Стаття 284. Умови договору оренди

1. Істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (складі вартість майна з ура­хуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; від­новлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

2. Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю. Умови договору орен­ди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укла­дення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

3. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання догово­ру оренди.

4. Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності за­яви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий са­мий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

1. Згідно з частиною 2 статті 180 ГК істотними умовами будь-якого господарського дого­вору є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Надаючи важливого значення змісту договору оренди майна, законодавець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, що мають юридичне значення, впливають на фор­мування і суть правовідносин, які виникають з цього договору. Значення визначення істот­них умов полягає в тому, що господарський договір вважається укладеним, якщо між сторо­нами у передбачених законом порядку і формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов (ч. 2 ст. 180ГК).

Як встановлено частиною 1 коментованої статті, істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортиза­ційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) визначається в догово­рі оренди відповідно до вимог статті 283 ГК та частини 2 коментованої статті.

Щодо строку, на який укладається договір оренди, див. коментар до частини 4 цієї статті.

Орендна плата з урахуванням її індексації є наступною істотною умовою договору орен­ди (див. коментар до ст. 286 ГК).

Порядок використання амортизаційних відрахувань встановлено частиною 3 статті 23 За­кону України «Про оренду державного та комунального майна». Амортизаційні відрахування на орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар. Амортизаційні відрахування на орендоване неру­хоме та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає у своєму розпоря­дженні підприємство, господарське товариство, створене в процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно. Амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придбане оренда­рем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрут­ства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, за­значених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що по­гіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за раху­нок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Договором оренди може бути передбачено право орендаря на викуп об'єкта оренди. У та­кому разі в договорі мають бути визначені відповідно до закону умови викупу орендованого майна.

2. Оцінка об'єкта оренди, як встановлено частиною 2 коментованої статті, здійснюється за відновною вартістю. Об'єкт оренди оцінюється за Методикою оцінки об'єктів оренди, за­твердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 [167] (у ре­дакції постанови Кабінету Міністрів України від 2 січня 2003 р. № 3).

Зазначена Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісних майнових комплек­сів підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць); нерухомого майна (бу­дівель, споруд, приміщень) та іншого окремого індивідуально визначеного майна підпри­ємств (машин, устаткування, інших облікових одиниць основних засобів, нематеріальних ак­тивів та інших цінностей, що виділяються у самостійний об'єкт оренди згідно із законодав­ством); майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), яка проводиться з урахуванням вимог Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» [371] та Ме­тодики оцінки вартості майна під час приватизації [166].

Важливе значення для забезпечення захисту майнових прав орендаря і збереження ста­більності його становища як сторони договору має положення коментованої частини даної статті, згідно з яким умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршу­ють становище орендаря.

3. На забезпечення стабільності правового статусу орендаря спрямована і норма частини З коментованої статті, згідно з якою організаційні зміни у правовому становищі орендодавця у вигляді його реорганізації не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.

4. Строк договору оренди як його істотна умова визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди про­тягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на та­кий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Якщо заяву про припинення чи зміну умов договору оренди подано стороною за договором після закінчення строку, встановленого частиною 4 коментованої статті, але друга сто­рона не згодна припиняти чи змінювати умови договору, останній вважається продовженим на тих самих умовах і на самий же строк. Якщо ж сторона, що направила таку заяву з пору­шенням місячного строку, наполягатиме на розірванні чи зміні умов договору оренди, спір підлягає вирішенню у порядку, передбаченому статтею 11 ГПК.

Стаття 285. Основні права та обов'язки орендаря

1. Орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на про­довження строку дії договору оренди.

2. Орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим при­значенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду.

3. Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачу­вати орендну плату.

4. Орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна у разі відчужен­ня цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря.

1. Частиною 4 статті 284 ГК встановлено місячний строк, протягом якого орендодавець або орендар можуть заявити про припинення або зміну умов договору після закінчення його строку. Проте таку заяву заінтересована сторона може також подати і до закінчення строку дії договору оренди. За усіх умов після закінчення строку дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право продовження договору оренди на новий строк. Отже, якщо після закінчення строку дії договору оренди орендода­вець передав спірне майно в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до господарського суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий строк та про визнання договору з новим орендарем недійсним.

У вирішенні відповідного спору господарські суди виходять, зокрема, з того, що належне виконання орендарем договору оренди презюмується, якщо орендодавцем не буде доведено інше. Водночас якщо не буде подано доказів того, що орендодавець уклав чи укладає договір оренди з іншою особою, а натомість буде встановлено, що він має намір використовувати майно для власних потреб, то підстави для задоволення позову про спонукання до продов­ження дії договору оренди відсутні.

