Способи і стадії капітального будівництва

Залежно від того, ведеться капітальне будівництво власними силами забудовника або для цього залучаються сторонні спеціалізо­вані будівельні, монтажні та інші організації будівельного профілю, розрізняють три способи будівництва:

1)підрядний спосіб, коли будівництво здійснюється з залучен­ням спеціалізованих будівельних, монтажних і інших орга­нізацій будівельного профілю;

2)господарський спосіб, коли будівництво здійснюється влас­ними силами забудовника. Однак слід враховувати, що за­стосування господарського способу будівництва, якщо суб'єкт господарювання не отримав ліцензією, забороняєтеся;

3)змішаний спосіб, коли одна частина робіт здійснюється влас­ними силами забудовника (як правило, де загальнобудівельні роботи зі зведення будівель і споруд), а інша частина — силами сторонніх спеціалізованих організацій (санітарно-технічні і електротехнічні роботи, монтаж технологічного обладнання і т. д.).

Основний і найбільш поширений спосіб здійснення капітального будівництва — підрядний. Роботи цим способом здійснюються за до­говором підряду капітального будівництва (правова природа даного договору розглядається в наступному параграфі).

Здійсненням капітального будівництва складається з комплек­су взаємопов'язаних стадій, які мають свою процедуру, при якій завершення однієї стадії гармонійно переходить до наступної. До таких стадій належать:

вирішення питання забудови земельної ділянки, що складаєть­ся з двох етапів: отримання містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки, (розроблення містобудівного обґрунтування роз­міщення об'єкта) та отримання вихідних даних на проектування;

здійснення проектно-досліджувальних робіт;

отримання дозволу на виконання будівельних робіт (а в разі бажання дозволу на виконання підготовчих робіт);

реалізація будівництва;

прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта.

У свою чергу стадії, з яких складається здійснення капіталь­ного будівництва, умовно можна класифікувати на обов'язкові та факультативні. До обов'язкових належать: вирішення питання забудови земельної ділянки, отримання вихідних даних на про­ектування; здійснення проектно-дослідницьких робіт; отримання дозволу на виконання будівельних робіт; реалізація будівництва, прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта. До факультативних (необов'язкових) належить отримання дозволу на виконання підготовчих робіт.

Перша стадія — вирішення питання забудови земельної ділянки передбачає отримання забудовником від органів місцевого самовря­дування містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки, що встановлюються місцевими правилами забудови населеного пункту. Це документ, який містить комплекс містобудівних і архі­тектурних вимог до проектування і будівництва відносно поверхо­вості і щільності забудови земельної ділянки, відступу будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, 'її благоустрою і озелення та інші вимоги до об'єктів містобудування, регламенто­вані законодавством і затверджені містобудівною документацією.

Для отримання забудовником містобудівних умов і обмежень забудовник звертається до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з наміром забудови (земельної ділянки, території) — заявою (клопотанням) поданою відповідно до приписів статті 24 Закону «Про планування і забудову територій» щодо забудови земельної ділянки або певної території із зазначен­ням призначення будівлі, споруди та орієнтовних характеристик забудови.

Містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки, отримані суб'єктами господарювання або затверджені рішенням відповідної місцевої ради, є підставою для переходу до наступного етапу першої стадії капітального будівництва — отримання інших вихідних даних для проектування об'єкта забудови земельної ді­лянки та здійснення цього проектування на умовах статті 27 Закону «Про планування і забудову територій».

Отримання вихідних даних на проектування регулюється за­конами України «Про дозвільну систему у сфері господарської ді­яльності», «Про рекламу», «Про планування і забудову територій», «Про архітектурну діяльність», Постановою КМУ від 20.05.2009 р. № 489 «Про затвердження Порядку надання вихідних даних для проектування об'єктів містобудування». Складовими частинами вихідних даних на проектування є містобудівні умови і обмежен­ня забудови земельної ділянки; технічні умови щодо інженерного забезпечення об'єкта містобудування; завдання на проектування. Єдина процедура розробки і надання забудовникам технічних умов щодо інженерного забезпечення об'єкта, склад вихідних даних на проектування, визначення розміру плати за їх видачу встановлю­ються Постановою КМУ від 20.05.2009 р. № 489 «Про затверджен­ня Порядку надання вихідних даних для проектування об'єктів містобудування ». Містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки та технічні умови чинні до завершення будівництва об'єкта, але не менш як два і не більш як п'ять років. Між тим, на підставі вмотивованого висновку спеціально уповноваженого органу з пи­тань містобудування та архітектури можливо продовжити строк дії містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки та технічних умов.

