И его общая характеристика 7 страница

Данный подход нашел закрепление в законодательстве. С 1 января 2010 г. в соответствии с подп. 29 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ <1> от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождается реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций.

--------------------------------

<1> Письмо ФНС от 15 февраля 2007 г. N 02-1-08/22@ "О порядке учета в целях налогообложения прибыли доходов организации, являющейся управляющей компанией многоквартирным домом" // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 10 (ч. II). См. также: письмо Минфина России от 7 мая 2009 г. N 03-11-06/2/82 // СПС "КонсультантПлюс"; письмо Минфина России от 5 февраля 2010 г. N 03-11-06/2/15 // http://usn.su/base/6263 (дата обращения: 20.02.2010).

Существует противоположная позиция по вопросу включения сумм платежей за коммунальные услуги в состав доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, основанная на письмах и разъяснениях Минфина РФ и Федеральной налоговой службы. В соответствии с ней управляющая организация признается субъектом, оказывающим жилищно-коммунальные услуги жильцам многоквартирного дома, и соответственно "суммы коммунальных платежей, поступающих от жильцов в целях налогообложения прибыли учитывает в составе доходов" <1>.

--------------------------------

<1> Данный пункт Правил в части включения в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения оплаты расходов по истребованию задолженности с собственников, не исполняющих обязательств по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, был оспорен в судебном порядке как нарушающий права собственника путем необоснованного увеличения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Суд признал, что оспариваемый пункт не противоречит федеральному закону или другому нормативно-правовому акту, имеющим большую юридическую силу (см.: решение ВС РФ от 27 ноября 2006 г. N ГКПИ06-1244 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. N 4; Определение ВС РФ от 27 февраля 2007 г. N КАС07-7 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 7 (ч. 2)).

Представляется верным подход, в соответствии с которым платежи за коммунальные услуги, не производимые управляющей организацией, не признаются доходом последней. В рассматриваемой ситуации управляющая компания не оказывает коммунальные услуги и не является их перепродавцом. Поступающие управляющей организации денежные средства носят исключительно транзитный характер. Следовательно, цена по договору управления многоквартирным домом образуется из платы за услуги и работы по управлению (вознаграждение управляющему) и платы за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.

По способу формирования цены договорные обязательства можно разделить на обязательства со свободно устанавливаемой ценой и обязательства с регулируемой ценой. Рассмотрим составляющие цены договора управления многоквартирным домом, а также плату за коммунальные услуги с точки зрения их нормирования органами государственной власти и местного самоуправления.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 и ст. 162 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, которые выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме не менее чем на один год с учетом предложений управляющей организации, исходя из перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанных в договорах управления многоквартирным домом. При этом в соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг <1>.

--------------------------------

<1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005.

При заключении договора управления многоквартирным домом органами управления ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, для собственников помещений, являющихся членами указанных организаций, а также размер платы за содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяется органами управления ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с их компетенцией на основе принятой указанными органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме на год, исходя из необходимости внесения платы по договору управления многоквартирным домом.

Анализ ЖК РФ (ч. 3 ст. 156, ч. 4 ст. 161) позволяет сделать вывод, что в тех случаях, когда собственники помещении в многоквартирном доме не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения может устанавливаться соответствующими органами власти по результатам открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном Правительством РФ. С учетом подходов к регулированию порядка проведения открытых конкурсов размер такой платы устанавливается равным указанному организатором конкурса в конкурсной документации размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения для многоквартирного дома, являющегося объектом конкурса. Общая цена договора управления многоквартирным домом, являющегося объектом конкурса, должна определяться исходя из указанного организатором конкурса в конкурсной документации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и при этом должна быть соразмерна перечню, объемам и качеству услуг по содержанию и работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенному по результатам указанного конкурса в соответствии с предложениями победителя конкурса <1>.

