Кто проводит квартирные аукционы?

1. Служба судебных приставов.

Задолжал человек большую сумму. Банку, матери своего ребенка, кому угодно. Повестки, суды… Наконец вынесено решение: взыскать! Должник продолжает уклоняться. Имущества и официальных доходов, чтобы покрыть все долги, не хватает. После долгой волокиты квартира должника выставляется на торги.

Иногда с первого раза квартира не продается, тогда проводятся новые торги и стартовая цена снижается. Так может происходить несколько раз.

Где искать объекты? На сайте ФССП РФ http://www.fssprus.ru. Там же – информация о времени проведения аукциона.

На 1 октября 2013 г. приставы продавали 1118 квартир и квартирных долей в России, из них – 62 в Москве и Московской области. Например, однушка на 1-м Рощинском проезде в Москве (м. «Тульская») со стартовой ценой всего 4,8 млн руб. Или двушка 85 кв. м на Таганке – за 14,4 млн руб. Это на 30–40 % дешевле среднерыночной цены.

Чтобы участвовать в аукционе, необходимо подать заявку в территориальную службу судебных приставов и внести задаток – 5 % от стоимости квартиры. В подтверждение серьезности ваших намерений. Если купите квартиру – задаток зачтется в ее стоимость, если не купите – деньги вернут.

2. Банки.

Ипотечник перестал платить. Увещевания и реструктуризация задолженности не помогли. Суд прошел. Надо продавать заложенную квартиру. Обычно банк старается осуществить продажу в тандеме с заемщиком и по максимальной цене. Но если заемщик не идет на контакт, банк действует самостоятельно. Например, проводит аукцион.

Где искать объекты? На сайте http://zalog.lot-online.ru (реализация заложенного имущества) и на сайтах банков.

Практика продажи заложенных квартир сильно разнится в зависимости от банка. Сбербанк, к примеру, на 1 октября продавал 147 заложенных квартир, из них пять в Москве. Дешевле рыночной цены примерно на 10–20 %. Одни банки проводят аукционы на повышение, другие продают имущество по фиксированной цене (немного ниже рыночной). Некоторые банки предлагают льготную ипотеку на приобретение залоговой недвижимости.

3. ГУП «Моссоцгарантия».

Та самая компания, специализирующаяся на квартирах со старушками. Старушки умирают, квартиры выставляются на аукцион. Аукционы проводятся регулярно. На 1 октября в активе компании – около 40 объектов. Стартовая цена – на 10–20 % ниже рыночной.

Где искать объекты? На сайте компании http://www.msgr.ru.

Задаток – 200 000 руб. Возвращается всем проигравшим (не купившим). Шаг аукциона – 10 000 руб. Договор купли-продажи квартиры оформляется в течение 20 дней после аукциона.

4. Агентства недвижимости.

Периодически «продвинутые» агентства недвижимости пытаются продавать зависшие квартиры на аукционе. Цель – выжать из квартиры максимум, то есть продать дороже среднерыночной цены. Так что о выгодной покупке речь, как правило, не идет. Хотя иногда на таких аукционах можно и сэкономить, но это уже вопрос случайного везения. Каких-то устоявшихся правил и традиций у таких аукционов нет, каждое АН «креативит» как может.

Плюсы покупки квартиры с аукциона:

1. Экономия! В кризис, говорят, дисконт доходил до 30–50 %. Сейчас уже нужно рассчитывать на более скромную скидку – 3–10 %. Но бывает и больше.

2. Экономия на риелторе. Организатор аукциона берет оформление сделки на себя. Хотя подстраховаться собственным риелтором или юристом не помешает, а в случае 4 это просто необходимо. Но сэкономить на риелторе все равно удастся, ведь проверка документов и сопровождение сделки стоят дешевле, чем классическая комплексная риелторская услуга. Подробнее об этом – в главе «Посредник по средствам!».

3. Экономия времени. Можно сразу купить несколько квартир без лишней беготни и нервотрепки.