Другою стадією капітального будівництва є проведення проект­но-досліджувальних робіт на будівництво, що здійснюється проект­ною організацією за замовленням забудовника згідно з вихідними даними на проектування з дотриманням вимог державних стан­дартів, норм і правил, регіональних і місцевих правил забудови і затверджується забудовником у встановленому законом порядку.

Проектування будівництва передбачає наявність проектної доку­ментації, яка розробляється для капітального будівництва на таких стадіях проектування: «ескізний проект», «техніко-економічне обґрунтування», «техніко-економічний розрахунок», «проект», « робочий проект », « робоча документація ».

Проектування може здійснюватися в один або два етапи. При проектуванні в один етап розробляється робочий проект із зведеним кошторисним розрахунком вартості будівництва. При проектуванні в два етапи розробляється спочатку проект із зведеним кошторисним розрахунком вартості будівництва (перший етап), а потім — робоча документація (другий етап), що складається на основі проекту після його затвердження в установленому порядку. Проектування в два етапи здійснюється при будівництві технічно складних об'єктів і за складних природних умов будівництва.

Проектна документація до її затвердження підлягає комплексній державній експертизі згідно з постановою КМУ від 20 травня 2009 року № 489 «Про затвердження Порядку надання вихідних даних для проектування об'єктів містобудування», від 20 травня 2009року № 522 «Про затвердження Порядку проведення державної експер­тизи містобудівної документації» та від 20.05.2009 р. № 478 «Про внесення змін до Постанови Кабінету Міністрів України «Про по­рядок затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва і проведення їх державної експертизи» від 31.10.2007 р. № 1269.

Експертиза — це завжди встановлення відповідності проекту пев­ним вимога, які відображаються у вихідних даних та нормативних документах. Загальний термін проведення державної експертизи не повинен перевищувати 45 календарних днів, а у випадках, пе­редбачених Законом України «Про екологічну експертизу», — 120 календарних днів. Програми і проекти підлягають незалежно від джерел фінансування обов'язковій комплексній державній експер­тизі (за винятком проектів будівництва об'єктів, для затверджен­ня яких згідно з Переліком об'єктів, для затвердження проектів будівництва яких комплексний висновок державної експертизи не є обов'язковим (наказ Мінрегіонбуду від 08.04.2009 р. № 145 зареє­стрований Міністерством юстиції 05.06.2009 р. за Хе 491/16507, що набрав чинності 22 червня 2009 року). Наприклад, не потребують комплексної державної експертизи: капітальний ремонт виробничих споруд допоміжних виробництв, що належать підприємствам, без перепрофілювання, зміни конструктивної схеми та збільшення наван­тажень на несучі конструкції; об'єкти, що оснащуються системами біологічного очищення та утилізації; будівництво багатоквартирних житлових будинків з площею не більше 500 м² з числом надземних поверхів до двох включно (в т. ч. мансардних); будівництво об'єктів контейнерного типу, зведення яких не потребує виконання робіт із улаштування фундаментів, з розміщенням обладнання транспортних мережотелекомунікацій, фіксованого, мобільного зв'язку, ефірного телебачення та мереж бездротового доступу.

