Глава 32. наем жилых помещений
С 1 марта 2005 г. на территории Российской Федерации введен в действие новый Жилищный кодекс. Основываясь на конституционных положениях о праве каждого на жилище (ст. 40), его неприкосновенности (ст. 25), праве свободно выбирать место пребывания и жительства (ст. 27), праве собственности на жилище (ст. 35), Кодекс регулирует отношения, связанные с жилыми помещениями. Будучи общественными, такие отношения складываются как на началах власти и подчинения, так и на началах равенства их участников. В этой связи Жилищный кодекс в ст. 4 выделяет среди них те, которые возникают по поводу отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда, учета жилищного фонда, контроля за его использованием и сохранностью, а также отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и т.д.
Отношения пользования жилым помещением независимо от оснований их возникновения являются ядром жилищных отношений. Они имеют обязательственный характер и разновидность гражданско-правовых отношений. Отношениям по обеспечению граждан жилыми помещениями, их распределению, формированию жилищных фондов присущ административно-правовой характер. Поэтому действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, хотя они и подпадают под собирательное понятие "жилищные отношения". Это обусловливает комплексный характер жилищного законодательства.
Жилищное законодательство в соответствии со ст. 72 Конституции РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Оно состоит из Жилищного кодекса, других федеральных законов <1>, указов Президента РФ <2>, постановлений Правительства РФ <3>, иных нормативных правовых актов. Органы местного самоуправления в пределах своих полномочий, предусмотренных Жилищным кодексом, также могут принимать нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения.
--------------------------------
<1> См.: Закон о приватизации жилищного фонда.
<2> См.: Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131.
<3> См.: Постановления Правительства РФ: от 14 декабря 2005 г. N 761 "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 2005. N 51. Ст. 5547), от 31 декабря 2005 г. N 865 "О дополнительных мерах по реализации Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 694).
Источниками права в области жилищных правоотношений являются решения Конституционного Суда РФ, в которых формулируются его общеобязательные правовые позиции. Особым источником жилищного права остаются разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, призванные формировать единообразную судебную практику.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд страны подразделяется на частный (находится в собственности граждан и юридических лиц), государственный (находится в собственности РФ и субъектов РФ) и муниципальный (находится в собственности муниципальных образований). Доля частного жилищного фонда за 1990 - 2004 гг. увеличилась с 33 до 73,5%, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 25,6%; из них 20,1% составляет муниципальный жилищный фонд.
По целям использования выделяют фонд социального использования (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов), специализированный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированного жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов), индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений в домах частного жилищного фонда, используемых для проживания граждан-собственников и членов их семей, а также иных граждан на условиях безвозмездного пользования), фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений в домах частного, государственного и муниципального жилищных фондов, используемых для проживания граждан на условиях возмездного пользования и по другим основаниям).
Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду определяет особенности его правового режима, в том числе договорные формы его использования. В их числе - договор социального найма жилого помещения и договор найма специализированного жилого помещения, которые могут заключаться только в государственном и муниципальном жилищном фондах и регулируются Жилищным кодексом, а также договор найма (коммерческого найма) жилого помещения, наиболее распространенный в частном жилищном фонде и регулируемый нормами гл. 35 ГК.
Таким образом, основополагающей нормативной базой регламентации жилищного найма являются Жилищный кодекс и Гражданский кодекс. При этом следует отметить, что хотя ГК содержит общие нормы для двух разновидностей договора найма - найма социального и найма коммерческого, нормы жилищного законодательства, будучи специальными, имеют приоритет над гражданским законодательством.
§ 1. Договор найма жилого помещения
социального использования
1. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Жилищный кодекс регулирует основания и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда. Через социальный наем реализуется конституционное положение о праве малоимущих граждан быть обеспеченными жильем бесплатно или за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).
Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления <1>. Для этого учитываются два критерия: доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость подлежащего налогообложению имущества, находящегося в собственности членов семьи.
--------------------------------
<1> Установление порядка, т.е. процедуры признания граждан малоимущими, отнесено к ведению субъектов РФ.
