Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.3) затратным подходом. Согласно сборнику УПВС № 1 (укрупненных показателей восстано­вительной стоимости) зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, восстано­вительная стоимость 1 м³ здания данного типа (материального склада) и удель­ный вес отдельных конструктивных элементов в процентах составляют сле­дующие значения (таблицы 2.2.4 и 2.2.5).

Таблица 2.2.3

Вариант

Объекты-аналоги

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Пло- щадь, м2

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

Пло- щадь

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

Пло- щадь, м2

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

Пло- щадь, м2

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

есть

есть

10 550

нет

нет

7 400

есть

есть

6 900

нет

есть

6 400

есть

есть

10 700

нет

нет

7 550

есть

есть

7 050

нет

есть

6 550

есть

есть

10 850

нет

нет

7 700

есть

есть

7 200

нет

есть

6 700

есть

есть

11 000

нет

нет

7 850

есть

есть

7 350

нет

есть

6 850

есть

есть

11 150

нет

нет

8 000

есть

есть

7 500

нет

есть

7 000

есть

есть

11 300

нет

нет

8 150

есть

есть

7 650

нет

есть

7 150

есть

есть

11 450

нет

нет

8 300

есть

есть

7 800

нет

есть

7 300

есть

есть

11 600

нет

нет

8 450

есть

есть

7 950

нет

есть

7 450

есть

есть

11 750

нет

нет

8 600

есть

есть

8 100

нет

есть

7 600

есть

есть

11 900

нет

нет

8 750

есть

есть

8 250

нет

есть

7 800

есть

есть

12 050

нет

нет

8 900

есть

есть

8 400

нет

есть

7 950

есть

есть

12 200

нет

нет

9 050

есть

есть

8 600

нет

есть

8 100

есть

есть

12 350

нет

нет

9 200

есть

есть

8 750

нет

есть

8 250

есть

есть

12 500

нет

нет

9 350

есть

есть

8 900

нет

есть

8 400

есть

есть

12 650

нет

нет

9 500

есть

есть

9 050

нет

есть

8 550

есть

есть

12 800

нет

нет

9 650

есть

есть

9 200

нет

есть

8 700

есть

есть

12 950

нет

нет

9 800

есть

есть

нет

есть

8 850

есть

есть

13 100

нет

нет

9 950

есть

есть

9 500

нет

есть

9 000

есть

есть

13 250

нет

нет

10 100

есть

есть

9 650

нет

есть

9 150

есть

есть

13 400

нет

нет

10 250

есть

есть

9 800

нет

есть

9 300

есть

есть

13 550

нет

нет

10 400

есть

есть

9 950

нет

есть

9 450

есть

есть

13 700

нет

нет

10 550

есть

есть

10 100

нет

есть

9 600

есть

есть

13 550

нет

нет

10 400

есть

есть

9 950

нет

есть

9 450

есть

есть

13 700

нет

нет

10 550

есть

есть

10 100

нет

есть

9 600

есть

есть

13 850

нет

нет

есть

есть

10 250

нет

есть

9 750

Продолжение таблицы 2.2.3

Вариант

Объекты-аналоги

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Пло- щадь, м2

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

Пло- щадь

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

Пло- щадь, м2

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

Пло- щадь, м2

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

есть

есть

14 000

нет

нет

10 850

есть

есть

10 400

нет

есть

9 900

есть

есть

14 150

нет

нет

11 000

есть

есть

10 550

нет

есть

10 050

есть

есть

14 300

нет

нет

11 150

есть

есть

10 700

нет

есть

10 200

есть

есть

14 450

нет

нет

11 300

есть

есть

10 850

нет

есть

10 350

есть

есть

14 600

нет

нет

11 450

есть

есть

11 000

нет

есть

10 500

есть

есть

15 250

нет

нет

12 200

есть

есть

11 750

нет

есть

11 250

есть

