Доли и квартирное рейдерство

Когда в товарищах согласья нет,
На лад их дело не пойдет,
И выйдет из него не дело, только мука.

И. А. Крылов. Лебедь, рак и щука

Пришла пора рассказать о темной стороне квартирного бизнеса. Как всегда, если образовался правовой пробел, найдутся способы его обойти. Причем методами не совсем этичными. Больше 20 лет назад стартовала приватизация. Иногда квартира оформлялась на одно лицо, иногда на всех членов семьи. Кроме того, появилась возможность оставить квартиру в наследство. Один наследник? Все замечательно. Несколько наследников? Уже хуже. Квартира переходит в долевую собственность нескольких лиц. А дальше…

Если интересы всех совладельцев совпали, они вместе решают судьбу квартиры. Наследники продают имущество и делят деньги. Все отлично.

Представим другую ситуацию. Как в басне Крылова. Предположим, что однокомнатная квартира досталась в равных долях трем наследникам. «Лебедь» (наследник 1) живет в этой квартире. Ему все нравится, ничего менять не надо. «Рак» (наследник 2) хочет продать квартиру и разделить деньги. У Рака семья, он живет в другом месте. Ему не нужна доля, которой он все равно не сможет пользоваться. «Щука» (наследник 3) не нуждается ни в доле, ни в деньгах. Продадут квартиру – он получит свою долю. Не продадут – не получит. Ему все равно. Рак пытается уговорить всех продать квартиру и разделить деньги. Щука не против. Лебедь отказывается, ему удобно жить одному в квартире.

Что делать? Доли по суду не выделить в натуре, однушка – объект неделимый. Патовая ситуация. И тогда Рак решает продать свою долю. Он предлагает выкупить ее Лебедю и Щуке. И получает отказ. Нет денег, дорого, когда-нибудь потом, через год-два… Что делать Раку? Продать свою долю на сторону.

Кто купит долю у Рака? Добросовестному покупателю треть однушки не нужна. В квартире нельзя жить, нельзя сдавать. Что толку с документов на собственность?

Долю у Рака с удовольствием купят рейдеры. За цену минимум в три раза меньше, чем составила бы доля в случае продажи всей квартиры. Квартирные рейдеры – лица, выкупающие доли и принуждающие совладельцев к продаже всей квартиры.

Однажды, вернувшись домой, Мария обнаружила вскрытую входную дверь. В квартире, в половине комнаты, стояла чужая мебель. Двое мужчин показали копию свидетельства о праве на собственность на 1/2 доли квартиры и доверенность от собственника. «Теперь мы будем тут жить». Новый собственник незаконно сдал свою часть квартиры без согласия Марии. Закон нарушен, но признать договор найма недействительным и выселить проходимцев можно только через суд. Это время, волокита – но делать нечего, Мария пошла в суд. Решение суда было в ее пользу. Однако тут в квартиру заехали еще одни наниматели, а значит, необходим новый суд для их выселения. В конце концов у Марии лопнуло терпение и квартира была продана.

Можно обвинить рейдеров в беспринципности, аморальности, наглости… Но ведь Марии наверняка не раз предлагали продать квартиру и разделить деньги. И, только отчаявшись реализовать свою долю имущества, совладелец продал долю задешево рейдерам.

На данный момент в Москве есть целые агентства, которые специализируются на операциях с долями. Некоторые просто покупают максимально дешево, потом с наценкой продают. Другие пытаются принудить соседей к продаже всей квартиры. Разными способами.

Юридические тонкости

Комната подобрана, теперь поговорим об оформлении сделки. Оно сопряжено с большими трудностями, а в отдельных случаях и вовсе невозможно.

Итак, собственнику принадлежит часть квартиры. По закону он прежде всего должен предложить всем остальным собственникам выкупить свою долю. Делать это нужно письменно. Составляется извещение о том, что продается доля в квартире X по адресу Y за Z рублей. Заказное письмо с извещением отправляется другим сособственникам квартиры. С момента вручения извещения начинается месячный срок, за который другие совладельцы квартиры должны выкупить долю у продавца или отказаться от предложения. Месяц прошел? Прошел. Соседи ответили? Нет. Значит, можно продавать любому другому покупателю на свое усмотрение.

Если соседи свое жилье не приватизировали, то отказ от права преимущественной покупки дает собственник имущества в лице муниципалитета. В некоторых случаях муниципалитет выкупает долю.