При определении перечня видов доходов, подлежащих учету, органы местного самоуправления ориентируются на Постановление Правительства РФ от 20 августа 2003 г. N 512 "О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи" <1>. Подлежащее налогообложению имущество, находящееся в собственности гражданина-заявителя и членов его семьи, определяется на основе налогового законодательства.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2003. N 34. Ст. 3374.
Предоставление жилых помещений в домах социального использования государственного жилищного фонда возможно на основе специальных законов, которые могут определять иные, кроме малоимущих, категории граждан, нуждающихся в получении государственного жилья, а также дополнительные основания нуждаемости в социальном жилье.
Жилищный кодекс устанавливает четыре основания, по которым малоимущие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма. Первое из них связано с отсутствием у малоимущих жилого помещения, занимаемого по договору социального найма либо находящегося в собственности. Следовательно, проживание малоимущих граждан в жилом помещении на условиях поднайма, в качестве временных жильцов, в жилых помещениях специализированного жилищного фонда (общежития, служебные жилые помещения, фонды для беженцев и вынужденных переселенцев и др.) либо по договору коммерческого найма или безвозмездного пользования дает право считаться нуждающимся. Второе основание связано с обеспеченностью общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается каждым органом местного самоуправления самостоятельно и представляет собой размер общей площади жилого помещения, на основе которого определяется нуждаемость в жилых помещениях. Третье основание нуждаемости в жилье по договору социального найма - это проживание в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям. Речь идет о санитарно-эпидемиологических, технических, противопожарных и других требованиях. Четвертое - проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание с ними в одной квартире <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 "Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" // СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736.
Учет граждан, нуждающихся в социальном жилье, осуществляется по месту жительства органом местного самоуправления на основании личных заявлений граждан либо их законных представителей. Как исключение Жилищный кодекс допускает ведение учета и не по месту жительства граждан. Перечень оснований для отказа в принятии на учет содержится в ст. 54 ЖК и носит исчерпывающий характер. Кодекс предусматривает также исчерпывающий перечень оснований снятия граждан с учета (ст. 56). Решения об отказе в принятии на учет и о снятии с учета могут быть обжалованы в судебном порядке.
Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, только в порядке общей очереди. Первоочередное предоставление жилых помещений может быть сохранено лишь за теми, кто встал на учет нуждающихся до 1 марта 2005 г. и имел право на такое предоставление по основаниям, установленным ЖК РСФСР 1983 г.
Вне очереди жилье по договору социального найма предоставляется только трем категориям малоимущих нуждающихся граждан.
Во-первых, это лица, которые занимают жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежащие ремонту или реконструкции. Непригодными считаются жилые дома (жилые помещения), находящиеся в аварийном состоянии, а также жилые помещения, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
Во-вторых, это дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей <1>. Право на получение жилья вне очереди возникает у них вследствие того, что закончилось их пребывание в образовательных и иных учреждениях, детских домах семейного типа, приемных семьях, прекратилась опека (попечительство), окончилась служба в Вооруженных Силах РФ либо они были освобождены из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
--------------------------------
<1> См.: Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" // СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880.
В-третьих, это граждане, страдающие тяжелой формой хронического заболевания.
Жилые помещения по договору социального найма предоставляются по решению органа местного самоуправления (а не на основании ордера, как это предусматривал ЖК РСФСР 1983 г.).
Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, а его общая площадь, т.е. площадь жилых и вспомогательных помещений (за исключением лоджий, балконов и т.п.), должна быть не менее нормы предоставления. Норма предоставления площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления и зависит от уровня обеспеченности жилыми помещениями в домах фонда социального использования. Новый Кодекс фактически отказался от предоставления дополнительной жилой площади. Исключением из этого правила является, в частности, предоставление жилых помещений гражданам, страдающим одной из тяжелых форм хронических заболеваний (ч. 2 ст. 58). Разнополым гражданам, кроме супругов, должны предоставляться отдельные комнаты.
