Шершеневин Г.Ф. Указ. соч. С. ЗЮ8

² То, что при изложении казуса это обстоятельство прямо не указано, лишний раз говорит о том, что судебная практика не придает юридической роли владению.

заместителя Председателя Верховного Суда РФ Судебная кол­легия по гражданским делам Верховного Суда.РФ.посгаиовле-ние президиума отменила, оставив в силе судебное решение. При этом было указано, что торги проведены с нарушением установленных правил, "помимо воли собственника"; Фомен­ко не является добросовестным приобретателем и не пользует­ся защитой по ст. 302 ГК' РФ.

В том, что иск Головенко должен быть удовлетворен², со­мнений не возникает. Но вот с аргументами, использованны­ми судами всех инстанций, согласиться нелегко. Здесь (и это присуще сегодняшней практике) налицо стремление выводить право собственности прямо из продажи, и как следствие это­го — вязкая, часто безуспешная борьба, направленная на унич­тожение всех сделок о вещи, кроме одной: ведь суды никак не могут допустить, что возможна неоднократная продажа одной и той же вещи без перехода собственности к каждому из поку­пателей, и высшая судебная инстанция, как видим, не всегда помогает судам в преодолении этого заблуждения.

Теперь вернемся к нашему делу. Головенко, купив квартиру, оплатив ее и вселившись, приобрела не собственность, а только владение. Уже здесь видна одна из ошибок судов, которые либо считали Головенко собственником, либо вовсе не признавали ее позицию. Это владение является незаконным (но небезраз­личным для права), пока не зарегистрирована сделка. И хотя сделка ничтожна, если налицо уклонение одной из сторон от ее регистрации, то возникает возможность придать ей силу (ст. 165 ГК РФ). В данном случае установлены именно такие обстоятель­ства. С регистрацией сделки покупатель получает право требовать передачи ему недвижимости, а если недвижимость уже переда­на, — регистрации акта передачи. Только в этот момент и возни­кает собственность (ст. 223 ГК РФ). Изменить этот момент, когда

' БюллетеньВерховного СудаРФ. 1998. № 6. С. 7—8,

Оговорки должныбыть сделанылишь в части требования о признании недействительными торгови продажи по результатам торгов: еслиистец, сохраняя владение, добьется титуласобственника, то он уже утрачивает ин­тересв оспариваний дальнейших сделок относительноспорной веши, если только сам не был стороной в них. Ведь пока ответчик имеет один титул покупателя, он вправелишь заявлять обязательственное требование к про­давцу о передаче вещи(которой у продавцанет, и потому этот иск подпадает поддействие нормы ст. 398 ГК РФ о последствиях передачи веши третьемулицу,имеющему правособственности), а не вещное требованиек собствен­нику, следовательно, собственник ненаходится в опасности ни прямого,ни даже косвенного иска. Впрочем, это достаточнотонкая материя, и практика обычно ее упрощает дополнительным усилением позиций собственника,по­зволяя ему оспаривать всесделки о принадлежащей ему пещи.

речь идет о недвижимости, невозможно. Значит, в момент спора ГоловенкО|Выступада'С)Точкя зрения обязательственного права как сторона<покулатель) незарегистрированного договора с вос-полнимым пороком, а с точки зрения вещного — как фактиче­ский (незаконный) владелец. Фоменко имел лишь права поку­пателя, а собственником квартиры оставалось АО ФК "Русская недвижимость", утратившее уже владение. Понятно, что глав­ным для Фоменко является иск о выселении Головенко, т.е. о передаче владения. Но если Фоменко выступает только как по­купатель (а у него имеется только этот статус), то его требова­ние может быть обращено лишь к продавцу. При продаже с тор­гов продавцом выступает судебный исполнитель, но требовать от него передачи владения в нашем случае бессмысленно, так как он не отобрал квартиру при организации торгов и соверше­нии последующей продажи квартиры, хотя и имел такое право, основанное на процессуальном законодательстве, и потому не может обеспечить покупателю владения. Нельзя такое требова­ние предъявить и собственнику — АО ФК "Русская недвижи­мость", и не столько потому, что собственник уже лишен вла­дения, но прежде всего потому, что собственник не сторона в договоре купли-продажи.

Конечно, Фоменко лишен виндикации как вещного средства защиты, ведь он не приобрел ни собственности, ни законного владения. Но если бы Фоменко получил владение (оказавшееся незаконным) по договору купли-продажи, то последующее ан­нулирование этого договора не поколебало бы его владения, ведь в этом случае добросовестность почти не может быть оспорена.

Кстати, продажа, совершенная по результатам торгов, мо­жет быть аннулирована по соображениям нарушения процеду­ры либо по мотиву отсутствия права собственности на вещь у должника, но никак не по тому основанию, что торги прове­дены "вопреки воле собственника", ведь очевидно, что судеб­ный пристав-исполнитель никогда не проводит торги по воле собственника.

Не менее серьезные осложнения в сфере вещных прав про­исходят и тогда, когда аннулированы торги, по которым поку­патель получил владение вещью. '

Недавно пришлось столкнуться с такой ситуацией. Собст­венник имел долг перед бюджетом, по которому было описано и продано с торгов его недвижимое имущество, а вырученная сумма поступила в бюджет и была направлена на погашение задолженности. После этого, сославшись на процедурные на­рушения, которые действительно имели место, прежний соб­ственник потребовал признать торги недействительными, а к

продаже применить правила ст. 16ТГК РФ и вернуть ему про­данное имущество.

Конечно, собственник не сможет истребовать недвижимость прямо от покупателя, который защищен как добросовестный приобретатель по ст. 302 ГК. Но тут и обнаруживается "гвоздь" этого дела — он не вправе и претендовать на получение имуще­ства по ст. 167 ГК, если сделка будет признана недействитель­ной, ведь механизм ст. 167 ГК действует — об этом уже много говорилось — только на стороны в сделке, а при продаже с торгов ими были судебный пристав и покупатель; должник, как известно, торги своим имуществом не проводит.