есть

15 600

нет

нет

12 500

есть

есть

12 050

нет

есть

11 550

есть

есть

15 800

нет

нет

12 750

есть

есть

12 200

нет

есть

11 700

есть

есть

15 950

нет

нет

12 900

есть

есть

12 350

нет

есть

11 850

есть

есть

16 100

нет

нет

13 050

есть

есть

12 500

нет

есть

12 000

есть

есть

16 250

нет

нет

13 200

есть

есть

12 550

нет

есть

12 050

есть

есть

16 400

нет

нет

13 350

есть

есть

12 700

нет

есть

12 200

есть

есть

16 550

нет

нет

13 500

есть

есть

12 850

нет

есть

12 350

есть

есть

16 700

нет

нет

13 650

есть

есть

13 000

нет

есть

12 500

есть

есть

16 850

нет

нет

13 800

есть

есть

13 150

нет

есть

12 650

есть

есть

16 000

нет

нет

13 950

есть

есть

13 300

нет

есть

12 800

есть

есть

17 150

нет

нет

14 100

есть

есть

13 450

нет

есть

12 950

есть

есть

17 300

нет

нет

14 250

есть

есть

13 600

нет

есть

13 100

есть

есть

17 450

нет

нет

14 400

есть

есть

13 750

нет

есть

13 250

есть

есть

17 600

нет

нет

14 550

есть

есть

13 900

нет

есть

13 400

есть

есть

17 750

нет

нет

14 700

есть

есть

14 050

нет

есть

13 550

есть

есть

17 900

нет

нет

14 850

есть

есть

14 200

нет

есть

13 700

есть

есть

18 050

нет

нет

15 000

есть

есть

14 350

нет

есть

13 950

есть

есть

18 200

нет

нет

15 150

есть

есть

14 500

нет

есть

14 000

есть

есть

18 350

нет

нет

15 300

есть

есть

14 650

нет

есть

14 150

Продолжение таблицы 2.2.3

Вариант

Объекты-аналоги

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Пло- щадь, м2

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

Пло- щадь

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

Пло- щадь, м2

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

Пло- щадь, м2

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

есть

есть

18 500

нет

нет

15 450

есть

есть

14 800

нет

есть

14 300

есть

есть

18 650

нет

нет

15 600

есть

есть

14 950

нет

есть

14 450

есть

есть

18 800

нет

нет

15 750

есть

есть

15 100

нет

есть

14 600

есть

есть

18 950

нет

нет

15 900

есть

есть

15 250

нет

есть

14 750

есть

есть

19 100

нет

нет

16 050

есть

есть

15 400

нет

есть

14 900

есть

есть

19 250

нет

нет

16 200

есть

есть

15 550

нет

есть

15 050

есть

есть

19 400

нет

нет

16 350

есть

есть

15 700

нет

есть

15 200

есть

есть

19 550

нет

нет

16 500

есть

есть

15 850

нет

есть

15 350

есть

есть

19 700

нет

нет

16 650

есть

есть

16 000

нет

есть

15 500

есть

есть

19 850

нет

нет

16 800

есть

есть

16 150

нет

есть

15 650

есть

есть

20 000

нет

нет

16 950

есть

есть

16 300

нет

есть

15 800

есть

есть

20 150

нет

нет

17 100

есть

есть

16 450

нет

есть

15 950

есть

есть

20 300

нет

нет

17 250

есть

есть

16 600

нет

есть

16 100

есть

есть

20 450

нет

нет

17 400

есть

есть

16 750

нет

есть

16 250

есть

есть

20 600

нет

нет

17 550

есть

есть

16 900

нет

есть

16 400

есть

есть

20 750

нет

нет

17 700

есть

есть

17 050

нет

есть

16 550

есть

есть

20 900

нет

нет

17 850

есть

есть

17 200

нет

есть

16 700

есть

есть

21 050

нет

нет

18 000

есть

есть

17 350

нет

есть

16 850

есть

есть

нет

нет

18 150

есть

есть

17 500

нет

есть

17 000

есть

есть

21 350

нет

нет

18 300

есть

есть

17 650

нет

есть

17 150

есть

есть

21 500

нет

нет

18 450

есть

есть

17 800

нет

есть

17 300

есть

есть

21 800

нет