2. Понятие, стороны, предмет договора социального найма. Договор социального найма в юридической литературе характеризуется как потребительский. Он представляет собой соглашение, по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от их имени уполномоченные государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное собственником лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на определенных условиях (ст. 60 ЖК). Основанием возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает юридический состав - решение о предоставлении жилого помещения и договор социального найма жилого помещения.
Нанимателем по договору социального найма может выступать только гражданин РФ как физическое лицо, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Предоставленное юридическому лицу жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан (ст. 671 ГК).
Наймодателем по договору социального найма выступает юридическое лицо - собственник государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченные органы либо управомоченные лица.
Договор социального найма жилого помещения является бессрочным. В этом проявляется одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище. Стабильность данных отношений проявляется и в том, что граждане, пользующиеся жилыми помещениями по договору социального найма, но переставшие быть малоимущими, вправе продолжать пользоваться ими и далее (ч. 3 ст. 60 ЖК).
Договор социального найма заключается в письменной форме. Типовой договор социального найма жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 <1>, предусматривает необходимость его подписания сторонами, что предполагает простую письменную форму договора, несоблюдение которой не влечет его недействительности, но лишает стороны права (в случае спора) ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.
Предметом (объектом) договора социального найма является жилое помещение, которым может быть жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры, комната. Жилое помещение должно отвечать ряду требований: 1) быть изолированным (что предполагает наличие отдельного входа); 2) являться недвижимым имуществом (т.е. находиться в доме капитального типа); 3) быть пригодным для постоянного проживания (т.е. отвечать установленным санитарным, техническим и иным правилам и нормам). Не могут быть предметом договора социального найма неизолированные жилые помещения (запроходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), а также общее имущество многоквартирного дома (чердаки, подвалы и т.д.).
Жилое помещение по договору социального найма передается нанимателю во владение и пользование. Допускается распоряжение жилым помещением путем его обмена, замены и т.д. Разрешается использовать жилую площадь для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адвокатской и т.п.), индивидуальной предпринимательской деятельности, но только при условии соблюдения прав и законных интересов других граждан, а также ненарушения санитарно-гигиенических, экологических, пожаробезопасных и иных требований.
Как следует из ст. 64 ЖК, переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на жилое помещение социального использования не влечет расторжения договора или изменения таких его условий, как срок его действия, оплата и т.д. Это положение направлено на защиту интересов нанимателей, применимо при смене публичного собственника жилищного фонда и отражает принцип неизменности договора социального найма.
3. Права и обязанности сторон в договоре социального найма. Содержание договора социального найма составляют права и обязанности его сторон. Нанимателю передается жилое помещение, свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания. В таком помещении должен быть произведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда оно предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию доме. Исправность жилого помещения и его оборудования подтверждается актом, подписанным сторонами договора (подп. "а" п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения). Характеристика предоставляемого жилого помещения и его оборудования указывается в техническом паспорте жилого помещения <1>.
--------------------------------
<1> Техническая паспортизация жилых помещений является составляющей государственного учета жилищного фонда. Технический паспорт должен содержать техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ч. 5 ст. 19 ЖК).
Наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК). При этом вселение детей, супруга, родителей нанимателя требует письменного согласия уже проживающих в жилом помещении членов семьи нанимателя, а вселение других граждан - также согласия наймодателя. Это правило является новеллой ЖК и призвано предотвратить искусственное возникновение нуждаемости в социальном жилье (ст. 51 ЖК). Как и по ранее действовавшему ЖК РСФСР, не требуется ни согласия членов семьи нанимателя, ни согласия наймодателя на вселение несовершеннолетних детей к родителям. Признание за вселившимися лицами статуса члена семьи нанимателя зависит от ряда условий. Супруг, дети и родители нанимателя приобретают его в силу факта совместного проживания с нанимателем. Другие граждане и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, во-первых, при вселении их в качестве таковых, и во-вторых, при ведении общего хозяйства с нанимателем. Иные лица с учетом конкретных обстоятельств могут признаваться членами семьи нанимателя на аналогичных условиях в судебном порядке.
