности. А отказ в кредите по причине недостоверности информации может обернуться еще одним печальным последствием: вас занесут в «черные списки» и вполне возможно, что свои двери для вас в будущем закроют и другие кредитные учреждения.
Причинами отказа в выдаче кредита чаще всего становятся: низкий уровень дохода заемщика, недостаточная стабильность его материального положения, испорченная ранее кредитная история, судимость и возраст.
Возрастные ограничения – один из главных минусов российской ипотеки. Минимальная возрастная «планка» в российских банках составляет 21 год, на деле банки предпочитают выдавать кредиты заемщикам старше 25 лет. Но куда больше вопросов вызывает максимальная возрастная «планка» отечественной ипотеки. Приближение пенсионного возраста в большинстве случаев станет непреодолимым препятствием для получения ипотечного кредита. Практически все банки считают обязательным условием, чтобы на момент погашения кредита максимальный возраст не превышал 60 лет для женщин и 65 лет – для мужчин.
Попробуем подытожить обобщенный портрет идеального ипотечного заемщика. Это человек в возрасте от 30 до 40 лет, обладающий престижной и высокооплачиваемой работой, владеющий дачей, автомобилем и гаражом, имеющий дополнительные доходы, семейный, без проблем с законом, с высшим образованием. Словом, Карлсон – «красивый, умный и в меру упитанный мужчина в самом расцвете сил».
На Западе в свое время появилось присловье: «Чтобы получит в банке кредит, надо сначала доказать, что ты в деньгах не нуждаешься». Разумеется, это шутка. Но все же доказывать придется. Как минимум – свою способность возвращать долги…