Тема 5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Практическое занятие - 4 часа.

Вопросы:

1. Юридическое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: структура и содержание.

3. Процессуальные действия, совершаемые участниками рынка недвижимости в ходе государственной регистрации прав и сделок. Стадии государственной регистрации.

4. Предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним.

Задачи

Задание № 1.

Определите, какие из перечисленных ниже документов являются правоустанавливающими для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество:

1. договор строительного подряда:

2. решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и
непрерывного владения строением в течение пятнадцати лет;

3. акт о приемке объекта в эксплуатацию;

4. справка о выплате пая членом ЖСК;

5. решение суда об утверждении мирового соглашения;

6. договор о залоге;

7. завещание;

8. решение суда о регистрации права собственности покупателя, вынесенное в связи с уклонением продавца от регистрации перехода права собственности;

9. договор о создании акционерного общества;

10. соглашение участников общей долевой собственности о владении и пользовании общим имуществом.

Если вы считаете, что какой-либо из документов является правоустанавливающим лишь в совокупности с другими документами (в том числе и не упомянутыми здесь), назовите их.

Задание № 2.

Гражданин Фролов подал заявление о государственной регистрации права собственности на построенный своими силами жилой дом. К заявлению были приложены правоустанавливающий документ и выписка из технического паспорта на дом.

Государственный регистратор отказался принимать представленные Фроловым документы до тех пор, пока наряду с ними не будут представлены документы на земельный участок под домом. По мнению государственного регистратора, без правоустанавливающих и технических документов на земельный участок невозможна государственная регистрация прав на дом. Такой вывод, в частности, следует из п. 6 ст. 12, п. 1 ст. 17 и п. 1 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Фролов настаивал на приеме документов, обещая представить правоустанавливающий документ на земельный участок в течение следующего дня, а 1лан земельного участка через две недели, когда будут завершены работы по его кадастровому учету. Кроме того, утверждал Фролов, он подал заявление о регистрации своего права на дом, а не на земельный участок. Вся необходимая документация на дом им представлена.

Оцените доводы участников спора. Правомерен ли отказ государственного регистратора в приеме документов?

Задание № 3.

Предприниматель Александров решил приобрести помещение под офис на красной линии. Ему стало известно, что одно АО продает подходящее помещение в жилом доме на Ленинском проспекте. Год назад АО купило квартиру в этом доме для размещения своего подразделения и соответствующим образом ее переоборудовало.

Чтобы не прогадать, Александров решил предварительно узнать о балансовой стоимости помещения и цене, за которую оно было куплено акционерным обществом. С заявлением о предоставлении указанных сведений предприниматель обратился в Барнаульский филиал Алтайского краевого Центра государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в предоставлении информации Александрову было отказано, поскольку сведений о балансовой стоимости помещения в ЕГРП нет, а информация о цене является конфиденциальной.

Является ли отказ регистрирующего органа правомерным? В каком объ-еие, и в какой форме предоставляются заявителям сведения, содержащиеся в ЕГРП? Как должен быть оформлен отказ в предоставлении сведений?

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // "Собрание законодательства РФ", 26.01.2009, N 4, ст. 445.

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ [ред. от 07.02.2011] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ [ред. от 07.02.2011] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ [ред. от 30.06.2008] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ [ред. от 30.11.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.

6. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ [ред. от 07.03.2011]// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2000. - № 32. - Ст. 3340.

7. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ [ред. от 29.12.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

8. "Водный кодекс Российской Федерации" от 03.06.2006 N 74-ФЗ [ред. от 28.12.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 47. - Ст. 4471.

9. "Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ [ред. от 23.12.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 1. - Ст. 16.

10. "Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ [ред. от 29.12.2010] // "Собрание законодательства РФ", 11.12.2006, N 50, ст. 5278.

11. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ [ред. от 29.11.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации -2005 . -№ 1 (часть 1). - Ст. 16.

12. Об инвестиционной деятельности в РСФСР: Закон РСФСР: Федеральный закон от 26 июня 1991г. № 1150 [ред. от 30.12.2008]// Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991. - № 29. - Ст. 1005; Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 26. - Ст. 2397.

13.О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 4 июля 1991г. № 3120 [01.02.2010] //Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991. - № 28. - Ст. 959; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 2. - Ст. 67; Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 16. - Ст. 1864; 1998. - № 13.-Ст. 1472; № 45. - Ст. 5603; 1999.-№ 18.- Ст. 2214.