2. Договором оренди орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду. Порушення орендарем цього обов'язку є підставою для заявлення орендарем вимоги щодо дострокового розірвання договору оренди на підставі статті 783 ЦК.

3. Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запо­бігаючи його псуванню або пошкодженню. Створення однієї тільки загрози пошкодження майна внаслідок недбалої поведінки орендаря надає орендодавцю право вимагати достроко­вого розірвання договору оренди на підставі пункту 3 частини 1 статті 783 ЦК.

Орендар зобов'язаний також своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату (див. коментар до ст. 286 ГК).

4. Згідно з частиною 4 коментованої статті орендар відшкодовує орендодавцю вартість орен­дованого майна у разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря.

Як встановлено ч. 1 ст. 780 ЦК, шкода, завдана третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм, відшкодовується наймачем на загальних підставах.

Шкода, завдана у зв'язку з користуванням річчю, відшкодовується наймодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати (ч. 2 ст. 780 ЦК).

Відповідно до абзацу 3 частини 2 статті 780 ЦК умова договору найму про звільнення наймодавця від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недо­ліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, є нікчемною.

Стаття 286. Орендна плата

1. Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалеж­но від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути зміне­ний за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

2. Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обста­вини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

3. Орендна плата встановлюється у грошовій формі. Залежно від специфіки вироб­ничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватися в на­туральній або грошово-натуральній формі.

4. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

1. Орендна плата є фіксованим платежем, тобто платежем, який орендар сплачує орендо­давцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Методика розрахунку і поря­док використання плати за оренду державного майна затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786 [320].

Відповідно до цієї Методики (додатки 1 та 2 - у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 19 січня 2000 р. № 75) орендна ставка за використання цілісних майнових ком­плексів державних підприємств встановлена залежно від сфери діяльності цих підприємств і коливається в межах від 3 до 10 відсотків до залишкової вартості основних засобів. Орендні ставки за використання нерухомого майна також залежать від цільового призначення орен­дованого майна і коливаються від 1 до 20 відсотків до вартості нерухомого майна, визначе­ної експертним шляхом. Розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально визначеного майна встановлюється за згодою сторін, але не менш як 5 відсотків вартості орендованого майна, а в разі коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва - не менше як 4 відсотки вартості орендованого майна.

У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передба­чено більший розмір орендної плати.

Методика розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати для об'єк­тів, що належать Автономній Республіці Крим, визначаються органами, уповноваженими Вер­ховною Радою Автономної Республіки Крим, а для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, - органами місцевого самоврядування.

Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу од­нієї зі сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими ак­тами України.

2. Орендар має право вимагати відповідного зменшення розміру орендної плати, якщо з не залежних від нього обставин (обставини, за які він не відповідає) змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

При вирішенні господарськими судами відповідних спорів презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обгрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з не залежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непере­борної сили чи у зв'язку з природними властивостями майна, що є об'єктом оренди, тощо. Якщо у погіршенні цього майна або у створенні гірших умов користування ним винні обидві сторони за договором, розмір орендної плати також може бути зменшений, але лише у части­ні, яка відповідає вині орендодавця у зменшенні можливості користуватися майном.

Господарські суди виходять з того, що зміна умов господарювання, наприклад зміни у по­датковій політиці, у рівні попиту на товари, роботи, послуги тощо, можуть бути підставою для зміни розміру орендної плати, якщо це передбачено договором оренди.

Що ж до істотного погіршення стану об'єкта оренди, то воно може бути наслідком стихій­ного лиха, тобто відбутись не з вини орендаря чи будь-якої іншої особи, або виникнути з будь-яких технічних причин, що призвели до понаднормативного зносу орендованого май­на, у зв'язку 3 чим процент амортизації його виявився більше передбачуваного. У такому ра­зі розмір зменшення плати визначається виходячи із строків і характеру погіршення порівняно з умовами користування і станом майна, що визначені в нормативному порядку чи самим договором або випливають з призначення майна. У разі необхідності господарський суд не позбавлений права призначити відповідну експертизу.

3. Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря за згодою сторін вона може встановлюватись у натуральній (розрахунки виготовленою продукцією, роботами, послугами) або грошово-натуральній (змішаній) формі. Проте у разі якщо чинним законодавством чи договором оренди передбаче­ні майнові санкції за порушення умов договору, вони можуть стягуватись виключно у грошо­вій формі.

4. Строки внесення орендної плати, як правило, визначаються в договорі, проте Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна рекомендує в договорі оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися щоквартально, в п'ятиденний строк від дати, встановле­ної для подання квартальних бухгалтерських звітів (балансів), а за IV квартал - в десятиден­ний строк від дати, встановленої для подання річного бухгалтерського звіту (балансу).