Ипотечная арифметика. Во сколько обходится кредит на покупку жилья?

Прежде чем решиться на «жизнь взаймы», вы должны четко представлять себе, из чего состоят потенциальные расходы на погашение и обслуживание ипотечного кредита.

Кредитные расчеты

На сайтах многих банков указан примерный перечень расходов, связанных с приобретением квартиры в кредит. Часть из них непосредственно с ипотекой не связана – это стандартные расходы для любых сделок с недвижимостью (не только в кредит, но и за наличные), но помнить о них надо. Работники банков не устают удивляться наивности клиентов, которые приходят оформлять сделку по приобретению жилья вообще без денег. Поэтому, наученные горьким опытом, они заранее, под роспись выдают будущему заемщику список возможных затрат, которые включают не только процентные ставки кредита, но и сопутствующие расходы.

Первое, на что понадобятся деньги, – это оценка квартиры, которую вы предполагаете купить. Не выяснив цены нужного вам жилья, банк не будет знать, какую сумму вам выдать. В Москве услуги оценщика обойдутся в $100–200, в других российских городах – $50–150. Оценить коттедж или иной загородный дом выйдет дороже – около $500. Причем сэкономить, выбрав из числа оценщиков того, кто берет поменьше, не получится. Дело в том, что банки пользуются услугами ограниченного круга аккредитованных оценочных компаний – оценка дело тонкое, и тут легко стать жертвой мошеннического сговора между оценщиком и клиентом. На рынке хватает нечистоплотных компаний, готовых завысить стоимость квартиры за определенную мзду.

Может получиться так, что банк вашу квартиру забракует, тогда расходы на оценку придется списать в чистый убыток. И сколько квартир будет забраковано банком или страховой компанией, никто заранее знать не может.

Приличная сумма уйдет на комиссию за выдачу кредита, открытие ссудного счета или как там еще банку вздумается именовать этот платеж. Такой сбор практикуют почти везде, но тарифы могут различаться на порядок. И не факт, что, рассмотрев вашу заявку за ваши деньги, банк примет положительное решение.

Часть банков сохраняет комиссии, которые взимаются на протяжении всего срока договора, – за обслуживание кредита или ведение ссудного счета – ежемесячно или ежегодно. Они могут вылиться в немалую прибавку к процентной ставке.

Дополнительные расходы возникают, если кредит берется в иностранной валюте, а доходы вы получаете в рублях, вам ежемесячно придется тратиться на конвертацию валюты.

Недешево станет комплексное ипотечное страхование (жизнь и трудоспособность заемщика, приобретаемое имущество, титул ипотечной сделки). Тут назвать определенные суммы сложно – они зависят не только от компании, но и от размера кредита, состояния здоровья заемщика, а также от состояния объекта недвижимости, который он приобретает. Как и в случае с оценкой, страхование загородной недвижимости более накладно, чем страхование квартиры в многоэтажке. В среднем расходы на страховку составят от 0,4 до 2 % от суммы кредита.

«Попутные» расходы

Все вышеперечисленное – обязательные расходы при покупке квартиры в кредит. Но могут быть и другие расходы. Они могут возникнуть в ходе расчета с продавцом квартиры, если кто‑либо из участников сделки настоит на том, чтобы в целях безопасности произвести передачу денег через банковскую ячейку или аккредитив. В банковскую ячейку деньги закладываются на период оформления сделки. До момента расчета они там лежат, как в камере хранения, – ни покупателю, ни продавцу их не выдадут. Если сделка не состоялась, покупатель забирает свои деньги. Аналогичным образом используется аккредитив – деньги заранее перечисляются на счет продавца, но этот счет заблокирован до момента регистрации договора купли‑продажи. Если сделка не состоялась, покупатель опять‑таки забирает деньги. Проведение сделки может занять от недели до месяца.

Аренда банковской ячейки в российских банках стоит по‑разному: $10 в день или 1500 рублей в месяц.

Кроме того, продавец может пожелать получить плату за жилье наличными. Обналичивание выданного кредита сегодня многими банками производится бесплатно, но если с вас потребуют оплатить и эту услугу, не удивляйтесь – такое бывает.

