Обвиняемый № 1: Fannie Mae и Freddie Mac

В центре катастрофы оказались Federal National Mortgage Association и the Federal Home Loan Mortgage Corporation, больше известные как Fannie Mae и Freddie Mac. Две эти гигантских корпорации являются детищами Конгресса и официально известны как «предприятия спонсируемые правительством» или ПСП («government sponsored enterprise» или GSE). Чем они занимаются? Fannie Mae и Freddie Mac не выдают займов на покупку домов. Они выкупают их у банков на так называемом вторичном рынке. Иными словами, когда банк даёт заем потребителю, банк может продать этот заем Fannie Mae или Freddie Mac. С этого момента этот заем больше не на балансе банка, и ответственность переходит к Fannie или Freddie, которые получают выплаты по займу и несут все риски связанные с неспособностью домовладельца платить. Fannie и Freddie могли держать эти закладные в своих портфелях ценных бумаг, но они чаще всего обеспечивали ими облигации и продавали их инвесторам.

А тем временем банк, избавившийся от этой закладной продав её, Fannie или Freddie имеет средства на новый заем для нового заёмщика. Весь этот процесс создаёт гораздо больше займов, чем их было бы на свободном рынке и облегчает покупку домов. Это искусственное отвлечение ресурсов на займы на покупку недвижимости гонит цены на дома вверх. И всё это противоестественно, так как этот вторичный рынок стимулируется за счёт специальных привилегий, которыми правительство наделило Fannie Mae и Freddie Mac.

Fannie Mae была создана во времена Нового Дела (New Deal) в 1930-е годы и приватизирована в 1968-ом. Freddie Mac была создана в качестве мнимого конкурента в 1970 г. Их статус, как предприятий спонсируемые правительством (ПСП), всегда был очень двусмысленным — у них были специальные привилегии по налогам и деловому законодательству, которых не было у их потенциальных конкурентов, но их акции продавались на Нью-Йоркской Фондовой Бирже. Их облигации приравнены к «правительственным облигациям» и банки могу держать их в качестве «голубых фишек». И в течение многих лет для Fannie Mae и Freddie Mac Казначейство США держало открытую кредитную линию на 2.25 миллиарда долларов.

Важно отметить, что кредиторы считали само собой разумеющимся, что в случае чего эта кредитная линия будет практически бесконечной. Все знали, что если ПСП попадёт в беду, то правительство окажет финансовую помощь за счёт налогоплательщиков. (Все убедились в этом, когда в 2008-ом Казначейство учредило «опеку» над этими компаниями — федеральное правительство просто прибрало их к рукам, как мы увидим в части 5.) Долгие годы эта подразумеваемая финансовая помощь позволяла компаниям быстрее привлекать деньги инвесторов и делать более выгодные предложения по займам, чем мог любой конкурент. И хотя до 1990-х годов Fannie Mae и Freddie Mac были второстепенными игроками на рынке недвижимости, накануне их перехода в руки правительства они участвовали в половине всех ипотечных займов по всей стране и в ¾ новых займов.

Fannie Mae также глубоко увязла в политически ангажированной компании по понижению требований к заёмщикам «в неблагоприятном положении». В сентябре 1999 г. New York Times сообщала, что Fannie понижает требования к ипотечным займам, выкупленным у банков. Эта инициатива, писала New York Times, должна была стимулировать банки «расширить ипотеку на тех, чей кредитный рейтинг был не достаточно хорош для получения обычных займов». Fannie Mae была под «сильным давлением администрации Клинтона, чтобы распространить ипотеку на людей низкого и умеренного достатка»[9]. Хотя «новые кредиты могли быть выданы всем потенциальным заёмщикам, которые соответствовали требованиям», одной из целей компании было «увеличение количества представителей меньшинств и домовладельцев с низкими доходами, чей кредитный рейтинг хуже, чем у белых не испанцев»[10]. Даже New York Times понимала, какой это риск: «Двигаясь в этом направлении, даже в качестве эксперимента, Fannie Mae берёт на себя значительный риск, который, возможно, не представляет большой угрозы во времена экономического роста. Но корпорация, спонсируемая правительством, может попасть в беду во времена спада, вызвав правительственные меры по спасению, аналогичные тем, что применялись в индустрии сбережений и займов в 1980-ых».

Ну а Fannie Mae и Freddie Mac продолжали, тем временем, брать на себя всё более рискованные обязательства. Конгрессмены — Республиканцы, в свою очередь, настаивали на усилении регулирования и контроля над Fannie и Freddie. Конгрессмены — Демократы мешали им, утверждая, что беспокойство по поводу гигантов недвижимости есть не что иное, как атака на «доступное жильё». Циники же подозревали, что нежелание Демократов тщательно изучить деятельность Fannie и Freddie имело другие причины: долгое время управлявшаяся выдающимися Демократами и бывшая надёжным источником средств на избирательные компании, Fannie была тем, что лучше не трогать. Она была, как говорили критики, Демократической копилкой возглавляемой бывшим директором по бюджету в администрации Клинтона Франклином Рейнсом, уносящим с собой приз в 100 000 000 долларов за урочные часы.

В данном случае больший контроль был, конечно, желателен, учитывая то, что Fannie и Freddie никто не собирался закрывать, позволив рынку ипотеки выйти на нормальный, не политизированный уровень, и то, что публике предстояло (как оказалось) компенсировать потери этих компаний. Это были не частные компании, которые сам и несут свои убытки в случае чрезмерных рисков. Но Fannie и Freddie не закрывали и контроль не усиливали. Согласно New York Times Демократы опасались, что «усиление контроля серьёзно уменьшит приверженность компаний финансированию дешёвого и доступного жилья.» В сентябре 2003 г. конгрессмен Демократ от штата Массачусетс Барней Франк сказал, что Fannie и Freddie «не находятся под угрозой какого бы то нибыло финансового кризиса… Чем больше эту проблему раздувают, тем больше давления на эти компании и тем меньше доступного жилья мы увидим»[11]. С другой стороны конгрессмен от штата Техас Рон Пол в своём заявлении Комитету по Финансам в сентябре 2003 г. предупреждал о разрушительных последствиях от деятельности Fannie Mae и Freddie Mac для всей экономики США:

«Благодаря специальным привилегиям Fannie Mae и Freddie Mac исковеркали рынок недвижимости, привлекая на него капитал, который они не смогли бы привлечь в чисто рыночных условиях. В результате этого капитал уходит из отраслей, в которых он был бы продуктивен, в строительство. Это приводит к снижению эффективности всего рынка и, как результат, к снижению уровня жизни американцев.

Кроме долгосрочного ущерба экономике от вмешательства правительства в рынок недвижимости, политика правительства по отвлечению капитал создаёт краткосрочный бум на рынке недвижимости. Как все искусственные пузыри, этот бум не будет длиться вечно. Когда цены на недвижимость упадут, домовладельцы испытают трудности, так как разница между рыночной ценой и ценой запрашиваемой не будет в их пользу. Более того, должники по ипотеке тоже потеряют. И эти потери будут гораздо больше, чем они могли быть, не вмешивайся правительство в рынок недвижимости».

Среди всех этих предупреждений Демократы продолжали прикрывать Fannie, а Республиканцы ничего не делали.