14. О недрах: Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992г. № 320 [ред. от 26.07.2010]// Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1992. - № 16. -Ст. 834; № 29. - Ст. 1690; 1993. - № 2. - Ст. 74; Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 10. - Ст. 823.

15. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993г. № 1538[ред. от 05.07.2010] // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 10. - Ст. 357.

16. Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 17 ноября 1995г. № 155-ФЗ [ред. от 30.12.2008] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 47. - Ст. 4473.

17. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июля 1997г. № 1017-ФЗ [ред. от 29.12.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30.- Ст. 3594.

18. Об исполнительном производстве: федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ [ред. от 27.07.2010, с изм. от 07.02.2011]// "Собрание законодательства РФ", 08.10.2007, N 41, ст. 4849.

19. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: федеральный закон от 15 апреля 1998г. № 117-ФЗ [ред. от 30.12.2008]// Собрание законодательства Российской Федерации. -1998.- № 17.- Ст. 4142.

20. Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16 июля 1998г. № 160-ФЗ [ред. от 17.06.2010]// Собрание законодательства Российской Федерации. -1998. -№ 29. -Ст. 3400.

21. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29 июля 1998г. № 163-ФЗ [ред. от 28.12.2010]// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.

22. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25 февраля 1999г. № 22-ФЗ [ред. от 23.07.2010]// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1999. - № 9. - Ст. 1096.

23. О государственном кадастре недвижимости : федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ [ред. от 27.12.2009, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010] //"Собрание законодательства РФ", 30.07.2007, N 31, ст. 4017.

24. О землеустройстве : федеральный закон от 18 июня 2001г. № 78-ФЗ [ред. от 23.07.2008] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001 .-№ 26. - Ст. 2582.

25. О приватизации государственного и муниципального имущества : федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ [ред. от 22.11.2010] // "Собрание законодательства РФ", 28.01.2002, N 4, ст. 251.

26. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения : федеральный закон от 24 июля 2002г. № 101 –ФЗ [ред. от 29.12.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 30. - Ст. 3018; 2003. - № 28.-Ст. 2882.

27. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 214 -ФЗ [ред. от 17.06.2010]// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 40.

Судебная практика

1. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001г.//Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001. - № 4. - С. 19-33.

Дополнительная литература

1. Вайпан В.А. О признании недействительным акта регистрационной палатыо государственной регистрации права собственности на здание / В.А. Вайпан // Правоиэкономика. - 2002. - № 5. - С. 74-75.

2. Дикусар В.М. Государственная регистрация прав на природные объекты / В. Дикусар // Законодательство и экономика. 2006. - № 2. - С. 28-30.

3. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании / А.В. Дмитриев // 3аконодательство. - 2000. - № 11.-С. 62-72.

4. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество / О. Ломидзе // Хозяйство и право. -2001.-№7. -С. 22-32.

5. Матеенков А.В., Михольская В.В. Регистрация недвижимости: разрешение арбитражными судами споров, возникающих из административных отноше-ний / А.В. Матеенков, В.В. Михольская // Юрист. - 2001. - № 9. - С. 2-4.

6. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на жилые помеще-ния / М.Г. Пискунова // Жилищное право. - 2000. - № 4. - С. 58-74.

7. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах/ М.Г. Пискунова // Жилищное право. - 2001. - № 4. - С. 42-55.

8. Скловский К. О влиянии процедуры государственной регистрации на частные отношения / К. Скловский // Хозяйство и право. - 2001. - № 8. - С. 123-128.

9. Филимонов Ю.В. Проблемы и перспективы развития в Российской Федерации институтов нотариата и государственной регистрации / Ю.В. Филимонов // Государство и право.- 1998. -№ 11.-С. 15-22.

10. Цыганов В., Емельянов А. Гражданско-правовая квалификация при регистрации прав на недвижимость / В. Цыганов, А. Емельянов // Российская юстиция. - 2001. - № 8. - С. 47-48.

11. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации / Е. Ширинская // Юрист. – 2005. - № 1. – С. 10-13.

Тема 6 «Залоговые правоотношения в области недвижимости.»

Практическое занятие - 2 часа.

Вопросы:

1. Понятие ипотеки и ее признаки.

2. Правовое регулирование отношений по ипотеке.

3. Договор ипотеки: существенные условия, форма и государственная регистрация.

4. Закладная: понятие, признаки и содержание.

5. Особенности ипотеки зданий, сооружений, жилых помещений.

6. Ипотека земельных участков.