Если вы состоите в браке – обязательно придется нотариально заверить согласие вашей половины на приобретение квартиры в кредит. Если заемщик не состоит в браке, этот факт тоже придется заверить нотариально. Кроме того, может понадобиться заверить копии каких‑либо документов или сделать доверенности. Нотариальное удостоверение закладной и договора купли‑продажи в принципе не обязательны, но может оказаться непременным условием банка. Таким образом, несколько тысяч рублей могут понадобиться на нотариальные расходы.

Госпошлины за государственную регистрацию договора купли‑продажи недвижимости и права собственности установлены в размере 500 рублей каждая. Итого – еще 1 тысяча рублей.

Штрафные санкции за просрочку платежей по кредиту, разумеется, нельзя напрямую отнести к расходам по ипотечному кредиту. Но полезно внимательно прочитать в кредитном договоре, во сколько вам обойдутся непунктуальность или неплатежеспособность. Во многих банках эти суммы могут быть весьма значительными.

Остается упомянуть мобильный банкинг: выбрав для себя эту услугу, вы будете получать SMS‑сообщения о поступлении внесенных вами платежей по кредиту или допущенной просрочке. Это удобно, но потребует небольших дополнительных расходов (в зависимости от тарифов банка).

Существует еще ряд расходов, без которых можно обойтись. Это в первую очередь плата ипотечному брокеру и риелтору. Брокер поможет выбрать ипотечную программу. Это обойдется вам в несколько тысяч рублей. За более весомую плату брокер станет вашим агентом в полном проведении ипотечной сделки. То есть возьмет на себя хлопоты по сбору документов для банка и будет за вас общаться со всеми, с кем вы напрямую общаться не хотите или не успеваете (банк, страховая компания, продавец жилья и т. д.). Пока наконец не дойдет до выдачи кредита. Оформление государственной регистрации договора купли‑продажи и права собственности тоже можно поручить брокеру. А можно задействовать и представителя банка – многие из них предлагают эту услугу за $100–250.

Дороже всего покупателям жилья обходятся услуги риелтора. В столице, в зависимости от везения, вы потратите 3–5 % от стоимости квартиры на посредника, который профессионально подберет нужное вам жилье и подготовит необходимые для оформления купли‑продажи документы. Дешевле обойдутся услуги тех компаний, которые работают в связке с банком или ипотечным брокером. Но разброс цен так велик, что какие‑либо советы здесь давать трудно.

В сухом остатке

Итак, попробуем свести в единую таблицу все, из чего складываются ваши возможные расходы по ипотеке.

Расчеты для дотошных В любом случае главное, что останавливает россиян взять ипотечный кредит, – страх перед переплатой. У многих он превратился в навязчивый фетиш. При этом за скобками остается то, что в подавляющем большинстве случаев ипотечный заемщик больше выигрывает, чем проигрывает. В весьма конкретном финансовом выражении. По самой банальной причине: цены не стоят на месте. Особенно на недвижимость.

Простой пример. Допустим, вы взяли ипотечный кредит на покупку квартиры сроком на десять лет под 12 %. Простая математика показывает, что если рыночная стоимость купленной вами квартиры будет расти всего лишь на 5–6 % в год, то разница в цене через десять лет будет примерно равна вашей переплате. Между тем в Москве, например, цены на квартиры в последние годы ежегодно росли на 100, а иногда и на 150 %.

Есть, правда, контраргумент. Время от времени на рынке звучат прогнозы, что рост цен на недвижимость в России остановится, что рынок достигнет своего возможного предела и купить квартиру можно будет дешевле. Однако практика показывает иное: собака лает, караван идет. По расчетам аналитиков, к 2012 году Россия только вернется к тем объемам ежегодного ввода жилья, которые были перед распадом СССР.

Плюс к этому добавьте обратный процесс: деньги, в отличие от недвижимости, обесцениваются в ходе инфляции. В последние годы она составляет около 8–10 %. Соответственно если ипотеке вы предпочтете накопления, то каждый год будете терять в стоимостном выражении десятую часть этих накоплений. На банковском депозите вы компенсируете свои сбережения от инфляции, но не получите прироста, а при вложениях в ПИФы и акции есть возможность получить серьезную прибыль, но есть и риск убытка.

