Визначення величини накопиченого зносу

Величина накопиченого фізичного зносу визначається на основі:

- Аналізу технічного стану житлового будинку;

- Аналізу технічного стану квартири у житловому будинку за тією ж адресою;

- Правил оцінки фізичного зносу житлових будинків, а так само на підставі виробничого огляду, а так само на підставі проведеного огляду.

Накопичений знос (Зф) розраховується за формулою:

Визначення величини накопиченого зносу - student2.ru (4)

де Зк - фізичний знос окремої конструкції, елемента або системи,%;

li - коефіцієнт, що відповідає частці відновлювальної вартості окремої конструкції, елемента або системи в загальній відновної вартості будівлі;

n - число окремих конструкцій, елементів або систем будівлі.

Розрахунок фізичного зносу будівлі представлений в табл. 5.

Таблиця 5

Рівень фізичного зносу конструктивних елементів будівлі

Назва конструкції	% від загальної вартості	Фактичний фізичний знос елемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменти	4,0	83,3
Стіни	18,0	83,3
Перегородки	6,0	83,3
Перекриття	10,0	83,3
Дах	6,0	83,3
Підлога	12,0
Сходи	6,0	83,3
Вікна і двері	12,0
Внутрішнє оздоблення	8,0
Інші	9,4	83,3
Санітарно-технічні пристрої	6,4
Електротехнічні пристрої	2,2	83,3
Всього		-

4. Розрахунок остаточної вартості об'єкта оцінки

На даному етапі необхідно виконати розрахунок остаточної вартості квартири з урахуванням фізичного зносу.

ПОРІВНЯЛЬНИЙ ПІДХІД

Підхід до оцінки з точки зору порівняння продажів ґрунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, що були продані або включені до реєстру на продаж. Ринкова вартість нерухомості визначається ціною, яку заплатить типовий покупець за аналогічний за якістю та корисності об'єкт.

Порівняльний підхід є найбільш дієвим для об'єктів нерухомості, по яких є достатня кількість інформації про недавні угодах купівлі - продажу. Будь-яка відмінність умов продажу порівнюваного об'єкта від типових ринкових умов на дату оцінки має бути враховано при аналізі.

Розрахунок величини ринкової вартості при використанні порівняльного підходу виконується в наступній послідовності:

1) проводиться підбір інформації по продажам , пропозиціям до продажу об'єктів, аналогічних оцінюваному;

2) вибір параметрів порівняння;

3) порівняння об'єкта і аналогів за елементами порівняння і коригування цін продажів аналогів для визначення вартості об'єкта оцінки;

4 ) погодження даних по аналогам і отримання вартості оцінюваного об'єкта.

Для оцінки вартості житлової квартири порівняльним методом використовується інформація про виставлені на продаж об'єкти, розташовані в м. Макіївка, що мають приблизно аналогічну планування кімнат і однаковий набір комунальних послуг. У табл. 6 наведені основні параметри цих об'єктів.

Таблиця 6

Інформація про пропозиції продажу житлових об'єктів*

Район	Вулиця	Поверх	Кількість поверхів	Житлова площа, м²	Загальна площа, м²	Стан квартири	Вартість, тис. грн.

* - інформація про пропозиції продажу житлових об’єктів повинна бути зібрана студентом самостійно з рекламних об’яв

Для оцінки вартості вихідної квартири буде використовуватися метод кореляційно-регресійного аналізу, оскільки його математичний апарат дає можливість визначити залежність ціни об'єкта від декількох параметрів, включаючи такі, оцінка яких можливе лише експертним шляхом, а специфіка об'єкта оцінки (у даному випадку квартири) полягає в тому, що на його вартість істотно впливає безліч чинників.

У загальному вигляді залежність ціни об'єкта від його параметрів визначається:

Визначення величини накопиченого зносу - student2.ru (5)

де Ц - ціна об'єкта;

х1, х2, ..., хn - параметри, за якими відбувається порівняння.

Завдання полягає в тому, щоб знайти математичний вираз функції f шляхом обробки наявної інформації про ціни та параметрах об'єктів-аналогів.