А что, если сособственник не проживает в квартире и извещения не получил? Проблема! Даже если спустя месяц договор купли-продажи будет заключен и принят в Регистрационной палате, сосед сможет повернуть процесс вспять.

Продавалась 1/2 доля в трешке. Через нотариуса соседу было направлено извещение. Сосед, владелец 3/4 квартиры, извещения не получил, что спустя месяц подтвердил нотариус. Покупателя это не смутило. Был заключен договор купли-продажи, в ячейку положены деньги, документы сданы в Регистрационную палату… О сделке узнает сосед, и по его заявлению Регпалата приостанавливает регистрацию. Для покупателя ситуация неприятная. Как минимум – сделка затянется на несколько месяцев, а как максимум – отменится. Приостановку делают на три месяца. За это время сосед имеет право подать в суд иск о признании за ним права преимущественной покупки. После решения суда у соседа есть месяц, чтобы выкупить долю. Скорее всего, сосед приложит все усилия, чтобы собрать нужную сумму, ведь превращать свою квартиру в коммуналку или плацдарм для рейдеров желающих немного.

В описываемом случае покупатель сознательно взял на себя большой риск. Ведь все могло получиться иначе. Представьте: доля выкуплена, документы на собственность получены. И спустя месяцы сосед узнает о нарушении своих прав и обращается в суд с иском о расторжении сделки.

Впрочем, юридически все можно было сделать по-другому. Если покупатель располагает деньгами и не пользуется ипотекой, то:

• Составляется договор дарения микроскопической доли квартиры. Например, 1/100 части. Дарение – безвозмездная сделка, соседи никакого отношения к ней не имеют. Микродоля переоформляется, получаются документы на собственность. Все. Теперь в квартире на одного сособственника больше.

• Заключается основной договор купли-продажи. Один сособственник продает другому сособственнику свою долю. Соседи опять не при делах. Сделка между совладельцами, чужим ничего не продают.

Почему не рекомендуется делать дарение на всю долю? На первый взгляд, хлопот меньше. Но, во-первых, с точки зрения закона это притворная сделка. А во-вторых – подарки облагаются налогом. Закон делает исключение только для близких родственников, им можно дарить без фискальных последствий.

Наиболее простой вариант – когда другие сособственники дают нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки. Но так бывает редко. Гораздо чаще продавец встречается с плохо скрытой враждой и ненавистью. И если совладельцы увидят возможность всунуть палки в колеса, то не замедлят воспользоваться таким шансом.

Бывает, что отчаявшийся выгодно продать свою небольшую долю собственник решает подзаработать. Это особенно характерно для Москвы и ближнего Подмосковья. В таком случае он дробит свою долю на мелкие части и продает буквально по несколько сантиметров. Покупатель становится собственником кусочка настоящей столичной жилплощади и бежит в паспортный стол делать постоянную регистрацию. Готов еще один новоиспеченный москвич.

Законодатели постепенно разбирают правовой бардак с долями. Если владелец небольшой доли попытается заселиться в квартиру, сособственник может подать в суд и принудительно выкупить микродолю. Но на практике это пока работает плохо.

Итак, покупка комнаты – отличный вариант, чтобы начать решать свой квартирный вопрос. Сделать первый шаг, вырваться из порочного круга «денег на квартиру не хватает!». Помните, что в долгосрочной перспективе цены растут, а инфляция в России даже по официальным данным превышает 10 %. Доля – вариант для профессионалов и инвесторов. Если это ваша первая покупка и ваши последние деньги, лучше с долями не связываться. Потом, после нескольких квартир, освоитесь на рынке недвижимости и начнете успешно зарабатывать на долях… А пока при имеющемся законодательном бардаке, неоднозначной судебной практике и отсутствии опыта вы можете просто заморозить свои деньги. Впрочем… Думайте сами, решайте сами. Удачи!

Часть IV

Риелтор. Выбираем с умом

Глава 1

Помощник или лишнее звено?

Нужен ли вам риелтор?

Нужен ли риелтор для покупки квартиры? Решать, конечно, вам. Но наше мнение таково.

Риелтор вам не нужен, если:

• Вы очень хорошо знаете рынок недвижимости. Следите за ним на протяжении долгого времени. Понимаете его законы и механизмы. Внимательное прочтение этой книжки вам, конечно, поможет, но этого недостаточно. Читайте аналитические материалы, профессиональные форумы. Например, форум NERS.ru, где общаются риелторы и другие профи рынка недвижимости.