Анализируя параметры ипотеки, аналитики пришли к нескольким выводам. Миф о переплате при нынешней конъюнктуре рынка не выдерживает критики. При тех темпах роста цен на недвижимость, которые наблюдаются в России в последние годы, ипотечный заемщик остается в существенном плюсе. Даже если в будущем цены на недвижимость будут расти куда более медленными темпами (10–20 % в год), то переплата заемщика будет перекрыта выгодой от роста стоимости купленной квартиры. А при первоначальном взносе в 20–30 % от стоимости жилья достаточно, чтобы цены на рынке недвижимости росли на 3–5 % в год, чтобы компенсировать потери на процентах по кредиту.

Если у вас есть деньги…

…Ипотечный кредит все равно может оказаться выгодным. Есть и совсем хитрый вариант – для тех, у кого хватает собственных денег на покупку квартиры или дома. Этот ход как‑то посоветовал своим читателям московский журнал о недвижимости Metrinfo. Надо открыть депозит, который вы не будете трогать в течение всего срока ипотечного кредита. Допустим, вы покупаете квартиру за $150 тысяч. Берете кредит на десять лет, первоначальный взнос – нулевой, ставка – 12 %. За десять лет переплата по кредиту составит около $90 тысяч, то есть около 60 % от первоначальной стоимости жилья. Но если свои собственные $150 тысяч вы положили на депозит под 8 % годовых, то через 10 лет эта сумма вырастет до $323 тысяч, то есть на 115 %. Надо иметь в виду, что на начальном этапе депозит в своем росте будет отставать от ипотечных платежей, зато примерно через пять лет он начнет их обгонять. Правда, этот вариант предполагает максимальную силу воли: вы не должны забирать доход от своего депозита, дабы проценты нарастали на проценты…

Вообще миф о том, что ипотека – это инструмент для тех, кому не хватает денег на покупку жилья, не соответствует истине. Часто ипотека становится выгодной и тем, кто может купить недвижимость, не прибегая к помощи банка.

Купить жилье в кредит – хорошо, но дорого. Это аксиома, не требующая доказательств. Однако встречаются граждане, для которых ипотека становится способом сэкономить на приобретении жилья, как бы удивительно это ни прозвучало. Еще несколько лет назад элитное жилье редко покупали в кредит. Стоило оно заметно дешевле, при том, что шальных денег по российским просторам гуляло куда больше, чем сейчас.

Ныне средняя стоимость особо дорогого жилья составляет $2,5–3 миллиона за квартиру в Москве, $1–2 миллиона – в Петербурге и приблизительно $0,5–1 миллион – в других крупных российских городах. Такие суммы крайне редко держат свободными: у богатых людей деньги работают, будучи вложенными в дело. Если вы выведете средства из оборота, значит, – потеряете доход, потому как успешный бизнес в России сегодня приносит 25–30 % в год. А проценты по ипотечному кредиту составляют обычно 10–12 %. Вот и получается, что, даже если вы располагаете средствами для покупки жилья, очень часто взять ипотечный кредит – это способ сэкономить свои деньги.

Банкиры это отлично понимают. Среди ипотечных программ российских банков можно найти и специальные программы по VIP‑ипотеке. Одним из первых целенаправленно предлагать кредиты на приобретение жилья на очень большие суммы стал ВТБ 24. Размер займа практически неограничен: этому банку принадлежит рекорд (по крайней мере, если судить по обнародованным данным) по величине выданного в России ипотечного кредита – $19 миллионов. Московский кредитный банк в свое время запускал программу «Ипотека для VIP‑клиентов». А ряд ведущих ипотечных банков просто установили высокие лимиты кредитов на приобретение жилья, не выделяя специальных VIP‑программ. Причем не создаются какие‑то особые условия для тех, кому понадобилось одолжить на приобретение жилья миллион‑другой долларов или евро. В некоторых случаях VIP‑статус клиента основан исключительно на величине кредита, на который он претендует, в других – такой статус имеют только клиенты приват‑банкинга. Чтобы получить доступ к приват‑банкингу, нужно иметь возможность положить на счет крупную сумму, каковой в разных банках могут посчитать и один миллион рублей, и $1 миллион. Разброс в наборе услуг в рамках приват‑банкинга также отличается широтой и разнообразием: помимо высокого уровня обслуживания клиента он предполагает ряд сопутствующих услуг. В первую очередь – это консультирование по любым финансовым вопросам, подбор инвестиционной стратегии, но помимо этого персональный менеджер выполнит любое поручение клиента, вплоть до заказа столика в ресторане.