--------------------------------

<1> Холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

В отношении цен на предоставляемые управляющей организацией коммунальные услуги законодатель предусматривает следующие правила регулирования. В соответствии с ч. 2 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные ч. 4 ст. 154 ЖК РФ <1>, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном федеральным законом. Органы местного самоуправления могут наделяться отдельными государственными полномочиями в области установления тарифов в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Часть 3 указанной статьи содержит перечень обстоятельств, которые не являются основаниями изменения размера платы за коммунальные услуги. К их числу законодатель не относит заключение договора с управляющей организацией. Следовательно, буквальное толкование этой нормы может привести к выводу о наличии возможности изменения размера платы за коммунальные услуги при выборе в качестве способа управления управляющей организации и заключении с ней соответствующего договора <2>.

--------------------------------

<1> Так, Е. Михайлова указывает, что законодатель не предусматривает правил регулирования цен на коммунальные услуги управляющих компаний, следовательно, их цена регулируется договором (см.: Михайлова Е. О регулировании управления многоквартирными домами // Городское управление. 2005. N 3. С. 77).

<2> Утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 (в ред. от 6 мая 2011 г.) // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501; 2011. N 22. Ст. 3168.

Однако в соответствии с п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам <1> размер платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном законодательством Российской Федерации. В случае если исполнителем является товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив либо управляющая организация, то расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем холодной воды, горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии осуществляется по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами. Аналогичное по содержанию правило содержится в п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов <2>, которые в ближайшее время заменят собой Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Таким образом, тарифы на коммунальные услуги устанавливаются органами власти.

--------------------------------

<1> Утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501.

<2> Новые Правила вступают в силу по истечении двух месяцев со дня вступления в силу изменений, которые должны быть внесены в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306. В свою очередь, проект этих изменений должен быть представлен в Правительство РФ в трехмесячный срок.

2.2.4. Срок в договоре управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом является срочным. По общему правилу в соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ он заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Срок действия договора с учетом указанных ограничений устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Из общего правила о сроке договора управления многоквартирным домом сделано два исключения. Первое связано с заключением договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления. Часть 6 ст. 161 ЖК РФ и подп. 15 п. 41 Правил проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами в первоначальной редакции предусматривали, что договор с победителем конкурса заключается на один год с возможностью продления его действия на 3 месяца, если:

большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;

ТСЖ либо ЖК или иной специализированный потребительский кооператив не зарегистрированы на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом;

другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее чем через 1 год после заключения договоров управления многоквартирным домом, в течение 30 дней с даты подписания договоров управления многоквартирным домом или с иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению;

другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для управления многоквартирным домом в соответствии с настоящими Правилами, не приступила к выполнению договора управления многоквартирным домом.

В отношении целесообразности такого законодательного решения в юридической литературе были высказаны обоснованные сомнения. Если заключать договор управления только на один год, то необходимо будет проводить новый открытый конкурс на отбор управляющей организации, если и через год собственники помещений в многоквартирном доме не решат вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Это обременит местные бюджеты в связи с затратами на организацию и проведение нового конкурса <1>.

--------------------------------

<1> См.: Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: Юстицинформ, 2007.

Это, по-видимому, учел законодатель, внеся изменения в названные нормы, в соответствии с которыми срок действия договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам открытого конкурса, составляет не менее чем один год и не более чем три года <1>.

--------------------------------

<1> См.: Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 14; Постановление Правительства РФ от 18 июля 2007 г. N 453 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75" // СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3943.

Однако согласимся с высказанным в литературе мнением, что существующим реалиям более соответствует вариант заключения договора с победившей на открытом конкурсе управляющей организацией на максимальный срок (пять лет) <1>. Представляется, что такое решение не нарушало бы интересов собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания.

--------------------------------

<1> См.: Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Указ. соч.

Второе исключение из правила, установленного ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, является новеллой законодательства об управлении многоквартирными домами. В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, введенной Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ, договор управления многоквартирным домом между застройщиком и выбранной им управляющей организацией действует до момента заключения договора управления с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления.