Послідовність дій при побудові математичної моделі регресійного типу така:

1) вибір параметрів, які найбільшою мірою впливають на рівень цін;

2) вибір виду рівняння регресії (форми залежності ціни від параметрів);

3) формування масиву вихідної інформації;

4) визначення коефіцієнтів рівняння регресії;

5) аналіз отриманих результатів та перевірка адекватності моделі;

6) визначення вартості об'єкта оцінки на основі отриманої моделі.

Вибір параметрів наведено у верхній графі таблиці, однак може бути змінений.

Формуємо масив вихідної інформації із зазначенням діапазонів залежних і незалежних параметрів. У якості бази для визначення коефіцієнтів обрані параметри об'єкта оцінки (табл. 7).

Таблиця 7

Масив вихідної інформації для визначення коефіцієнтів лінійної регресії

№ аналога	Факторы множественной регрессии	Залежний параметр
1. Поверх	2. Житлова площа	3. Загальна площа	4. Наявність балкона	5. Район	6. Стан квартири	Ціна, тис. грн.
Об’єкт

Рівняння прямої в загальному випадку має вигляд:

Визначення величини накопиченого зносу - student2.ru (6)

де y - значення функції регресії;

m - коефіцієнт регресії;

x - значення i-го фактора;

i - кількість факторів;

b - вільний член рівняння регресії.

ДОХІДНИЙ ПІДХІД

Підхід з точки зору доходу являє собою процедуру оцінки вартості виходячи з принципу, що вартість нерухомості безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе дана нерухомість. Іншими словами, інвестор набуває приносить дохід нерухомість на сьогоднішні гроші в обмін на право отримувати в майбутньому дохід від її комерційної експлуатації (наприклад, від здачі в оренду) і від подальшого продажу.

Оскільки квартира в чистому вигляді не є об'єктом дохідної нерухомості, розрахунок вартості дохідним методом не проводиться.

Погодження результатів ринкової вартості об’єкта

В табл. 8 наведені вагові коефіцієнти, що відображають частку кожного з використаних підходів у визначенні підсумкової вартості.

Таблиця 8

Вагові коефіцієнти, використовувані у визначенні підсумкової вартості об'єкта

Показники	Підхід
витратний	порівняльний
Достовірність та повнота інформації	0,5	0,5
Допущення, прийняті в розрахунках	0,45	0,55
Здатність враховувати справжні наміри покупця та продавця	0,3	0,7
Здатність враховувати кон’юнктуру ринку	0,35	0,65
Здатність враховувати місце розташування, розмір і доходність об’єкта	0,3	0,7
Середній показник	0,38	0,62

Обґрунтована ринкова вартість об'єкта оцінки (Ц, грн.) визначається за формулою:

Визначення величини накопиченого зносу - student2.ru (7)

де Цз, Цс - вартість об'єкта, визначена відповідно витратним і порівняльним підходами, грн.;

Дз, Дс - середньозважене значення (коефіцієнт) достовірності витратного та порівняльного підходів відповідно.

8. РЕКОМЕНДОВАНА ЛІТЕРАТУРА

Основна література:

1. Земельний кодекс України [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14

2. Кримінальний процесуальний кодекс України [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/4651-17

3. Цивільний Кодекс України [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/435-154. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15/page5. Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/280/97-%D0%B2%D1%806. Закон України «Про основи містобудування» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2780-127. Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2482-128. Закон України «Про оренду державного та комунального майна» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2269-129. Закон України «Про заставу» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/2654-1210. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/2658-1411. Закон України «Про страхування» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/85/96-%D0%B2%D1%80

12. Закон України «Про оренду землі» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/161-14

13. Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1702-17

14. Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/3038-17

15. Закон України «Про оцінку земель» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1378-15

16. Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/979-15

17. Постанова КМУ «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1051-2012-%D0%BF

18. Постанова КМУ «Про затвердження Порядку виконання земельно-кадастрових робіт та надання послуг на платній основі державними органами земельних ресурсів» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1619-2000-%D0%BF

19. Постанова КМУ «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/449-2002-%D0%BF

20. Постанова КМУ «Про створення Державного земельного банку» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/609-2012-%D0%BF

21. Постанова КМУ «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1531-2002-%D0%BF

22. Наказ державного комітету України по земельних ресурсах «Про затвердження Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/z0396-03

23. Постанова КМУ Про затвердження Національного стандарту N 2 «Оцінка нерухомого майна» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/1442-2004-%D0%BF

24. Постанова КМУ «Про затвердження Державної програми забезпечення молоді житлом на 2013-2017 роки» від 24 жовтня 2012 р. № 967 [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/967-2012-%D0%BF

25. Постанова КМУ «Про затвердження Методики оцінки вартості майна під час приватизації» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1554-2000-%D0%BF

26. Постанова КМУ «Про затвердження Порядку проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/231-2013-%D0%BF

27. Стандарт ЖКГ України «Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків». Соу жкг 75.11 – 35077234. 0015 :2009, Київ. – 2009

28. СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009 Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://document.ua/zhitlovi-budinki.-pravila-viznachennja-fizichnogo-znosu-zhit-nor5652.html

29. Указ президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/134/2003

30. Концепція державної житлової політики [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/254%D0%BA/95-%D0%B2%D1%80

31. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. – 3-е изд., исправл. / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.

32. Развитие рынка жилой недвижимости как саморегулируемой системы: [монография] / А.Н. Асаул, Д.А. Гордеев, Е.И. Ушакова. – Санкт-Петербург: СПб ГАСУ, 2008. – 334 с.

33. Кадастр населених пунктів: підручник / М.Г. Ступень, Р.Й. Гулько, О.Я. Микула, Н.Р. Шпік. – Львів: «Новий Світ-2000», 2010. – 392 с. – іл., табл. – (Вища освіта в Україні).

34. Оцінка земель: навч. посібн. для студ. ВНЗ / М.Г. Ступень, Р.Й Гулько, І.Г. Ступеня. – Львів: «Новий Світ-2000», 2011. – 312 с.: табл. – (Вища освіта в Україні).

35. Теоретичні основи державного земельного кадастру: навч. посібн. для студ. ВНЗ / М.Г. Ступень, Р.Й Гулько, О.Я. Микула та ін.; за заг. ред. М.Г. Ступеня. – Львів: «Новий Світ-2000», 2010. – 336 с.

Додаткова література:

1. В. Ю. Прокопенко. Інститут нерухомості (економічний зміст та структура) / В. Ю. Прокопенко // Науковий вісник ЧДІЕУ. – 2010. - № 4 (8). - С. 90-96.

2. Гладка О.М. Стратегічні віхові рішення в проектах девелопменту нерухомості: автореф. дис. канд. техн. наук: 05.13.22 / О.М. Гладка; Східноукраїнський національний університет ім.. В. Даля. – К, 2012. – 20 с.

3. Дорошенко Ю.М. Закономірності формування та розвитку ринку житлової нерухомості в Україні: автореф. дис. канд. техн. наук: 05.24.02 / Ю.М. Дорошенко; КНУБА. – К, 2012. – 16 с.

4. Н.І. Верхоглядова, О.Ю. Щеглова.. Сутність і місце нерухомості в системі ринкових відносин / Н.І. Верхоглядова, О.Ю. Щеглова // Механізм регулювання економіки. – 2011. - № 3. - С. 197-205.

5. М.І. Карлін, Н.М. Бобох. Роль податку на нерухомість в соціальній політиці країни з транзитивною економікою / М.І. Карлін, Н.М. Бобох // Демографія та соціальна економіка — 2009. — № 2. — С. 132-140.

6. Калінеску Т. В., Романовська Ю. А., Кирилов О. Д. Оцінювання майна: Навч. посіб. - К.: Центр учбової літератури, 2012.- 312 с.

7. М. Бублик. Вартісний аналіз об'єктів нерухомості з урахуванням техногенних факторів регіонального рівня / М. Бублик // Економічний аналіз. - 2010 рік. - Випуск 5. – С. 228-231.

8. Нерухомість в Україні: Підруч. для студ. вищ. навч. закл. / В.І.Пашюв, І.І.Пилипенко, І.В.Кривов'язюк. - К: Державна академія статистки обліку та аудиту, 2008. - 765 с.

9. О.Т. Євтух, О.О. Євтух, Л. Сітовська. Іпотечна криза в Україні як індикатор економічних проблем / О.Т. Євтух, О.О. Євтух, Л. Сітовська // Вісн. НАН України. — 2011. — № 10. — С. 29-35.