Обратите внимание: несмотря на то что при оформлении ипотечного кредита любой заемщик может рассчитывать на персонального менеджера, только VIP‑клиентам гарантирован действительно персональный подход со сдуванием пылинок и радостными улыбками. А что делать – Россия…

Домик для среднего класса

Хорошо, хорошо, завершим разговор о богатых. Поговорим о средних. О том самом среднем классе, который в России то ли есть, то ли нет. Если судить по выступлениям оппозиционеров и социологов – его вроде и нет. А если по «пробкам» на дорогах большинства российских городов – то вот он, родимый, катит.

Так что пациент скорее жив, чем мертв. Что же ипотека может предложить ему? Землю и волю, в полном соответствии с устремлениями народовольцев.

Многие российские банки предлагают кредиты для покупки загородного жилья. Загородная недвижимость в России входит в моду. Людям хочется быть поближе к природе, а инфраструктура благоустроенных коттеджных поселков и пригородных таунхаусов вполне сравнима с городской. На волю, в пампасы!

Правда, есть еще один фактор, и по этому поводу вспоминается старый анекдот. В зоопарке на клетке со слоном висит табличка, где перечислен его дневной рацион. «Неужели он столько съест?!» – восхищается посетитель. «Съест‑то он съест, да кто ж ему даст!» – отвечает смотритель.

Автор этих строк до сих пор хранит убеждение, что собственный дом в России – удел богатых. А вы случайно не думали о собственном доме? Через сколько лет?! Банкиры убеждают нас, что собственный дом можно купить сейчас, и будет это не намного дороже приобретения обычной городской квартиры. С помощью все той же ипотеки. Но у ипотечных кредитов на коттеджи и таунхаусы есть свои особенности.

Процедура приобретения загородного дома будет посложнее стандартной схемы ипотеки при покупке квартиры в городской многоэтажке и потребует от вас куда большей гибкости. Во‑первых, чтобы рассчитать сумму кредита, заемщику надо определиться с ценой дома или таунхауса. А банку – проверить и согласиться с названной цифрой. Случается, что банк и страховая компания, которую привлекают в рамках ипотечной сделки, оценивают объект недвижимости по‑разному. Но этой ловушки вы сможете избежать, если воспользуетесь услугами страховщика из числа партнеров банка – в этом случае согласование суммы оценки – уже не ваша проблема.

При оформлении ипотеки на коттедж или таунхаус надо иметь в виду, что в договоре купли‑продажи фигурирует не один, а два разных объекта права – само строение и земельный участок, на котором оно расположено. Причем ключевую роль при формировании цены приобретения играет именно земельный участок. Четких расценок тут нет. Помимо размера вашего будущего имения большую роль играет удаленность от города и уровень престижа места, где стоит дом. Ну, это объяснять не надо – пожалуй, сегодня и первоклассник в России знает, чем дом на Рублевке отличается от строения в Гадюкино. Как говорил герой фильма «Собака на сене»: «Дороже стоит граф!» Еще учтите качество подъездных путей, близость к водоемам и лесным массивам, степень экологической безопасности и массу более мелких факторов, которые учитываются при оценке.

Теперь – цена вопроса. Раньше ипотечные кредиты на загородную недвижимость отличались существенно более высокими процентами, нежели на городское жилье. Сейчас разница сходит на нет. Однако загородная недвижимость считается менее ликвидной, чем городское жилье, в силу дороговизны и более низкого спроса. В случае форс‑мажора на реализацию залога такого рода уйдет времени больше, чем на продажу квартиры. И поэтому размер первоначального взноса при покупке загородной недвижимости нередко выше, чем на квартиру. Как правило, он составляет не менее 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости. Не редкость и взносы в размере 30–40 %.

Однако банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на загородное жилье, действуют очень избирательно. По данным экспертов, лишь 15 % от всех представленных на суд банков объектов подобного рода получают одобрение. Поэтому, прежде чем ступать в эту реку, четко изучите все правила игры.

Проще всего получить кредит на коттедж или таунхаус в организованном поселке, снабженном всеми коммуникациями. С дачей сложнее. Многие банки вводят определенные ограничения на строительные материалы: например, не дают кредиты на деревянные строения. Некоторые вообще выдают кредиты только на капитальные дома.

«Какой выход?» – спросите вы. Предпринять «обходной маневр»: приобрести дачу в рассрочку проще всего, просто взяв нецелевой кредит под залог той недвижимости, которая уже имеется в вашей собственности (например, квартиры).

Впоследствии можно переоформить в качестве залога новоприобретенную дачу – если банк на это согласится. А согласится он не на всякую дачу. Щитовой домик в ведомственном садоводстве, основанном в середине прошлого века, вряд ли впечатлит сотрудников кредитного отдела. И даже добротный каменный дом имеет шансы вызвать недовольство банковских служащих, если он расположен в глухомани. Это вам как владельцу милы тишина и одиночество, а банк должен думать о плохом: случись что, и отданный в залог дом замучаешься продавать.

Чтобы избежать вопросов по легитимности отчуждения земельного участка, вам необходимо предоставить банку полный пакет документов, удостоверяющих право собственности на него. Поэтому проще всего приобретать в кредит загородные дома у девелоперских компаний, большинство которых обеспечивают юридическую чистоту сделки.

На вторичном рынке для приобретения дома или таунхауса в ипотеку существует еще одно препятствие. При оформлении ипотечной сделки невозможно занизить цену приобретения. Продавец же не всегда соглашается обнародовать точную сумму сделки. Как известно, от уплаты налогов освобождается доход от продажи недвижимости не более чем на один миллион рублей, если срок владения составлял менее трех лет. Учитывая расценки на загородную недвижимость, подобная льгота погоды не делает, и налог на доходы физических лиц может составить кругленькую сумму, которую не всякий пожелает платить.

Если у вас нет желания преодолевать все эти препятствия или нет денег на первоначальный взнос, есть еще один вариант. Получить ипотечный кредит на загородный дом еще на этапе строительства можно под залог земельного участка либо объекта недвижимости, принадлежащего заемщику на правах собственности.

Итак, если вы собираетесь брать ипотеку на загородную недвижимость, то:

– готовьте первоначальный взнос – загородная недвижимость редко кредитуется «с нуля»;

– оцените стоимость земельного участка, качество подъездных путей, наличие коммуникаций – от этого будет зависеть готовность банка выдать вам кредит;

– особое внимание уделите юридической чистоте сделки.

И если вы хотите избежать всех этих сложностей – подумайте о других вариантах залога. Например, можно заложить городскую квартиру.

Ипотека с социальным акцентом

Многие задаются вполне естественным вопросом – а есть ли альтернатива ипотечному кредиту? Есть несколько вариантов – со своими плюсами и минусами.

В России сегодня ипотека доступна далеко не всем. Специалисты полагают, что ипотека «укупна» максимум 10–15 % жителей России, между тем нуждаются в улучшении своих жилищных условий как минимум 57 % россиян. Но некоторые из них могут воспользоваться не классическими, или альтернативными, формами ипотеки.

Например, в России действует национальная программа «Молодой семье – доступное жилье». Она включает в себя специальную социальную ипотеку для молодых.

Создатели программы исходят из того, что в России около 250 тысяч молодых семей числятся в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий. По оценкам специалистов только 9 % из них имеют доходы, которые позволяют им приобрести жилье с использованием собственных и заемных средств – классического ипотечного кредита, взятого у банка. Прочим имеет смысл попытаться воспользоваться программой «Молодой семье – доступное жилье».