В гражданском праве принято проводить классификацию сроков как юридических фактов по правовым последствиям на правообразующие, правоизменяющие и правопрекращающие. Анализ ч. 6 ст. 162 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель не признает за сроком действия договора управления многоквартирным домом правопрекращающего значения, поскольку молчание сторон по окончании срока действия договора влечет его пролонгацию на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Следовательно, для прекращения рассматриваемого обязательства необходимо наличие юридического состава, включающего следующие элементы: истечение срока действия договора и заявление стороны (сторон) о прекращении договора. При этом ЖК РФ не устанавливает срока предупреждения о прекращении или изменении договора, поэтому такое заявление может быть сделано вплоть до окончания срока его действия, если самим договором не предусмотрено иное.

Условие об "автопролонгации" содержится в нормах ГК РФ о договорах энергоснабжения (п. 2 ст. 540), найма (ст. 684), аренды (п. 2 ст. 621), доверительного управления (п. 2 ст. 1016). Все названные договоры по характеру являются длящимися. Возможность автопролонгации гарантирует некую устойчивость возникших правоотношений, в частности в договоре энергоснабжения гарантируется устойчивое снабжение электроэнергией, в договорах найма и аренды - устойчивое пользование соответствующим объектом.

Автопролонгация как особенность конструкции договора управления многоквартирным домом, на наш взгляд, объясняется, во-первых, необходимостью постоянного обслуживания общего имущества многоквартирного дома и постоянного удовлетворения потребностей граждан в коммунальных услугах, во-вторых, отсутствием инициативы, связанной с организацией управления общим имуществом многоквартирного дома, у большинства собственников.

Помимо срока действия в договоре управления многоквартирным домом могут указываться сроки исполнения контрагентами их обязанностей. Вопрос об этой разновидности сроков не урегулирован нормами о договоре управления многоквартирным домом. Однако практика заключения подобных договоров показывает, что стороны в большинстве случаев определяют сроки исполнения отдельных работ и услуг. Как правило, в договорах устанавливается периодичность выполнения работ, связанных с уборкой придомовой территории, содержанием лестничных клеток, подвалов и чердаков. Это заслуживает положительной оценки, поскольку отсутствие согласованных сроков исполнения обязательств вызывает необходимость прибегнуть к правилу ст. 314 ГК РФ об исполнении обязательств в разумный срок. При этом большое количество подлежащих выполнению работ и услуг, а также оценочный характер понятия "разумный срок", безусловно, осложнят исполнение договора управления многоквартирным домом. Отсутствие согласованных сроков по выполнению отдельных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также связанных с оказанием коммунальных услуг может быть восполнено положениями некоторых нормативных правовых актов. Так, в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда <1> определены сроки плановых осмотров жилых зданий, сроки подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации, периодичность ремонта подъездов, уборки тротуаров в зимнее и летнее время и т.д. Положения Правил предоставления коммунальных услуг гражданам восполняют условия о сроках оказания коммунальных услуг. Так, в соответствии с п. 12 Правил, если собственники помещений в многоквартирном доме не установили условия определения даты начала и (или) окончания отопительного периода или дату начала и (или) окончания отопительного периода, то данные сроки устанавливаются уполномоченным органом. При этом начало отопительного периода устанавливается при среднесуточной температуре наружного воздуха ниже +8°C, а конец отопительного периода - при среднесуточной температуре наружного воздуха выше +8°C в течение пяти суток подряд. Отопительный период должен начинаться или заканчиваться со дня, следующего за последним днем указанного периода. Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов также содержат положения о сроках оказания коммунальных услуг (п. V).

--------------------------------

<1> Утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" // Российская газета. 2003. 23 окт.

Как правило, в договорах управления многоквартирным домом устанавливается также срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Отсутствие согласованного условия о сроке исполнения этой обязанности контрагентами управляющей организации восполнимо при помощи правил, установленных ч. 1 ст. 155 ЖК РФ.