Задачи:

Задача 1

Русский торгово-промышленный банк и акционерное общество закрытого типа «Русфинстрой» 30.10.2004 г. заключили кредитный договор о предоставлении последнему кредита на сумму 200 тыс. долларов США. Срок

В обеспечение возврата кредита банк и общество с ограниченной ответственностью «Царское село» 30.10.2004 г. заключили предварительный договор о залоге, предметом которого является недвижимое имущество: нежилое помещение подземного гаража-стоянки на 20 автомобилей общей площадью 500 кв.м., офисное помещение в секции № 14 общей площадью 373 кв.м. Указанные объекты залога находились в строящемся жилом доме по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Пушкин, корпус 7.

В предварительном договоре было оговорено, что договор о залоге заключается в 3-х дневный срок с момента подписания Государственной комиссией акта о приемке жилого дома в эксплуатацию.

ООО «Царское село» отказалось заключить договор о залоге. Банк обратился в Арбитражный суд с требованием о понуждении к заключению договора о залоге.

Что может выступать предметом ипотеки?

Какие требования предъявляются к предмету договора об ипотеке?

Назовите существенные условия договора ипотеки.

Разрешите спор.

Задача 2

Между банком «Роскредит» и ООО «Оримекс» был заключен договор о предоставлении последнему кредита. В обеспечение возвратности кредита между ними был заключен договор о залоге нежилого здания. В связи с отсутствием у заемщика денежных средств для возврата банк реализовал свое право обращения взыскания на предмет залога.

В суде было установлено, что договор о залоге был заключен без прав на земельный участок. ООО «Оримекс» предъявило встречный иск о признании недействительным договора о залоге. Согласно справке, представленной истцом, залогодатель права собственности на земельный участок не имел и пользовался им на праве аренды.

Как решается вопрос о залоге земельного участка в связи с ипотекой здания?

Какое решение вынесет суд?

Задача 3

В соответствии с договором займа, заключенным между Чудовым и Рысиным, последний получил в долг 150 тыс. рублей от Чудова. Для обеспечения возврата долга был заключен договор о залоге. Предметом залога являлся жилой дом, зарегистрированный в Федеральной регистрационной службе на имя Чудова. Договоры займа и залога заключены в письменной форме, однако договор о залоге не был зарегистрирован. Не получив своевременно сумму долга, Рысин обратился в суд с требованием об обращении взыскания на заложенный дом. В суд поступило заявление жены Рысина, которая заявила, что дом был построен во время брака и поэтому является совместно нажитым имуществом. Согласие на залог принадлежащей ей части дома она не давала.

Какие требования установлены законодательством на совершение сделок по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в общей совместной собственности супругов?

При наличии каких условий договор о залоге объектов общей совместной собственности может быть признан недействительным?

Разрешите спор.

Задание 1

Используя ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» найдите, какие именно случаи залога, возникающего из закона, в нем предусмотрены.

Задание 2

Используя ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» составьте закладную, выданную залогодателем Черезовым залогодержателю Внешторгбанку в обеспечение полученного кредита.

Нормативные правовые акты

11. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993г. № 1538[ред. от 05.07.2010] // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 10. - Ст. 357.

12. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июля 1997г. № 1017-ФЗ [ред. от 29.12.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30.- Ст. 3594.

13. Об исполнительном производстве: федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ [ред. от 27.07.2010, с изм. от 07.02.2011]// "Собрание законодательства РФ", 08.10.2007, N 41, ст. 4849.

14. Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16 июля 1998г. № 160-ФЗ [ред. от 17.06.2010]// Собрание законодательства Российской Федерации. -1998. -№ 29. -Ст. 3400.

15. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29 июля 1998г. № 163-ФЗ [ред. от 28.12.2010]// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.

16. О государственном кадастре недвижимости : федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ [ред. от 27.12.2009, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010] //"Собрание законодательства РФ", 30.07.2007, N 31, ст. 4017.

17. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 214 -ФЗ [ред. от 17.06.2010]// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 40.

Судебная практика

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 г. «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором ипотеки»

2. Информационное. Письмо Президиума ВАС РФот 27.02.2001 г. «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства».

Основная литература

1. Гражданское право в 4-х томах: Учебник. Т. 1. / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. 3-е изд. М.: Волтерс Клувер, 2005.

2. Гражданское право: Практикум. Ч. 1. Под ред. Егорова Н.Д., Сергеева А.П. 4-е изд., перераб. и доп. ТК Велби, Проспект, 2006.

Дополнительная литература

1. Довдиенко И.В. Ипотека. Учебно-практическое пособие. Под ред. В.З. Черняка. – М., изд. РДЛ, 2002.