Новые члены семьи нанимателя, вселившиеся в жилое помещение, включаются в договор социального найма, что обусловливает изменение его условий, касающихся платы за жилое помещение, платы за коммунальные услуги и т.п.
Жилищный кодекс исходит из принципа равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, т.е. сонанимателей, которое частично сохраняется, если граждане перестали быть членами семьи нанимателя (например, при расторжении брака), но проживают в данном жилом помещении. Гарантируя сохранение их прав, Кодекс установил самостоятельную ответственность бывших членов семьи нанимателя, вытекающую из договора социального найма. Это положение Кодекса следует рассматривать как возможность заключить самостоятельное соглашение между нанимателем и бывшим членом его семьи, согласно которому обязанности последнего по договору социального найма будут конкретизированы и доведены до сведения наймодателя с тем, чтобы иметь представление, к кому из проживающих и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств.
Поднаем жилого помещения (ст. 76 - 79 ЖК). Поднаем представляет собой правомочие нанимателя по распоряжению жилой площадью, занимаемой по договору социального найма. В поднаем может быть сдана часть либо все жилое помещение на период временного отсутствия нанимателя и членов его семьи. Для сдачи жилой площади в поднаем необходимо письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, а также согласие наймодателя.
При сдаче в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, необходимо получить также согласие других нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в этой квартире. Договор поднайма, заключенный при отсутствии согласия наймодателя либо иных управомоченных лиц, может быть признан недействительным в судебном порядке.
При сдаче жилого помещения в поднаем необходимо соблюдать требование Жилищного кодекса о размере общей площади жилого помещения, который будет приходиться на каждого проживающего. В отдельных квартирах он не может быть менее учетной нормы в расчете на каждого проживающего, а в коммунальных - не менее нормы предоставления. Другое условие - отсутствие в жилом помещении лиц, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний.
Договор поднайма должен заключаться в письменной форме. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон. Если срок действия договора не определен, он считается заключенным на один год.
Самостоятельного права пользования жилым помещением поднаниматель не приобретает. Ответственность за его действия перед наймодателем несет наниматель.
Договор поднайма прекращается истечением срока, на который он был заключен, либо прекращением договора найма жилого помещения (например, в результате его обмена). Досрочно расторгнуть договор поднайма можно по соглашению сторон либо по одностороннему требованию любой из них. О досрочном расторжении договора поднайма, заключенного без указания срока, сторона договора должна быть уведомлена за 3 месяца. В случае прекращения (расторжения) договора поднайма поднаниматель обязан освободить жилое помещение. Неисполнение этой обязанности ведет к выселению поднанимателя и членов его семьи в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Временные жильцы (ст. 80 ЖК). Временными жильцами могут быть любые граждане: родственники, знакомые и т.п. Их вселение формально не требует заключения специального договора и не предполагает взимания платы за проживание. Тем не менее правовая природа вселения временных жильцов оценивается в юридической литературе как заключение в устной форме договора безвозмездного пользования жилым помещением <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).
<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2003. С. 773; Гражданское право. Том II. Полутом 1. Изд. 2-е. Учебник. М.: БЕК, С. 470 (автор - С.М. Корнеев).
Временные жильцы могут вселяться на срок не свыше 6 месяцев. На их вселение требуется согласие членов семьи нанимателя и предварительное уведомление наймодателя, что фактически означает необходимость получения его согласия. Дело в том, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если в результате их вселения общая площадь на каждого проживающего в отдельной квартире составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - менее нормы предоставления.
Так же как и поднаниматели, временные жильцы не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, и ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по окончании согласованного с ними срока проживания и отказа освободить жилое помещение. Если срок проживания не был согласован, наниматель вправе потребовать их выезда не позднее чем через 7 дней после предупреждения об этом. Прекращение договора найма жилого помещения социального использования прекращает право проживания временных жильцов и также ведет к их выселению.