Минусы покупки квартиры с аукциона:

1. Проблемы с бывшим собственником. Это касается вариантов 1 и 2. Бывший собственник зачастую остается прописан в квартире, выписываться и выселяться совершенно не намерен и вообще считает эту квартиру своей. Без боя он не сдастся. Пока идет оформление сделки, должник может опомниться: «Я нашел деньги, оставьте мне квартиру!» С большой долей вероятности приставы или банк пойдут ему навстречу. Ведь пока договор не зарегистрирован, квартира еще не ваша. Потеряете время.

2. Как правило, квартиры с аукциона продаются без просмотра. Вот вам документы, а уж что там внутри… Сюрприз!

3. И сюрприз этот, как правило, неприятный. Можно ли ожидать евроремонта от квартиры, где жила одинокая престарелая женщина или закоренелый должник и неплательщик? Всякое, конечно, бывает, но, как показывает практика, обычно такие квартиры – совершенно «убитые». Готовьте сразу деньги на ремонт.

4. Ограниченный выбор квартир. Приходится брать «что дают», а не то, что хочется.

Вывод. Покупка квартиры с аукциона – удобный и выгодный вариант для инвестора. А вот если квартира приобретается для себя, найти подходящий вариант будет трудно. Разве что случайно наткнетесь на интересующий район и формат. Но интерьер такой квартиры и затраты на ремонт могут сильно разочаровать после покупки.

Парадоксально, но факт. Большая часть квартир на аукционах продаются по рыночной цене, иногда даже дороже. Почему так происходит? Иногда участники не знают рыночной цены на квартиры и не могут ее компетентно оценить, иногда впадают в раж и пытаются победить конкурентов «любой ценой». Естественно, такой подход губителен.

Поэтому, собираясь на аукцион, выполните простые рекомендации:

• Заранее внимательно ознакомьтесь с «ассортиментом» квартир. Выясните все значимые характеристики.

• Выберете те варианты, которые вас интересуют. Определите для себя, почему вам интересны эти варианты. И для чего? Жить, сдавать в аренду, перепродать? Ваши цели должны быть ясны и определенны.

• Найдите аналогичные предложения в базах объявлений. Сравните цены.

• Определите максимальную цену, за которую вы готовы приобрести данный объект.

• Не поднимайтесь выше этой цены на аукционе. Как бы ни хотелось.

• Помните, что это не последняя квартира в городе и не последний аукцион. Не купите сегодня – ничего страшного. Квартира вашей мечты еще ждет вас где-то за горизонтом…

Глава 4

Комнаты и доли: маленькая, но своя!

Когда мы говорим о желании купить недвижимость, то чаще всего имеем в виду квартиру. Открыл ключом входную дверь, зажег свет в прихожей, опустил на пол портфель – и все, ты дома. Тут твоя территория, тут ты хозяин, даже если квартира в залоге у банка и выплачивать ипотеку еще 37 лет.

Но что делать, если на полноценную квартиру денег не хватает?

Факты и цены

Практика показала, что начать можно и с комнаты или даже с доли в квартире. Располагая хоть какой-то недвижимостью, гораздо проще приобрести объект более высокого уровня. Потом долю превращаем в изолированную комнату, комнату – в квартиру, однушку – в двушку и т. д. Как говорится, жизнь – это движение.

В 2006 г. произошел скачкообразный рост цен на недвижимость. За год квартиры подорожали в 2–2,5 раза. Ударив по недвижимости, волна спроса обрушилась на авторынок. Чтобы купить новинки мировых концернов, выстраивалась очередь, в которой можно было томиться целый год. Производители не успевали за спросом! Так продолжалось до кризиса 2008-го. Почему так произошло? Дело в том, что из-за роста цен своя квартира для многих людей стала недоступна. Но ведь хотелось повысить свой уровень жизни уже сейчас! Один из способов – купить автомобиль. Сбережения среднего класса, накопленные на жилье, потекли в автосалоны. А ведь и в те годы был отличный промежуточный вариант – купить комнату или долю. Которые также подорожали за прошедшее время вдвое.