2. Головцова С.А. Залог недвижимости. / Законодательство. 2000. № 7.

3. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки. / Российская юстиция. 2000. № 9.

4. Павлодский Е. Залог и ипотека. / Хозяйство и право. 1997. № 2.

5. Цыбуленко З. Залог жилых домов и квартир. / Российская юстиция. 2000. № 5.

6. Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества. / Российская юстиция. 2000. № 1.

7. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции В Россию \ Российская юстиция. 1996.№ 11

ВОПРОСЫ ДЛЯ ПОДГОТОВКИ К ЗАЧЕТУ ПО КУРСУ «ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ»

1. Правовые отношения на рынке недвижимости. Виды правоотношений, их субъекты.

2. Законодательство Российской Федерации о недвижимости.

3. Недвижимое имущество как объект гражданских прав. Виды недвижимых вещей.

4. Принцип единого объекта, его значение для правоприменительной практики.

5. Земельные участки и другие природные ресурсы как объекты гражданских прав.

6. Здания и сооружения как объекты гражданских прав.

7. Помещения как объект гражданских прав. Виды помещений.

8. Общее имущество в кондоминиуме.

9. Предприятие как объект гражданских прав.

10. Техническое описание недвижимости. Виды технической документации.

11. Кадастровый номер, его значение и структура. Присвоение кадастровых номеров.

12. Возникновение прав на вновь создаваемое недвижимое имущество. Незавершенные строительством объекты.

13. Самовольная постройка. Признание права на самовольную постройку.

14. Ограничения прав на недвижимое имущество: понятие, виды.

15. Сервитут: понятие, порядок установления. Виды сервитутов.

16. Ипотека: понятие и основания возникновения. Договор об ипотеке. Государственная регистрация ипотеки. Обращение взыскания на заложенную недвижимость.

17. Продажа недвижимости. Предмет и форма договора продажи недвижимости. Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости. Государственная регистрация перехода прав на недвижимость.

18. Продажа предприятий. Предмет и форма договора продажи предприятия. Права кредиторов при продаже предприятия. Государственная регистрация договора и перехода прав на предприятие.

19. Аренда зданий и сооружений. Форма и государственная регистрация договора аренды. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения. Аренда помещений.

20. Аренда предприятий. Предмет и форма договора аренды предприятия.
Права кредиторов при аренде предприятия. Государственная регистрация договора аренды предприятия. Возврат арендованного предприятия.

21. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, его структура и содержание.

22. Основные мировые системы укрепления прав на недвижимое имущество. Становление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России.

23. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

24. Документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

25. Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Права, подлежащие государственной регистрации.

26. Значение государственной регистрации сделок. Государственная регистрация и форма сделки. Сделки, подлежащие государственной регистрации.

27. Стадии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

28. Приостановление государственной регистрации: основания, процедура, последствия.

29. Отказ в государственной регистрации, отказ в приеме документов на государственную регистрацию: основания, процедура, последствия.

30. Предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: основания, условия, процедура.

Протокол согласования программы учебной дисциплины с другими дисциплинами специальности на 200_/_____ учебный год

Наименование дисциплин, изучение которых опирается на данную дисциплину	Кафедра	Предложения об изменениях в пропорциях материала, порядка изложения и т.д.	Подпись заведующего кафедрой

Примечание.

1) в графе 1 приводят наименование дисциплин, изучение которых опирается на данную дисциплину, а в графе 2 указывают кафедры, обеспечивающие преподавание данных дисциплин;

2) в графу 3 вносят предложения соответствующих кафедр по корректировке раздела 4 программы учебной дисциплины;

3) в графе 4 располагается подпись заведующего кафедрой, с которой согласована программа учебной дисциплины.

Лист согласования

Программа учебной дисциплины составлена на основании ГОС ВПО по специальности (направлению подготовки) 030501«Юриспруденция», утвержденного Министерством образования Российской федерации

Разработчик

Старший преподаватель С.А. Рыбакова

Программа учебной дисциплины обсуждена на заседании кафедры Гражданского права и процесса

Протокол заседания № _____ от «___» ______________2011 г.

Заведующий кафедрой,

к.ю.н., профессор Т.В. Трофимова

Программа учебной дисциплины утверждена на заседании методической комиссии по специальности «Юриспруденция»

Протокол заседания № _____ от «___» _______________ 2010 г.

Председатель методической

комиссии по специальности

«Юриспруденция» _______________________________________________