Обмен жилыми помещениями (ст. 72 - 75 ЖК). Новый Жилищный кодекс внес существенные изменения в регулирование этого института. В настоящее время жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда не могут быть обменены на другие жилые помещения частного жилищного фонда. Нельзя обменять жилье социального использования на жилые помещения специализированного жилищного фонда, а также фонда коммерческого использования. Таким образом, допускается обмен только теми жилыми помещениями, которые относятся к жилищному фонду социального использования.
Обмен осуществляется с письменного согласия членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. На обмен жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, требуется также согласие органов опеки и попечительства. Для обмена жилых помещений, расположенных в разных населенных пунктах, ограничений нет; не ограничено законом и количество участников обмена.
За нанимателями жилых помещений фонда социального использования сохранено право принудительного обмена. Это возможно, когда наниматель и члены его семьи не пришли к соглашению об обмене. Как следствие, любой сонаниматель жилой площади вправе требовать ее размена в судебном порядке. Основанием для принудительного обмена могут служить неприязненные отношения между членами семьи. Поэтому цель принудительного обмена - разрешение возникшего между сторонами конфликта. Жилищные условия лиц, переселяемых в порядке принудительного обмена, в основном должны соответствовать тем, которые они имели до переселения.
Новый Жилищный кодекс более не предусматривает внутрисемейных или родственных обменов, при которых вместо одного лица, перестающего быть членом семьи нанимателя, вселялось другое лицо в качестве члена семьи этого же нанимателя. Обмен жилыми помещениями не допускается, если:
1) к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма либо если право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
2) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
3) принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях, т.е. о переводе жилого помещения в нежилое;
4) принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений;
5) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (ст. 51 ЖК).
Обмен не допускается и в том случае, если общая площадь жилого помещения, в которое предполагает вселиться в результате обмена наниматель, а также иные члены его семьи, помимо его супруга, детей и родителей, по размеру окажется менее ранее занимаемого, следствием чего будет возможна постановка такой семьи на учет нуждающихся.
Соглашение об обмене между нанимателями жилых помещений оформляется договором об обмене. Ранее заключенный договор социального найма считается расторгнутым с момента получения согласия наймодателя этого жилого помещения на обмен. Согласие на обмен наймодателя другого жилого помещения является основанием для заключения нового договора социального найма.
Обмен может быть признан недействительным в судебном порядке по мотиву нарушения требований как жилищного, так и гражданского законодательства (например, вследствие признания обмена сделкой, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение). Недействительность договора обмена ведет к переселению его сторон в ранее занимаемые жилые помещения, а также возмещению виновной стороной убытков, если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий этой стороны.
Замена жилого помещения (ст. 81 ЖК). Наниматель вправе потребовать замены большего жилого помещения на меньшее. Замене подлежат только отдельные жилые помещения в виде квартиры. Замена допускается с согласия всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. По договоренности с нанимателем наймодатель обязан предоставить ему другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи заявления.
Иные основания замены могут быть предусмотрены федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ. Чаще всего дополнительным основанием замены жилой площади служит наличие у нанимателя каких-либо заболеваний, препятствующих пользованию занимаемым помещением.
Изменение договора найма жилого помещения (ст. 82 ЖК). Договор социального найма может быть изменен по инициативе нанимателя и членов его семьи. Так, граждане, объединившиеся в одну семью и проживающие в одной квартире по разным договорам, вправе требовать заключения с одним из них одного договора на все занимаемые помещения. Наймодатель не вправе отказать в объединении нескольких договоров при условии, что такое намерение высказано как самими нанимателями, так и членами их семей. В результате заключается один договор социального найма, предметом которого будут являться жилые помещения ранее действовавших договоров.
Изменение договора социального найма происходит и в том случае, когда первоначальный наниматель жилого помещения замещается другим лицом из числа членов семьи выбывшего нанимателя (выезд на другое постоянное место жительства, смерть и др.). Для такой замены требуется согласие оставшихся членов семьи выбывшего нанимателя, а также согласие наймодателя.
