Согласование результатов оценки
Проведем анализ полученных тремя подходами значений стоимости объекта недвижимости:
1. В затратном методе положительным моментом является то, что результаты расчета достаточно достоверны по строительным затратам. Сложно в этом методе определить износ, особенно внешний, который зависит от объема информации и уровня знаний оценщика. Наиболее привлекателен этот метод в тех случаях, когда возникает альтернатива нового строительства;
2. Преимущество сравнительного метода в том, что он оценивает реакцию продавцов и покупателей на сложившемся рынке. Недостаток его в том, что нельзя найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости и нет уверенности в объективности цен проведенных сделок. При оценке приходиться вводить поправки, которые снижают точность расчета. Этот метод приемлем при большом количестве надежной информации о продаже объектов-аналогов;
3. Преимущество доходного метода в том, что он показывает все выгоды от владения имуществом в течение определенного периода. Недостаток в том, что эти выгоды не гарантированы. Будущие изменения можно определить с большой долей вероятности, но нельзя гарантировать. Метод доходности более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели ориентируются, как на коммерческие объекты.
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение оценщика.
В таблице 21 определяется удельный вес по подходам
Таблица 21 – Определение удельных весов по подходам
| Критерий | Подходы | ||
| Затратный | Сравнительный | Доходный | |
| 1. Адекватность, достоверность, достаточность информации на основании которой производились расчеты | |||
| 2. Способность подхода отразить мотивацию типичного покупателя или продавца (спрос и предложение на рынке) | |||
| 3. Действенность подхода в отношении динамики рынков финансов и инвестиций |
Окончание таблицы 21– Определение удельных весов по подходам
| 4. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов специфических для объекта | |||
| Сумма по подходам | |||
| Общая сумма | |||
| Удельный вес по подходам, % | 31% | 55% | 24% |
При развитом рынке недвижимости самым вероятным является сравнительный подход. В результате трёх подходов получим данные, представленные в таблице 22.
Таблица 22 – Итоговые данные расчёта рыночной стоимости объекта оценки тремя подходами
| Подход | Стоимость по подходам, руб. | Удельный вес по подходам, % | Доля подхода в итоговой стоимости |
| Затратный подход | 8 956 846 ,12 | 35% | 3 134 896,14 |
| Сравнительный подход | 28 023 081,00 | 54% | 15 132 463,74 |
| Доходный | 3 903 236,52 | 11% | 507 420,75 |
| Итого | 40 883 163,64 | 100% | 18 774 780 , 63 |
В результате, на основе выполненных расчетов, получаем рыночную стоимость объекта оценки: офисное помещение, расположенное по адресу г. Краснодар, Гагарина 154 на дату оценки составляет:
18 774 780,63 (восемнадцать миллионов семьсот семьдесят че6тыре тысячи семьсот восемьдесят рублей, шестьдесят три копейки), рублей с учетом НДС 18%
Заключение
В данной работе представлена оценка объекта недвижимости тремя методами: затратным, сравнительным и доходным. Выполнены все необходимые расчеты, в результате которых была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
На основании информации, изложенной в работе, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на коммерческую недвижимость, можно сделать вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в городе Краснодаре объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению