Стаття 288. Суборенда державного та комунального майна

1. Орендар має право передати окремі об'єкти оренди в суборенду, якщо інше не пе­редбачено законом або договором оренди.

2. Передача в суборенду цілісних майнових комплексів не допускається.

1. У орендаря, який взяв в оренду державне або комунальне майно, не завжди існує потре­ба у використанні всіх об'єктів, що входять до його складу. Виходячи з цього закон надає йому право передавати окремі об'єкти оренди в суборенду. На відміну від порядку передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайму), встановленого частиною 1 статті 774 ЦК, який передбачає, за загальним правилом, згоду наймодавця на таке передання, частина 1 коментованої статті такої згоди не передбачає, проте законом або договором оренди можуть бути встановлені певні обмеження щодо суборенди державного або комунального майна, наприклад, шляхом встановлення певного переліку об'єктів, що не можуть передаватися в суборенду, або строку суборенди, меншого порівняно з строком оренди, необхідності згоди орендодавця на суборенду, заборони суборенди тощо.

Так, відповідно до частини 2 статті 22 Закону «Про оренду державного та комунального майна» орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально ви­значене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором оренди. При цьому строк надання майна у суборенду не може перевищувати строку дії договору оренди.

Плата за суборенду цього майна не повинна перевищувати орендної плати орендаря (ч. З ст. 22 Закону «Про оренду державного та комунального майна»).

2. Частина 2 коментованої статті встановлює заборону за будь-яких умов передавати в суборенду цілісні майнові комплекси державних або комунальних підприємств чи їх струк­турних підрозділів.

Оскільки коментована стаття не встановлює іншого, до договору суборенди мають засто­совуватися положення ГК про договір оренди.

Стаття 289. Викуп (приватизація) об'єкта оренди

1. Орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено догово­ром оренди.

2. Умови викупу орендованого державного (комунального) майна (цілісного майно­вого комплексу) визначаються відповідно до закону.

3. Орендар має право у будь-який час відмовитися від здійснення передбаченого в договорі права на викуп об'єкта оренди.

4. Приватизація цілісних майнових комплексів, зданих в оренду, здійснюється у ви­падках і порядку, передбачених законом.

1. Частина 1 коментованої статті встановлює право орендаря на викуп об'єкта оренди, проте ставить його в залежність від того, чи передбачено таке право умовами договору (оренда з викупом).

Назва даної статті, а також аналіз статей 10-12 Закону України «Про приватизацію неве­ликих державних підприємств (малу приватизацію)» дає підстави для висновку, що викуп об'єкта оренди є одним із способів приватизації невеликих державних (комунальних) під­приємств, майно яких здане в оренду.

2. Умови викупу орендованого державного (комунального) майна (цілісного майнового комплексу) визначаються відповідно до Закону «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Як встановлено статтею 10 зазначеного Закону, відповідний орган приватизації публікує в інформаційному бюлетені та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органа­ми приватизації, перелік об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, який містить назву об'єкта приватизації та його місцезнаходження. Цей перелік публікується не пізніш як за 15 днів з дня прийняття рішення про затвердження переліку об'єктів, що підлягають прива­тизації шляхом викупу.

Згідно із статтею 11 Закону «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації:

не проданих на аукціоні, за конкурсом;

включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу;

зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України «Про оренду державного майна».

Викуп майна підприємств, зданих в оренду, проводиться з додержанням вимог, передба­чених чинним законодавством України про приватизацію.

Порядок викупу об'єкта приватизації визначається Положенням про порядок визначення та застосування способів приватизації щодо об'єктів малої приватизації [189].

Інформація про здійснення викупу об'єкта приватизації публікується в інформаційних бюлетенях органів приватизації, місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, протягом 15 календарних днів з дня укладення договору купівлі-продажу.

Ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається експертним шляхом або способами, що враховують потенційну прибутковість, відповідно до методики, затвердженої Кабінетом Міністрів України (за винятком об'єктів приватизації, розташованих у зоні гарантованого добровільного відселення території, що зазнала радіоактивного забруд­нення внаслідок Чорнобильської катастрофи).

Не допускається безоплатна передача у власність будівель (споруд, приміщень), крім ви­падків, передбачених чинним законодавством (ст. 12 Закону «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

3. Частина 3 коментованої статті закріплює право орендаря у будь-який час відмовитися від здійснення передбаченого в договорі права на викуп об'єкта оренди.

4. Крім викупу зданих в оренду об'єктів малої приватизації, коментована стаття (ч. 4) встановлює можливість приватизації цілісних майнових комплексів, зданих в оренду, що не відносяться до об'єктів малої приватизації.

Приватизація цілісних майнових комплексів здійснюється у випадках і порядку, передба­чених, зокрема, статтею 17 Закону «Про приватизацію державного майна», відповідно до якої приватизація зданих в оренду цілісних майнових комплексів державних підприємств, організацій та їх структурних підрозділів, крім невеликих державних підприємств, здійс­нюється шляхом продажу належних державі акцій відкритих акціонерних товариств (далі -товариства), заснованих державними органами приватизації та орендарями.

Після затвердження плану приватизації засновники у десятиденний строк приймають рішення про створення товариства, затверджують його статут і в установленому порядку по­дають документи до місцевого органу виконавчої влади для державної реєстрації товари­ства. Плата за його реєстрацію не справляється. Рішення про створення товариства є уста­новчим договором.

При перетворенні орендних підприємств у відкриті акціонерні товариства його засновни­ками виступають з боку держави відповідний державний орган приватизації, а з боку оренда­ря - господарське товариство, створене орендарями.

До завершення продажу акцій, передбаченого планом розміщення акцій (планом привати­зації), і перших загальних зборів акціонерів приватизованого підприємства керівництво під­приємством покладається на адміністрацію орендного підприємства, що приватизується.

З моменту реєстрації товариства договір оренди вважається розірваним, діяльність під­приємства, створеного на базі орендованого майна, або будь-якого суб'єкта підприємниць­кої діяльності, який орендує майно, припиняється, товариство стає правонаступником прав і обов'язків орендаря.

До статутного фонду товариства вноситься державне майно, здане в оренду (за винятком майна, що не підлягає приватизації або щодо якого встановлено особливий порядок привати­зації), та майно, що є власністю орендаря.

На вартість свого внеску орендар отримує акції створеного товариства.

Продаж акцій, що належать державі, здійснюється державними органами приватизації згідно з законодавством про приватизацію.

Члени організації орендарів, члени трудового колективу підприємства, створеного орен­дарем, а також колишні працівники об'єкта приватизації, які вийшли на пенсію, звільнені на підставі пункту 1 статті 40 Кодексу законів про працю України і не працюють з моменту звільнення на інших підприємствах, особи, які мають право відповідно до законодавства по­вернутися на попереднє місце роботи на цьому підприємстві, та інваліди, звільнені у зв'язку з каліцтвом або професійним захворюванням, мають право на придбання акцій за кошти від­повідно до статгі 25 Закону «Про приватизацію державного майна».

Якщо вартість майна, що вноситься орендарем (організацією орендарів або господар­ським товариством, створеним членами трудового колективу підприємства, що приватизу­ється) до статутного фонду товариства, становить менше 25 відсотків його статутного фонду і з урахуванням вартості акцій, придбаних ними, не перевищує цього розміру, члени орга­нізації орендарів (члени трудового колективу підприємства - засновники господарського товариства, яке є орендарем) мають право на додаткове придбання за кошти акцій, що є у державній власності, за їх номінальною вартістю у межах 25 відсотків статутного фонду то­вариства, але не більше 30 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян на кожного члена організації орендарів (члена трудового колективу підприємства - засновника господарсько­го товариства, яке є орендарем).

У разі відмови орендаря виступити засновником акціонерного товариства приватизація майна, зданого в оренду, здійснюється без його згоди в порядку, визначеному статтею 18 За­кону «Про приватизацію державного майна». У цьому разі договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна.

Стаття 290. Оренда землі у сфері господарювання

1. Відносини, пов'язані з орендою землі як засобу виробництва, регулюються Зе­мельним кодексом України та іншими законами.

2. Оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі, посвідчено­го нотаріально та зареєстрованого в установленому законом порядку, не допускається.

3. Розмір плати за користування земельною ділянкою, що є державною або кому­нальною власністю, не може бути нижчим за встановлений відповідно до закону. Ви­падки звільнення від плати за користування земельною ділянкою або зменшення роз­міру плати визначаються законом.

1. Оренда землі є одним із видів господарської діяльності. Однак, оскільки земельні відно­сини не є предметом регулювання Господарського кодексу України, коментована стаття міс­тить відсилку до земельного законодавства, основним завданням якого є регулювання саме земельних відносин. До основних актів земельного законодавства, які регулюють відносини оренди землі, відносяться Земельний кодекс України, а також Закон України «Про оренду землі» [348] та постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку держав­ної реєстрації договорів оренди землі» [233] від 25 грудня 1998 р.

Закон «Про оренду землі» є комплексним законодавчим актом, який детально регулює всі види земельно-орендних відносин.

2. Згідно із статтею 1 Закону «Про оренду землі» оренда землі є заснованим на договорі строковим платним володінням і користуванням земельною ділянкою, необхідною оренда­реві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. А в статті 13 Закону договір оренди землі визначається як договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зо­бов'язаний використовувати її відповідно до умов договору та вимог земельного законодав­ства. Отже, кваліфікаційними ознаками оренди землі є: наявність договору між орендодав­цем і орендарем; передача орендареві прав володіння і користування земельною ділянкою; платність володіння і користування землею (у формі орендної плати); строковість володіння і користування земельною ділянкою. Відсутність хоча б однієї із зазначених ознак у тих чи інших відносинах землекористування не дає можливості кваліфкувати їх як земельно-оренд­ні відносини та застосовувати до них норми законодавства про оренду землі.

Договір оренди земельної ділянки укладається в письмовій формі та підписується відпо­відними особами з обох сторін. Законом «Про оренду землі» встановлені чіткі вимоги щодо змісту договорів оренди землі. Такі вимоги є істотними умовами цього виду договорів. У до­говорі оренди землі обов'язково мають бути передбачені такі умови:

1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки). Місце розташування земельної ділянки позначається поштовою адресою, а в разі її відсутності (наприклад, за ме­жами населених пунктів) - зазначенням належності ділянки до земель сільськогоспо­дарського чи іншого підприємства або іншої особи. Розмір земельної ділянки визначається в гектарах;

2) строк дії договору оренди. Строк дії договору оренди земельної ділянки визначається орендарем і орендодавцем, але не може перевищувати 50 років;

3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, строки та порядок внесення і пе­регляду, відповідальність за несплату). За загальним правилом, орендна плата може вста­новлюватися у таких формах: грошовій, натуральній (за визначеною кількістю чи частиною продукції, одержуваної з орендованої земельної ділянки); відробітковій (надання послуг орендодавцю). Крім цього, сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазна­чених форм або визначити інші форми плати. Однак Законом «Про оренду землі» визначено випадки, коли одна із сторін має право вимагати зміни розміру встановленої у договорі орендної плати. Так, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадках коли стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяль­ності орендаря. І навпаки, оредодавець має право вимагати збільшення розміру орендної плати у разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку, якщо ін­ше не передбачено умовами договору. При настанні вищезазначених випадків сторони або вносять доповнення до договору оренди землі, або укладають новий договір;

4) цільове призначення, умови використання і збереження стану об'єкта оренди. Цільове призначення земельних ділянок, що знаходяться у власності юридичних і фізичних осіб ви­значене у державних актах на право власності на землю, виданих таким особам. А цільове

445призначення земельних ділянок, що перебувають у державній чи комунальній власності, визначається у рішеннях, відповідно, органів державної виконавчої влади та органів місце­вого самоврядування про надання таких ділянок в оренду. Визначене у державному акті чи рішенні відповідного органу влади цільове призначення земельної ділянки не може бути змінене сторонами договору оренди землі. Однак воно може бути конкретизоване в догово­рі. Наприклад, якщо згідно з державним актом на право власності на землю цільовим призна­ченням земельної ділянки є ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то в до­говорі оренди землі таке цільове призначення може бути конкретизоване (наприклад, для ведення фермерського господарства тощо);

5) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві. Як умови повернення земельної ділянки орендодавцеві можуть бути визначені її стан, доля проведених орендарем поліп­шень земельної ділянки, сторона, якій належить право власності на побудовані на земельній ділянці будівлі, споруди тощо;

6) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки. До обмежень щодо використання земельної ділянки відноситься наявність на ній охоронних зон, зон з особливими умовами використання ділянки. До обтяжень належать перебування ділянки у заставі, наявність земельного сервітуту тощо. Факт наявності чи відсутності обмежень і об­тяжень просто фіксується у договорі оренди землі;

7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або зни­щення об'єкта оренди чи його частини;

8) відповідальність сторін. У договорі оренди землі сторони мають визначити заходи їх відповідальності за невиконання умов договору.

Слід пам'ятати, що відсутність у договорі оренди землі однієї з зазначених істотних умов може послугувати підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним. Крім цього, за бажанням сторін у договорі оренди земель­ної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок ви­конання зобов'язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припи­нення договору оренди, тощо).

Невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки.

Якщо договір оренди землі укладається на строк понад п'ять років, то обов'язковою умо­вою його чинності є нотаріальне посвідчення. Таке посвідчення здійснюється державними або приватними нотаріусами за місцем розташування земельної ділянки. Згідно з декретом Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 р. «Про державне мито» [95] за нотаріальне по­свідчення договорів оренди землі стягується державне мито у розмірі 0,01 відсотка від гро­шової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабіне­том Міністрів України. У разі відсутності грошової оцінки земель державне мито сплачу­ється у розмірі одного відсотка суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мі­німуму доходів громадян.

Підписаний орендодавцем і орендарем договір оренди землі посвідчується нотаріусом то­го нотаріального округу, на території якого розташована земельна ділянка, після чого пода­ється на державну реєстрацію. Державна реєстрація є офіційним визнанням і підтверджен­ням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Згідно з постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі», вона проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за міс­цем розташування земельної ділянки. Зазначеною постановою не визначено, яка з двох сто­рін має подати договір оренди на державну реєстрацію - орендодавець чи орендар. Це озна­чає, що подання договору на державну реєстрацію може здійснити будь-яка із сторін за погодженням між ними. Аналіз практики укладення договорів оренди землі свідчить, що це краще робити орендареві, тобто юридичній особі, яка збирається використовувати орендо­вані земельні ділянки.

Як встановлено постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі», документи, необхідні для державної реєстра­ції договорів оренди землі, надсилаються не безпосередньо виконавчому комітетові відпо­відної ради, а місцевому органу земельних ресурсів. До таких органів відносяться: районні відділи земельних ресурсів; управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування; Київське і Севастопольське міські управління земельних ресур­сів. Саме на ці органи покладено здійснення технічного забезпечення реєстрації договорів оренди землі.

Для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів такі документи: а) заяву про державну реєстрацію договору оренди; б) договір оренди (у трьох примірниках); в) план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду (у трьох примірни­ках); г) копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності громадянина-орендодавця.

Державний орган земельних ресурсів, до якого подані документи для державної реєстра­ції договорів оренди землі, зобов'язаний не пізніше 20 днів з моменту їх отримання пере­вірити подані документи на відповідність чинному законодавству та за результатами перевірки підготувати висновок про можливість державної реєстрації договору або обгрун­тований висновок про відмову в такій реєстрації та передати реєстраційну справу виконавчо­му комітету відповідної ради або Київській чи Севастопольській міським державним адміні­страціям за місцем розташування земельної ділянки для засвідчення факту державної реє­страції або відмови у такій реєстрації. Факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний строк гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради чи Київської, Севастополь­ської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи.

На всіх примірниках договору оренди ставляться печатка та підпис. Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстра­ції договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів. Датою ре­єстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації.

Слід також зазначити, що згідно з вищезгаданою постановою Кабінету Міністрів України один зареєстрований примірник договору оренди має зберігатися у реєстраційній справі, яка передається до архіву державного органу земельних ресурсів, другий передається орендаре­ві, а третій-орендодавцю. Отже, кожна сторона договору оренди землі обов'язково повинна отримати один примірник договору оренди землі з відміткою про його державну реєстрацію. Це дуже важливо. Адже у випадку виникнення між орендарем і орендодавцем спору щодо виконання договору оренди землі кожна з сторін зможе звернутися за захистом своїх прав до суду лише при наявності у неї примірника договору оренди землі з відміткою про його дер­жавну реєстрацію.

Якщо ж приймається рішення про відмову в державній реєстрації договору оренди землі, то це має бути здійснене не пізніше 10 днів з моменту подання державним органом зе­мельних ресурсів до виконавчого комітету відповідної ради чи Київської, Севастопольської міських державних адміністрацій обгрунтованого висновку про відмову в такій реєстрації. Зазначене рішення приймається головою відповідної ради або головою відповідної держав­ної адміністрації. У такому випадку до рішення має бути доданий обгрунтований висновок державного органу земельних ресурсів про таку відмову. Рішення про відмову в державній реєстрації також може бути оскаржене у судовому порядку.

3. За загальним правилом, розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюють­ся за угодою сторін у договорі оренди.

Однак орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Розмір орендної плати встановлюється за погодженням сторін. Проте він не може бути меншим за розмір земельного податку, що визначається відповідно до Закону України «Про плату за землю» [385^і].

Умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися за згодою сто­рін. Однак Закон «Про оренду землі» (ст. 23) встановив ряд винятків із цього правила. Так, по-перше, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у разі якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

По-друге, орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати у випадку вияв­лення недоліків орендованої земельної ділянки, що суттєво перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки та не були обумовлені орендодавцем у договорі.

По-третє, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадках якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря.

По-четверте, орендодавець має право вимагати збільшення розміру орендної плати у разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку, якщо інше не перед­бачено умовами договору.

У разі коли одна із сторін заперечує проти внесення до договору оренди землі змін у ви­щезгаданих випадках, такі зміни вносяться за рішенням суду.