Теперь давайте определимся с терминами.

Комната – это часть квартиры. Если комната приватизирована, она находится в собственности своего владельца. Собственник комнаты может пользоваться не только своей комнатой, но и местами общего пользования – коридором, кухней, ванной. Для каждой комнаты (или двух смежных) – свой лицевой счет. В комнате можно легко прописаться. Обычно продаются комнаты в старых советских коммуналках, но попадают в продажу и комнаты в обычных, современных квартирах.

Доля – это часть приватизированной квартиры. Доля может быть сколь угодно малая, например 1/12 или 1/30 от всей квартиры. Нельзя определить, где именно она находится – в коридоре, туалете или на кухне. Доли – это явление, которое появилось уже в наше время, после старта приватизации. Типичная ситуация – квартира достается по наследству нескольким наследникам, разбивается на доли и продается по частям. Где чьи квадратные метры – непонятно.

Выделенная доля – это доля, которую суд привязал к отдельной комнате. Предположим, что квартира двухкомнатная, размер комнат 17 и 14 кв. м. У собственников по 1/2 доли. Понятно, что строго пополам они квартиру не поделят. Одному достанется меньшая комната (как правило, инициатору раздела), другому бóльшая. Но не всегда все так просто. Суд может и отказать в иске. Например, если квартира однокомнатная. Кроме того, если доля небольшая, например 1/12, суд может постановить выплатить второму собственнику компенсацию вместо того, чтобы выделить ему долю.

Комнаты дороже доли, что вполне логично. Комнату легко купить (ненамного труднее, чем квартиру), в комнате можно жить, можно прописаться, комнату можно сдать в аренду. Выделенная доля дешевле комнаты на 10–30 %. Это не совсем полноценная комната. Если сосед продаст свою долю, новый совладелец вправе обратиться в суд и заново определить порядок пользования.

Просто доля стоит дешевле на 10–30 % выделенной. Почему? Это самая проблемная собственность. Обычных покупателей она не интересует.

Плюсы покупки комнаты:

• Комната существенно дешевле квартиры. На данный момент в Москве цены комнат колеблются от 2 до 4 млн руб. На цену влияют ряд факторов – район, метраж, количество комнат в квартире, численность соседей, перспективы сноса дома.

• Комната практически всегда продается дешевле, чем стоила бы эта часть квартиры в случае продажи всей квартиры. Многие инвесторы на этом заработали. Покупали комнаты, убеждали соседей разъехаться, после продажи квартиры возвращали вложенный капитал с доходностью 50–100 %, а иногда и 200–300 %.

Недостатки:

• Купить плохую комнату значительно проще, чем плохую квартиру. Плохая комната – это неперспективное жилье, со сложными соседями, по завышенной цене.

• Оформление комнаты сложнее, чем квартиры. Ведь по закону совладельцы собственности имеют право первоочередной покупки. А значит, появляются дополнительные хлопоты. Подробнее об этом читайте ниже.

• Комнату труднее продать. Кандидатов на покупку меньше, а оформление сделки дольше и сложнее, чем в случае с квартирами.

Некоторые люди принципиально не хотят жить с соседями. Им подавай только изолированное жилье, желательно – на необитаемом острове. Другие относятся к этому спокойно. Третьи и вовсе радуются: «Вместе веселее!» На самом деле многое зависит от личности соседей и вашего темперамента. Во всем есть свои плюсы и минусы.

Как сэкономить?

Какая комната является перспективной и позволит совершить выгодную покупку?

1. Недооцененная комната. Люди продают свои комнаты по разным мотивам. Вот один из них.