Если вы хотите участвовать в этой программе, вы должны подать заявку в орган местного самоуправления, который в десятидневный срок принимает решение о признании либо об отказе в признании молодой семьи участницей программы. Участникам выделяется государственная субсидия в размере 35 % от стоимости жилья (10 % из федерального бюджета, 25 % – за счет регионального или местного бюджетов). При рождении или усыновлении ребенка молодой семье дополнительно предоставляют субсидию в размере не менее 5 % от средней стоимости жилья. Субсидия зачисляется на ваш счет в банке‑участнике программы. Она может использоваться только на приобретение или постройку жилья, в том числе – в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита, который выдается одному из членов семьи, либо в качестве последнего платежа в счет оплаты паевого взноса жилищного накопительного кооператива. Право молодой семьи на получение такой субсидии удостоверяется именным документом – свидетельством. Владелец свидетельства в течение двух месяцев от даты его выдачи сдает его в банк.

Несколько лет назад был увеличен возраст потенциальных участников этой программы: теперь ею могут воспользоваться россияне в возрасте не до 30 (так было раньше), а до 35 лет.

Правда, как отмечают некоторые аналитики, программа развития ипотеки для молодых семей проваливается из‑за высокой стоимости квадратного метра. Какие бы субсидии не выдавались, стоимость жилья все равно высока. Соответственно вам выбирать, ждать ли, когда программа молодежной ипотеки заработает в полную силу, или рассчитывать на собственные силы.

Еще один социальный проект – ипотека для военнослужащих. Схема примерно такая же, как с ипотекой для молодых. Будучи военнослужащим, вы можете подать заявку на ипотечный кредит и открыть специальный накопительный счет в накопительно‑ипотечной системе. Затем получить специальный сертификат участника программы, который дает вам право на помощь государства в пополнении этого счета. Счет открыт на три года. Накопив определенную сумму, военнослужащий покупает жилье, оплачивая его стоимость частично за счет накоплений, частично – за счет ссуды банка.

С этой программой российские банкиры активно работают. И… ищут возможность создать еще одну специальную ипотечную программу – для пожилых людей.

Казалось бы, парадокс: пенсионеры – слишком рискованный заемщик для банков. Кредиты россиянам старше 50–55 лет выдаются крайне редко и неохотно. Причина понятна: с учетом средней продолжительности жизни в России банки опасаются смерти заемщика и соответственно проблем с дальнейшим погашением кредита. Однако выход – в привлечении третьих лиц. Как правило, пожилые люди приобретают квартиру по ипотеке не для себя, а для детей или внуков. Можно оформить кредит на них, а родителям выступить в качестве созаемщиков. Кроме того, можно калькировать созданные в США и Канаде специальные ипотечные программы с понижающимся аннуитетом. По ним вначале пенсионер платит большую сумму по кредиту за счет пенсионных накоплений, а потом постепенно объем выплат становится ниже. Еще один вариант для подражания – Британия. Британская схема «обратной ипотеки» дает возможность заложить собственность, купленную по ипотеке, еще раз, получить дополнительный кредит и обеспечить пенсионерам безбедное существование до конца жизни. А после смерти заемщика заложенная недвижимость продается банком, который таким образом возмещает все свои затраты.

В поиске «идеальной ипотеки» многие обращают свой взор и в сторону Германии. Там придумана любопытная схема – стройсберкасса. Это своего рода ипотека для тех, у кого сейчас не хватает возможностей взять классический ипотечный кредит. Строй– сберкасса представляет собой комбинацию из кредитной и накопительной схем.

Схема такова. Стройсберкасса заключает с физическим лицом договор накопления сбережений. В нем фиксируется, какую сумму и через какое время вы получаете. Эта сумма складывается из двух равных частей: накоплений и кредита. Минимальный срок накопления – 2 года. Процентная ставка по вкладу в стройсберкассу будет существенно ниже рыночной – 2–3 %. Зато вкладчику начисляется премия от государства: 20 % от внесенной вами на депозит суммы. Когда на вашем счету накопится нужная сумма, из средств самой стройсберкассы вам выдается кредит в том же размере, что и накопления под 5–6 % годовых. В итоге у вас на руках образуется сумма, половину которой составляют ваши собственные накопления, усиленные премиями государства, а половину – недорогой кредит.

Немецкая модель стройсберкасс понравилась многим, и сегодня применяется в Австрии, Словакии, Чехии, Венгрии и Румынии. В России такой проект тоже был, но сгинул где‑то в коридорах Госдумы.