У проектах будівництва об'єктів, наведених у Переліку об'єктів, для затвердження проектів будівництва яких комплексний ви­сновок державної експертизи не є обов'язковим (далі — Перелік), обов'язково проводиться:

- експертиза кошторисної документації об'єктів при фінансу­ванні будівництва за рахунок капітальних видатків державно­го бюджету. При здійсненні будівництва за рахунок видатків бюджету нижчого рівня та коштів державних підприємств така експертиза може здійснюватись за рішенням розпоряд­ника коштів;

- державна екологічна експертиза, державна експертиза з пи­тань санітарного та епідемічного благополуччя населення, охорони праці, енергозбереження та енергоефективності, пожежної, техногенної, ядерної та радіаційної безпеки у ви­падках, передбачених законодавством.

Відповідальність за дотримання законодавства з питань здійснен­ня державної експертизи несе замовник разом з проектувальником.

Причетність конкретного об'єкта до Переліку встановлюється безпосередньо учасниками будівництва без підтвердження будь- якою довідкою. Розбіжності з питань застосування Переліку учас­никами будівництва розглядаються Мінрегіонбудом в десятиденний термін.

Результатом державної експертизи проектної документації є ви­сновок про відповідність (позитивний висновок) або невідповідності (негативний висновок) проектної документації вимогам технічних регламентів.

Наступною, факультативною стадією у процесі капітального будівництва є отримання дозволу на виконання підготовчих робіт. Особливість даної стадії капітального будівництва полягає у тому, що суб'єкти господарювання, в даному разі забудовник, підрядник мають право виконувати дії щодо підготовки земельної ділянки, влаштуванні огородження будівельного майданчика та знесенні будівель і споруд, порушенні елементів благоустрою в межах від­веденої земельної ділянки під забудову» спорудженні тимчасових виробничих та побутових споруд, необхідних для організації і обслуговування будівництва, підведенні тимчасових інженерних мереж, улаштуванні під'їзних шляхів, складуванні будівельних матеріалів.

Дозвіл на виконання підготовчих робіт надається Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територі­альними органами (далі — інспекції державного архітектурно- будівельного контролю) строком на один рік, в разі надання забудов­ником до письмової заяви: документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію; містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки; про­екту виконання підготовчих робіт, погодженого та затвердженого відповідно до вимог державних будівельних норм; документа про призначення відповідальних виконавців підготовчих робіт. Між тим, слід пам'ятати, що дозвіл на виконання підготовчих робіт не надає права його учасникам виконувати будівельні роботи.

Підставою для відмови в наданні дозволу на виконання підго­товчих робіт є:

- неподання документів, необхідних для прийняття рішення про надання такого дозволу;

- невідповідність поданих документів вимогам законодавства;

- наявність недостовірних відомостей у поданих документах.

Рішення про відмову в наданні дозволу на виконання підготов­чих робіт може бути оскаржено до суду в установленому законом порядку.

Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю робить запис про наданий дозвіл на виконання підготовчих робіт у журналі реєстрації наданих, скасованих (анульованих) дозволів на виконання підготовчих робіт та відмови в їх наданні та в установ­леному порядку вносить відповідні відомості до реєстру наданих, скасованих (анульованих) дозволів на виконання підготовчих і будівельних робіт та відмови в їх наданні. Інформація про надані дозволи на виконання підготовчих робіт вноситься до реєстру до­кументів дозвільного характеру в установленому порядку.

У разі необов'язковості отримання дозволу на виконання підго­товчих дій — дозвіл на виконання будівельних робіт є обов'язковим документом дозвільного характеру, що засвідчує право замовника та підрядника на виконання підготовчих (якщо підготовчі роботи не були виконані раніше відповідно до дозволу на виконання підго­товчих робіт) і будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд. Дозвіл на виконання будівельних робіт надається щодо об'єкта, проект будівництва якого затвер­джується Кабінетом Міністрів України,— Держархбудінспекцією; щодо об'єкта, який розташовується на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці,— територіальними ор­ганами Держархбудінспекції на строк будівництва об'єкта або на строк дії договору (контракту) підряду на будівництво об'єкта.

Порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт пе­редбачений ст. 29 Закону України «Про планування і забудову те­риторій» , Постановою Кабінету Міністрів від 30.09.2009 р. №1104 «Деякі питання надання дозволів на виконання підготовчих і будівельних робіт» та Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики № 273 від 05.12.2000 р. «Про затвердження Положення про порядок надання дозволу на ви­конання будівельних робіт». Зазначеними нормативними актами встановлено безоплатність дозволу на виконання будівельних робіт, місячний строк його видачі та вичерпний перелік підстав для від­мови у видачі та анулювання зазначеного дозволу. Після початку виконання будівельних робіт на об'єкті замовник зобов'язаний у семиденний строк письмово повідомити про це інспекцію держав­ного архітектурно-будівельного контролю, яка надала дозвіл на виконання таких робіт.

Виконання будівельних робіт на об'єктах містобудування без отримання дозволу або його завчасної перереєстрації або продов­ження, а також виконання не вказаних у дозволі будівельних робіт вважається самовільним і тягне за собою відповідальність відповідно до норм ЦК України і Закону України «Про відповідальності під­приємств, їх об'єднань, установ і організацій за правопорушення у сфері містобудування» від 14.10.94 р. в редакції від 03.02.2009 р.

Поряд із цим, Постановою Кабінету Міністрів України від 30.09.2009 р. № 1104 затверджений перелік будівельних робіт, на виконання яких не вимагається дозвіл, наприклад: упрова­дження на збудованих об'єктах систем біологічного очищення та утилізації, відновлення або посилення чи поліпшення окремих конструкцій будівель та споруд, зокрема таких, що перебувають в аварійному стані, без зміни їх функціонального призначення і архітектурного вигляду; реконструкція, розширення, технічне переоснащення та модернізація об'єктів телекомунікаційних ме­реж; капітальний ремонт залізничних пасажирських платформ, постів на залізничних переїздах площею забудови до 30 кв. метрів.

Порівнюючи процедуру видачі дозвільних документів Євро­пейського союзу (далі ЄС), слід зазначити, що відповідно до Регу­ляторного акта Ради (ЄС) № 1158/2005, яким вносяться зміни та доповнення до Регуляторного акта Ради від 19 травня 1998 року, отримання дозволу на будівництво вимагається як для житлових будинків, так і для нежитлових приміщень. Проте оскільки процес видачі дозволу у сфері будівництва, як правило, регулюється орга­нами міського самоврядування або регіональними органами влади, ЄС не пропонує будь-яких конкретних правил для видачі дозволів у сфері будівництва. Процедури видачі дозволів у сфері будівництва визначаються окремою країною. Четвертою стадією будівельного процесу є безпосередня реалі­зація будівництва із застосуванням одного із існуючих способів: підрядного, господарського або підрядно-господарського.

Кінцевою стадією капітального будівництва є введення закінче­ного будівництвом об'єкта в експлуатацію, яка нерозривно пов'язує завершення будівництва й експлуатацію об'єкта, якій передує реє­страція права власності на цей об'єкт. Основним нормативним актом, який регулює питання введення об'єктів будівництва в експлуатацію, є Постанова Кабінету Міністрів України № 534 від 20.05.2009 р. «Про внесення змін до Постанови Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 2008 р. № 923» від 20.05.2009 р. № 534, якою затверджено нову редакцію Порядку прийняття в експлуатацію закінчених бу­дівництвом об'єктів. Положеннями зазначеного Порядку зокрема: скасовується застаріла процедура прийняття в експлуатацію закін­чених будівництвом об'єктів; встановлюється порядок контролю та прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів Дер­жавною інспекцією державного архітектурно-будівельного контро­лю; спрощується процедура прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; суттєво скорочуються строки прийняття в експлуатацію об'єктів.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів здійснюється на підставі свідоцтва про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, що видається інспекціями держав­ного архітектурно-будівельного контролю. При цьому необхідно пам'ятати, що дана стадія капітального будівництва включає два етапи: підписання акта готовності об'єкта до експлуатації і видача свідоцтва відповідності.

Таким чином, здійснення капітального будівництва передбачає проходження певних стадій, які здебільшого мають дозвільний ха­рактер, комплексно пов'язані між собою, мають відповідну правову регламентацію та чітко встановлений законодавством порядок.