Алена и Михаил развелись более 15 лет назад. На тот момент они жили в неприватизированной двушке. Развод завершился разделом лицевых счетов. В дальнейшем каждый приватизировал свою комнату. Михаил переехал, и в течение нескольких лет в его комнате никто не жил. Алену вполне устраивала такая ситуация. Но вот Михаилу понадобились деньги и он предложил разъехаться, продать всю квартиру и разделить выручку. За свою долю жена вполне могла купить однушку в пригороде, но переезжать в пригород ей не хотелось. Алена тянула время, прошла еще пара лет. Тогда Михаил предложил Алене выкупить свою комнату за умеренную сумму. Но процесс опять затянулся. Потеряв терпение, Михаил, чертыхаясь, выставил на продажу свою комнату за цену минимум на треть ниже рыночной. Ему было все равно, что он теряет в деньгах, ведь добавился мотив – досадить бывшей жене, которая много лет водила его за нос. Покупатель совершил выгодную сделку.

Как видите, личная неприязнь бывших супругов помешала им выручить максимум от продажи жилья. Всем этим может воспользоваться грамотный инвестор. С человеком со стороны договариваться проще.

Как показала практика, это типичное явление. Родственники, разделенные многолетними личными обидами, редко могут отбросить в сторону эмоции и деловито, с максимальной выгодой, решить жилищный вопрос. И чтобы о чем-то договориться, нужен кто-то посторонний. Риелтор или инвестор становится спасителем.

2. Комната с перспективой расселения всей квартиры. В 1990-х в Москве квартиры в сталинках в пределах Садового кольца считались самым лучшим жильем. В те годы почти не строилось современных жилых комплексов премиум-класса. Приходилось довольствоваться тем, что есть. Сталинки с их толстыми кирпичными стенами, трехметровыми потолками, просторными кухнями и огромными по сравнению с хрущевками метражами казались вершиной архитектурной мысли. Спрос на такие квартиры был колоссальным.

При этом до 30 % сталинок в пределах Садового кольца были коммуналками. В таких коммуналках было от 3 до 12 комнат. Одно поколение жителей коммуналки сменяло другое, но в их быте ничего не менялось. Классика жанра: в комнатах более-менее приличный ремонт, а в местах общего пользования – ужас. Общее – значит ничье. С такой философией жила вся страна.

В 90-х у жителей коммуналок впервые появился шанс разъехаться в отдельные квартиры. Многим это удалось. Риелторы на деньги инвесторов покупали «коммунарам» однушки на окраинах Москвы. В результате собственником всей квартиры становился инвестор. В дальнейшем «очищенная» и отремонтированная квартира продавалась с прибылью 30–100 %, а иногда и больше. Занимались расселением настоящие риелторы-асы.

Но наступили 2000-е, и ситуация на рынке жилья изменилась. Как грибы стали появляться современные жилые комплексы с огороженной территорией, подземным паркингом, охраной и т. д. Спрос на сталинки упал. На контрасте стали заметнее хронические проблемы старых домов – неудобные планировки, изношенные коммуникации, неоднородное социальное окружение, проблемы с парковкой… Золотые деньки сталинок закончились. Жители коммуналок, которые упорствовали, заламывая нереальные цены за свои хоромы, остались у разбитого корыта. Таких выгодных условий уже не будет.

Тем не менее расселение коммуналок продолжается и в наши дни. Просто явление это стало не массовым, а штучным. Желания «коммунаров» становятся скромнее, они понимают, что спрос на старые комнаты невелик. А что, если дом признают аварийным и выселят жильцов поближе к МКАД? А что, если сосед продаст свою комнату небольшому семейству мигрантов человек на 15? А что, если…

Поэтому даже сейчас энергичный и знающий человек может хорошо заработать на расселении перспективной коммуналки. Тактика простая. Можно купить сначала комнату, а потом по мере возможности выкупить оставшиеся комнаты в квартире. А можно сразу выкупить все комнаты, переселив жителей в отдельное жилье. Второй вариант хлопотнее, но зато результат более предсказуем.