10. О.О. Струлєв. Особливості поведінки споживачів об’єктів промислової нерухомості / О.О. Струлєв // Вісник Хмельницького національного університету. – 2011. - № 2. - T. 1 . – С. 183-186.

11. Сучасні техніко-еокномічні рішення щодо нового будівництва і реконструкції житлового фонду: монографія / під заг. ред. Є.В. Горохова. – Макіївка: ДонНАБА, 2010. – 171 с.

12. Хром’як Н. Аналіз проблем та перспектив уведення податку на нерухомість в Україні на сучасному етапі розвитку економіки / Н. Хром’як // Галицький економічний вісник. - 2010. - №4(29). - С.149-154

13. Шкурупій О. В. Циклічність розвитку ринку нерухомості: сучасний контекст: монографія / О. В. Шкурупій, Т. О. Білоброва. – Полтава: ПУЕТ, 2012. – 190 с.

14. Экономический потенциал развития строительного комплекса: международное сотрудничество и интеграция: [монография] / Яна Коритарова, Ева Виткова, Виктория Севка, Наталия Христенко, Евгения Гаркушева, Наталия Иванова, Наталия Швыденко. – Макеевка: ДонНАСА, 2012. – 182 с.

9. ЗАХИСТ КОНТРОЛЬНОЇ РОБОТИ

Контрольну роботу, яку здає студент на кафедру, обов’язково перевіряє викладач. Якщо робота виконана з порушеннями вимог даних методичних вказівок, викладач повертає її для доопрацювання. Після внесення відповідних доповнень контрольна робота подається на повторну перевірку. Якщо рецензія викладача схвальна, то робота допускається до захисту.

Захист представляє собою співбесіду викладача зі студентом за запитаннями, які розкрито в контрольній роботі.

Студенти, контрольна робота яких не зарахована (або не виправлена), не допускаються до складання заліку по дисципліні.

За виконання теоретично частини контрольної роботи студенти заочної форми навчання можуть отримати від 0 до 20 балів.

Критерії оцінки теоретичної частини контрольної роботи з дисципліни «Економіка нерухомості» для студентів заочної форми навчання

Критерії оцінки	Бальна шкала оцінок знань
16-20	11-15	6-10	0-5
Самостійність викладу матеріалу	Самостійний виклад	Самостійний виклад	Несамостійний виклад	Несамостійний виклад
Логічність і послідовність викладу матеріалу	Логічний послідовний виклад	Логічний виклад, послідовність відсутня	Частково логічний виклад, послідовність відсутня	Відсутність логічності та послідовності
Відповідність змісту матеріалу темі	Відповідає	Відповідає	Частково відповідає	Не відповідає
Використання нових літературних джерел	Використовується достатньо	Частково використовується	Не використовується	Не використовується
Відповідність роботи вимогам щодо оформлення	Відповідає	Відповідає	Частково відповідає	Не відповідає
Використання статистичного матеріалу	Використовується достатньо повно	Частково використовується	Не використовується	Не використовується

За виконання практичної частини контрольної роботи студенти заочної форми навчання можна отримати від 0 до 20 балів.

Критерії оцінки практичної частини контрольної роботи з дисципліни «Економіка нерухомості» для студентів заочної форми навчання

Кількість балів	Критерії
	Робота не виконана
1-8	Робота виконана із помилками та не в повному обсязі, наявні помилки в оформленні
9-15	Робота виконана з незначними помилками, наявні незначні помилки в оформленні
16-18	Наявні помилки в оформленні
19-20	Вірне виконання

Студенти денної форми навчання можуть отримати за виконання практичного індивідуального завдання від 0 до 16 балів.

Критерії оцінки індивідуального завдання з дисципліни «Економіка нерухомості» для студентів денної форми навчання

Кількість балів	Критерії
	Робота не виконана
1-6	Робота виконана із помилками та не в повному обсязі, наявні помилки в оформленні
7-10	Робота виконана з незначними помилками, наявні незначні помилки в оформленні
11-13	Наявні помилки в оформленні
14-16	Вірне виконання