В случае недействительности торгов и ничтожности прода­жи стороны купли-продажи — судебный пристав независимо от того. произведено ли было исполнение (платеж) на его имя или непосредственно взыскателю, с одной стороны, и поку­патель — с другой, — возвращаются в первоначальное положе­ние. Затем устраняются допущенные нарушения, и торги, если этого требует взыскатель, могут быть повторены. Если торги аннулированы по тому основанию, что продано имущество не должника, а третьего лица (чужое), то действительный собст­венник получает возможность истребовать свое имущество, при­меняя известные средства защиты.

Если исполнение производится на имя не того лица, которое организует торги, а иного (чаще всего им будет взыскатель), то это еще не означает, что возникает другой продавец, скорее мы имеем ситуацию исполнения иному управомоченному лицу по указанию кредитора (ст. 312 ГК РФ). В этом случае сторона в дого­воре, конечно, не меняется, а значит, и стороной, получившей исполнение по недействительному договору, должен считаться кредитор, а не то лицо, которому переадресовано действитель­ное исполнение. Следовательно, именно лицо, проводящее тор­ги, кроме, естественно, случая, когда оно выступает по поруче­нию и от чужого имени, рассматривается с позиций ст. 167 ГК как сторона, получившая имущество по недействительной сдел­ке. Реальное осуществление реституции в этом случае ведет к воз­никновению на стороне взыскателя обязательства из неоснова­тельного обогащения в размере фактически полученного. Поэтому взыскатель вправе вступить в процесс о реституции в качестве третьего лица.

Участие взыскателя в процессе о реституции в качестве (со)ответчика (по этому пути часто идет практика) может быть обосновано только тем, что он рассматривается как лицо, по­лучившее имущество по сделке, а это, надо признать, расши­рительное толкование ст. 167 ГК.

Глава 21

Правовые проблемы застройки

Принадлежность недвижимости в классическом праве обычно предопределяется правом на землю, причем право на землю имеет приоритет перед постройкой. Наиболее последовательно этот подход проявлен в классическом институте суперфиция. Superficies — наследственное и отчуждаемое право пользова­ния строением, возведенным на чужой земле. Superficies (бук­вально '^- то, что на поверхности) первоначально возник в римском праве на базе аренды общественных земель. Аренда­тор возводил здание за свой счет и могим пользоваться и рас­поряжаться, располагая сначала интердиктной защитой, а позже и исковой защитой in rem, т.е. вещным иском (actio de superfi-cio) против третьих лиц, в том числе против собственника (зем­ли и строения). Суперфицйарий мог распоряжаться суперфи-цием, отдавать его в залог, отчуждать, но с согласия собственника.

Суперфиций мог быть срочным или бессрочным, перехо­дил по наследству. Собственник сохранял право на земельный ежегодный налог рентного типа и в случае неплатежей мог воз­будить иск о собственности.

Суть суперфиция состояла в том, что все возведенные по­стройки ipso iure принадлежали собственнику земли в силу правила semper.superficiem solo cedere (все находящееся на по­верхности следует земле, т.е. принадлежит собственнику земли в качестве accessio (принадлежности)'.

' Подробнее см.:Римское частноеправо / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1948. С. 230—232; ПокровскийИ.А.История римскогоправа. Пг., 1918. С. 276-

Попутнонужно отметить,что, если возникаланеобходимость раздела здания,оно делилосьтолько вертикально, поскольку недопускался разрыв строения с землейи любые горизонтальные разделы(Римское частное право. С. 160).

По русскому праву также считалось, что "строение, состав­ляя принадлежностьземли, предполагается (собственностью того, на чьейземле поставлено*'¹. ; i

Интересно, что в царствование Алексея Михайловича в результате борьбы посадов с "обелением", т.е. освобождением новых покупателей посадских усадеб от тягла, была предпри­нята попытка установить различие прав частных лиц на здания и права города на землю — было запрещено отчуждать участки беломестцам, а владельцам оставалось право распоряжения зда­ниями. Однако вследствие неэффективности этой меры через несколько лет пришлось запретить продажу усадеб вовсе, но затем под давлением оборота ограничения пришлось все же устранить².

Связь строения с землей, сильнее всего обнаруживаемая в суперфиций^ оказывается решающей и для определения не­движимости, Согласно § 95 ГГУ, и этот подход был воспринят русским правом: "недвижимостью не должны считаться строе­ния,, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо дого­ворного отношения"³.

Гражданский кодекс 1922 г. воспроизвел право застройки, достаточно близкое к классическому суперфицию. Право застрой­ки (ст. 71—84 ГК РСФСР 1922 г.) определялось как владение и распоряжение строениями, возведенными на государственных земельных участках на началах договорности, срочности и воз-мездности. Допускались залог и отчуждение права застройки. После прекращения этого права застройщику компенсировалась стоимость строений. Но уже в 1927 г. в институт права застройки были внесены принципиальные изменения: жилищным коопе­ративам (первоначально с последующим расширением круга за­стройщиков) земля стала предоставляться в бессрочное пользо­вание с одновременным возникновением у них права собственности на возведенные строения.

Таким образом было нарушено и прямо перевернуто клас­сическое правило о строении как принадлежности земли (su­perficies solo cedit)⁴. Исторической справедливости ради следу­ет заметить, что принцип superficies solo cedit не проводился

' Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 106. (автор приводит лишь одно исключение из этого правила: на казенной земле Ниже­городского ярмарочного гостиного двора могут быть построены торговцами лавки, на которые им принадлежит право собственности.)