С 2016 года не подлежат налогообложению доходы от продажи недвижимого имущества, находящего в собственности 5 и более лет. Это общее правило.

Примечание: ЗакономсубъектаРоссийскойФедерацииданныйсрокможетбытьуменьшен.

Из указанного выше правила есть исключения - минимальный срок нахождения в собственности снижается с 5 до 3 лет, если соблюдается одно из следующих условий:

1) правособственностинаобъектнедвижимогоимуществаполученоналогоплательщикомвпорядкенаследованияилиподоговорударенияотфизическоголица, признаваемогочленомсемьии (или) близкимродственникомэтогоналогоплательщикавсоответствиисСемейнымкодексомРоссийскойФедерации;

2) правособственностинаобъектнедвижимогоимуществаполученоналогоплательщикомврезультатеприватизации;

3) правособственностинаобъектнедвижимогоимуществаполученоналогоплательщиком - плательщикомрентыврезультатепередачиимуществаподоговорупожизненногосодержаниясиждивением.

Если объект недвижимости до его продажи находился в собственности менее пяти лет (либо трёх лет для указанных выше случаев), расчёт налога будет осуществляться следующим образом.

НАЛОГ = (НАЛОГОВАЯ БАЗА – НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ) * 13%

Налоговая база – это размер дохода налогоплательщика, полученного от продажи объекта недвижимого имущества, но не менее 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. При этом учитывается кадастровая стоимость этогообъектапосостояниюна 1 январягода, вкоторомосуществленагосударственнаярегистрацияпереходаправасобственностинапродаваемыйобъектнедвижимогоимущества. Есликадастроваястоимостьобъектанедвижимостинеопределена, тогдакорректировканалоговойбазынавеличинукадастровойстоимостинеприменяется. УзнатькадастровуюстоимостьможнонасайтеРосреестра www.rosreestr.ru

Примечание: ЗакономсубъектаРФданныйкоэффициент (0,7 или 70%) можетбытьуменьшен.

Налоговый вычет при продаже недвижимого имущества составляет либо 1 млн.рублей, либо 250 тыс.рублей.

Налоговыйвычетвразмере 1 млн.рублейприменяетсяприпродажеследующегонедвижимогоимущества (переченьявляетсязакрытым)	Налоговыйвычетвразмере 250 тыс.рублейприменяетсяприпродаже (переченьявляетсяоткрытым)
· жилыхдомов,	иногонедвижимогоимущества (гаражи, хозяйственныеблоки, бани, нежилыепомещения (апартаменты, лофтыит.п.)
· квартир,
· комнат, включаяприватизированныежилыепомещения,
· дач,
· садовыхдомиков
· земельныхучастков
· доли (долей) вуказанномвышеимуществе.

Обратите внимание, что налоговый вычёт уменьшает налоговую базу, а не сам налог напрямую. То есть налоговый вычет в размере 1 млн. рублей позволяет снизить размер налога не на 1 млн.рублей, а на 130 тыс.рублей (1 млн. * 13%).

Также следует помнить, что налоговый вычет при продаже недвижимого имущества предоставляется один раз в течение года в отношении всех (а не каждого!) проданных объектов недвижимости.

Припродаженедвижимогоимущества, находящегосявобщейдолевойлибообщейсовместнойсобственности, соответствующийразмерналоговоговычетараспределяетсямеждусовладельцамиэтогоимуществапропорциональноихдолелибоподоговоренностимеждуними (присовместнойсобственности).

Помимо этого вместополученияимущественногоналоговоговычетаналогоплательщиквправеуменьшитьсуммусвоихоблагаемыхналогомдоходовнасуммуфактическипроизведенныхимидокументальноподтвержденныхрасходов, связанныхсприобретениемэтогоимущества. Вэтомслучаеформулаисчисленияналогабудетвыглядетьследующимобразом:

НАЛОГ = (НАЛОГОВАЯ БАЗА – СУММА РАСХОДОВ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ) * 13%

Припринятиирешенияобуменьшенииналоговойбазынасуммурасходов, следуетпомнить, чтоуказанныерасходыдолжныбылибытьосуществленынаприобретениеименнопродаваемогоимущества, анекакого-либоиногоимущества; этирасходымоглибытьосуществленывлюбоевремядопродажиобъектанедвижимости; этирасходыдолжныбытьдокументальноподтвержденыплатёжнымидокументами.

В заключение рассмотрим несколько примеров.

Пример 1. Бабушка подарила квартиру внуку. Внук квартиру продал за 2 млн.рублей при её кадастровой стоимости 1,5 млн.рублей. Следовательно, налоговая база составит 2 млн. рублей. Внук сможет использовать налоговый вычет в размере 1 млн.рублей. И итоговая налоговая формула будет выглядеть следующим образом:

НАЛОГ = (2 000 000 – 1 000 000) * 13% = 130 000 рублей.

Пример 2. Бабушка подарила квартиру внуку. Внук квартиру продал за 2 млн.рублей при её кадастровой стоимости 3,5 млн.рублей. Следовательно, налоговая база составит 2,45 млн. рублей (70% от кадастровой стоимости). Внук сможет использовать налоговый вычет в размере 1 млн.рублей. И итоговая налоговая формула будет выглядеть следующим образом:

НАЛОГ = (2 450 000 – 1 000 000) * 13% = 188 500 рублей.

Пример 3. Бабушка продала квартиру внуку за 1,5 млн.рублей. Внук квартиру продал за 2 млн.рублей при её кадастровой стоимости 3,5 млн.рублей. Следовательно, налоговая база составит 2,45 млн. рублей (70% от кадастровой стоимости). Внук вместо права на использование налогового вычета в размере 1 млн.рублей решил уменьшить налоговую базу на сумму расходов на приобретение данной квартиры в размере 1,5 млн.рублей. И итоговая налоговая формула будет выглядеть следующим образом:

НАЛОГ = (2 450 000 – 1 500 000) * 13% = 123 500 рублей.

При налоговом планировании сделок с недвижимостью целесообразно рассматривать возникающие налоговые последствия таких сделок вместе с иными вопросами. Например, учитывать возможность совместного использования нескольких налоговых вычетов; учитывать значение иных, ранее совершенных сделок для налоговых последствий совершаемой сделки; и т.д.

Не знание налогового законодательства может обойтись очень дорого. Внимательно и детально осуществляйте налоговое планирование таких сделок с недвижимостью. А лучше - обращайтесь к профессионалам.