В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади, т.е. раздела жилого помещения. Это обусловлено стремлением в законодательном порядке отказаться от превращения отдельных квартир в коммунальные.
Содержащиеся в ст. 82 ЖК основания изменения договора социального найма не являются единственными. Жилищное правоотношение может изменяться также в результате предоставления нанимателю и членам его семьи освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК) и в других случаях.
Право на переустройство и перепланировку жилого помещения (ст. 25 - 29 ЖК). Переустройство - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (например, электроплит вместо газовых), которые также требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК). Перепланировка - это изменение конфигурации жилого помещения (устройство дополнительных помещений в квартире, расширение жилых помещений за счет вспомогательных и т.д.), требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство и перепланировка жилого помещения производятся с согласия органа местного самоуправления, всех членов семьи нанимателя и требуют согласования с органами по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если жилой дом, в котором это помещение находится, является памятником архитектуры, истории и культуры.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки допускается только в трех случаях: 1) непредставление необходимых документов; 2) представление документов в ненадлежащий орган; 3) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Завершение работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения отражается в акте приемочной комиссии, который направляется в БТИ.
Форма заявления о переустройстве и перепланировке, а также форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812.
Переустройство и (или) перепланировка могут быть признаны самовольными при отсутствии решения органа местного самоуправления, а также в случае нарушения согласованного проекта. Наниматель самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установит орган местного самоуправления. Сохранение жилого помещения в переустроенном либо перепланированном виде возможно на основании судебного решения и при условии, что это не нарушает права и интересы граждан и не создает угрозы их жизни.
Жилищный кодекс сохраняет за нанимателем и членами его семьи их права на жилое помещение при временном отсутствии (ст. 71). Это важное правомочие, связанное с сохранением статуса нанимателя в неизменности, было подтверждено Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.
В настоящее время любое по продолжительности отсутствие лица в жилом помещении презюмируется временным и не прекращает его прав и обязанностей по договору социального найма. Доказывать, что наниматель, члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другое место и не намерены возвращаться, обязан наймодатель.
Плата за коммунальные услуги. Важнейшая обязанность нанимателя - внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за социальное жилое помещение и коммунальные услуги включает плату за: пользование жилым помещением (плата за наем); содержание и ремонт жилого помещения (плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме); за коммунальные услуги. Для нанимателей размер платы за жилье определяется органами местного управления исходя из общей площади занимаемого помещения, а также его качества и благоустройства, месторасположения дома. Плата за жилое помещение и плата за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение, отопление) вносится наймодателю ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим. Предоставление некачественных коммунальных услуг влечет снижение размера платы, вносимой за эти услуги. Размер платы за коммунальные услуги определяется по показаниям приборов учета. При отсутствии таких приборов он устанавливается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органами местного самоуправления. Они же устанавливают тарифы, по которым рассчитывается размер платы за коммунальные услуги.
Жилищный кодекс впервые устанавливает, что малоимущие граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (ч. 9 ст. 156). Если гражданин перестает быть малоимущим, он обязан информировать об этом наймодателя не позднее 10 дней со дня такого изменения для перерасчета (подп. "м" п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения).
Текущий ремонт жилого помещения; капитальный ремонт (реконструкция) дома. Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, а также проводить текущий ремонт жилого помещения. Перечень работ текущего ремонта, выполняемого нанимателем за свой счет, содержится в подп. "е" п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения. Осуществление капитального ремонта - обязанность наймодателя <1>. Право нанимателя требовать от наймодателя своевременного капитального ремонта жилого помещения имеет особую значимость, поскольку несоблюдение сроков такого ремонта ведет к разрушению соответствующих объектов.
--------------------------------
<1> Перечень работ, которые относятся к числу капитальных, содержится в приложении N 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Госстроем России 27 сентября 2003 г. N 170 (РГ. N 214. 2003).
Новеллой Жилищного кодекса является правило, которое позволяет нанимателю в случае непроведе<