• Вы точно знаете, в каком районе и какую квартиру хотите купить. Ваши цели и критерии четко сформулированы.

• Вы досконально изучили выбранный вами район.

• Вы хорошо понимаете и представляете юридическую процедуру покупки недвижимости. В этом вам поможет эта книга, а также Гражданский и Жилищный кодексы РФ.

• Вы способны проверить наличие необходимых документов и так называемую «юридическую чистоту» квартиры. Подробнее об этом читайте в части VII «Риски. Снизить и смириться».

• Вы профессионально умеете торговаться и вести переговоры. Для этого вам необходим опыт переговоров, причем в сложных, стрессовых ситуациях и для совершения крупных сделок. Важно знать человеческую психологию, чувствовать и «читать» людей, понимать их мотивы и потребности, подбирать правильные аргументы, сочетать мягкость формулировок и жесткость требований… Тогда ваш торг будет максимально эффективен. Подробнее о секретах торга читайте в главе «А поговорить?! Переговоры с продавцом недвижимости».

• Вы коммуникабельный человек и умеете ладить с самыми разными, в том числе и очень сложными людьми.

• У вас много свободного времени.

• У вас «простая» покупка (не размен), и объект вы ищете стандартный, каких много в продаже. Такой объект не нужно специально выслеживать, достаточно открыть базу объявлений и задать параметры.

• Вы никак не можете найти себе хорошего риелтора (эй, а как же мы?!).

Можно, конечно, купить квартиру и не обладая всеми этими качествами и знаниями. И некоторые покупают. Вопрос в эффективности этой покупки. Сможете ли вы найти и выбрать самую лучшую квартиру для вашего бюджета и обстоятельств? Сможете ли добиться от продавца самой низкой цены и самых выгодных условий? Сколько времени, сил и нервов потратите на покупку? Одни покупают квартиру за месяц, другие мучаются по полгода, выбирая все новые неподходящие варианты, получая отказы от банка, теряя внесенные авансы и т. д. Очень часто цена, заплаченная в итоге самостоятельным покупателем, оказывается выше, чем затраты покупателя с хорошим риелтором (даже с учетом комиссии этого риелтора). Хороший специалист помогает клиенту сэкономить.

Мы уже не говорим про перспективу вообще остаться без квартиры. Почему не говорим? Читайте ниже.

Риелтор или юрист?

Почему-то считается, что главное, зачем нужен риелтор, – обеспечить «юридическую безопасность», «юридическую чистоту сделки» и прочее. Это не так! Во-первых, изучить юридический механизм покупки и технологию проверки «юридической чистоты» квартиры не так сложно. Вы даже сможете сделать это сами, потратив определенное время. В том числе и благодаря этой книге. Во-вторых, если вы берете ипотеку, вам помогают юрист банка и юрист страховой компании – проверяют документы на квартиру и организуют сделку. В-третьих, можно нанять собственного юриста для проверки документов, и это будет дешевле, чем услуги риелтора.

Хотя юриста лучше не нанимать. Честно. Как показывает практика, юристы обычно так стремятся показать свою нужность клиенту, что забраковывают объекты и срывают сделки из-за всякой ерунды – в ущерб интересам этого самого клиента. Конечно, не все юристы так себя ведут, но довольно многие. В любом случае ни юрист, ни нотариус риелтора вам не заменят.

Основная задача риелтора – подобрать для вас оптимальный объект, с учетом всех ваших обстоятельств, потребностей и возможностей. Самый выгодный, самый комфортный, с наилучшим соотношением затрат и рисков. Именно этот этап самый сложный, и именно его большинство покупателей считают самым легким. Подумаешь, залез в Интернет, нашел объявление, позвонил…

Во-первых, не все объекты есть в Интернете. Точнее, не все объекты продаются. Бывает, что квартиры под ваш запрос нет в базах. Настолько у вас специфические требования. Однако в природе такие квартиры есть? Если да, значит, существуют и собственники, которых надо ненавязчиво подтолкнуть к продаже их объекта вам. И здесь уже – мастерство риелтора. Во-вторых, спектр объектов, доступных риелтору, всегда шире, чем ареал вашего поиска. И дело не только в платных, закрытых базах, но и, в первую очередь, в опыте и поисковых навыках профессионала. Наша книга поможет вам улучшить навыки поиска, но риелтора не заменит.