нет

18 750

есть

есть

18 100

нет

есть

17 600

есть

есть

21 950

нет

нет

18 900

есть

есть

18 250

нет

есть

17 750

есть

есть

22 100

нет

нет

19 050

есть

есть

18 400

нет

есть

17 900

Продолжение таблицы 2.2.3

Вариант

Объекты-аналоги

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Пло- щадь, м2

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

Пло- щадь

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

Пло- щадь, м2

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки , тыс.руб

Пло- щадь, м2

Оф- фис

Пар- ковка

Цена сделки, тыс.руб

есть

есть

22 250

нет

нет

19 200

есть

есть

18 550

нет

есть

18 050

есть

есть

22 400

нет

нет

19 350

есть

есть

18 700

нет

есть

18 200

есть

есть

22 550

нет

нет

19 500

есть

есть

18 850

нет

есть

18 350

есть

есть

22 700

нет

нет

19 750

есть

есть

19 000

нет

есть

18 500

есть

есть

22 850

нет

нет

19 900

есть

есть

19 150

нет

есть

18 650

есть

есть

23 000

нет

нет

20 050

есть

есть

19 300

нет

есть

18 800

есть

есть

23 150

нет

нет

20 200

есть

есть

19 450

нет

есть

18 950

есть

есть

23 300

нет

нет

20 350

есть

есть

19 600

нет

есть

19 100

есть

есть

23 450

нет

нет

20 500

есть

есть

19 750

нет

есть

19 250

есть

есть

23 600

нет

нет

20 650

есть

есть

19 900

нет

есть

19 400

есть

есть

23 750

нет

нет

20 800

есть

есть

20 050

нет

есть

19 550

есть

есть

23 900

нет

нет

20 950

есть

есть

20 200

нет

есть

19 700

есть

есть

24 050

нет

нет

21 100

есть

есть

20 350

нет

есть

19 850

есть

есть

24 200

нет

нет

21 250

есть

есть

20 500

нет

есть

20 000

есть

есть

24 350

нет

нет

21 400

есть

есть

20 650

нет

есть

20 150

есть

есть

24 500

нет

нет

21 550

есть

есть

20 800

нет

есть

20 300

есть

есть

24 650

нет

нет

21 700

есть

есть

20 950

нет

есть

20 450

есть

есть

24 800

нет

нет

21 850

есть

есть

21 100

нет

есть

20 600

есть

есть

24 950

нет

нет

22 000

есть

есть

21 250

нет

есть

20 750

есть

есть

25 050

нет

нет

22 150

есть

есть

21 400

нет

есть

20 900

есть

есть

25 200

нет

нет

22 300

есть

есть

21 550

нет

есть

21 050

есть

есть

25 350

нет

нет

22 450

есть

есть

21 700

нет

есть

21 200

есть

есть

25 500

нет

нет

22 600

есть

есть

21 850

нет

есть

21 350

есть

есть

25 750

нет

нет

22 750

есть

есть

22 000

нет

есть

21 500

есть

есть

25 900

нет

нет

22 900

есть

есть

22 150

нет

есть

21 650

есть

есть

26 050

нет

нет

есть

есть

22 300

нет

есть

21 800

Таблица 2.2.4

Восстановительная стоимость 1 м³ здания в руб. (для группы капитальности II)

Территориальный пояс	Объем зданий в м3
до 1000	до 5000	до 10 000	свыше 10 000
а	б	в	г
	21,0	15,4	12,6	7,4
	22,1	16,2	13,3	7,7
	23,1	16,9	13,9	8,1
	24,2	17,7	14,5	8,5
	26,3	19,3	15,8	9,2
	37,8	27,8	22,8	13,2
	42,0	30,9	25,3	14,7
	44,1	32,4	26,5	15,4
	56,8	41,7	34,1	19,8

Таблица 2.2.5

Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах

(к таблице 2.2.4)

Конструктивные элементы	а	б	в	г
1. Фундаменты
2. Стены, перегородки и колонны
3. Перекрытия и покрытия
4. Кровли
5. Полы
6. Проемы
7. Отделочные работы
8. Внутренние сантехнические и элек­тротехнические работы
9. Прочие работы
Итого

Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1969 – 1984 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к це­нам 1984 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К_69-84 = 1,19.

Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1984 по 2010 гг. (коэф­фициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К_84-010 = 69,74.

По результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объ­ектов, схожих с оцениваемым, косвенные издержки включают затраты на при­обретение мощностей и составляют 5 % от восстановительной стоимости, а также затраты на устройство инженерных сетей, которые составляют 15 % от восстановительной стоимости. Соответственно в целом, косвенные затраты со­ставляют 20 % от восстановительной стоимости. Значения норматива прибыли предпринимателя в строительстве составляют диапазон от 10 до 30 %. По ре­зультатам анализа норматив прибыли предпринимателя принимается в 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость в настоящее время составляет 18 %.

Величины износа определены экспертным путем в процентах для каж­дого элемента объекта оценки при его обследовании (таблица 2.2.6).

Таблица 2.2.6

Наименование элементов здания	Износ конструктивного элемента объекта
1. Фундаменты
2. Стены, перегородки
3. Перекрытия
4. Крыши
5. Полы
6. Проемы
7. Отделочные работы
8. Санитарно-технические и электро­технические сети
9. Прочее

Здание складского комплекса 1976 года постройки, и в настоящее время не отвечает современным требованиям, предъявляемым к данным объектам не­движимости. Соответственно, для данного здания необходимо провести сле­дующие модернизационные мероприятия:

1. Модернизировать систему вентиляции.

2. Установить охранную систему видеонаблюдения.

3. Установить систему противопожарной сигнализации и пожаротушения.

4. Оборудовать офисное помещение.

Затраты на добавление необходимых элементов на момент оценки (стои­мость замещения) составляют следующие значения (таблица 2.2.7).

Таблица 2.2.7

Вариант	Затраты, тыс. руб.
Мероприятие 1	Мероприятие 2	Мероприятие 3	Мероприятие 4

Продолжение таблицы 2.2.7

Вариант	Затраты, тыс. руб.
Мероприятие 1	Мероприятие 2	Мероприятие 3	Мероприятие 4

Продолжение таблицы 2.2.7

Вариант	Затраты, тыс. руб.
Мероприятие 1	Мероприятие 2	Мероприятие 3	Мероприятие 4

Затраты на добавление необходимых элементов при строительстве здания (стоимость восстановления) составляют следующие значения (таблица 2.2.8).

Таблица 2.2.8

Вариант	Затраты, тыс. руб.
Мероприятие 1	Мероприятие 2	Мероприятие 3	Мероприятие 4

Продолжение таблицы 2.2.8

Вариант	Затраты, тыс. руб.
Мероприятие 1	Мероприятие 2	Мероприятие 3	Мероприятие 4

Продолжение таблицы 2.2.8

Вариант	Затраты, тыс. руб.
Мероприятие 1	Мероприятие 2	Мероприятие 3	Мероприятие 4

Данный объект недвижимости находится в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса. Соответственно, имеемые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влия­ния на стоимость объекта.

Анализ рынка недвижимости показал, что рыночная стоимость земель­ного участка по данными видами объектов недвижимости в районе нахождения объекта составляет 3 700 руб. / м².

Условия сквозной расчетной задачи в части согласования частных ре­зультатов оценки доходным, сравнительным и затратным способами (опреде­ление согласованной (окончательной) стоимости объекта недвижимости).

Согласовать окончательную стоимость складского комплекса С_н по част­ным результатам оценки стоимости данного объекта недвижимости доходным, сравнительным и затратным способами (по результатам расчетов, осуществ­ленных по пунктам 2.2.2, 2.2.3 и 2.2.4). Методом МАИ сравнительному подходу экспертами присваивается наибольший вес – 50 %. Это связано с тем, что местный рынок складской недвижимости развит, имеется достаточное ко­личество информации о предложении и рыночных сделках (купли-продажи, аренды) складов, аналогичных оцениваемому, и достоверность использованной информации достаточно высока. Поскольку объект оценки находится в хоро­шем состоянии и при сдаче в аренду может приносить доход, т.е. должен ис­пользоваться в коммерческих целях, то доходному подходу присваивается вес в 35 %. Затратному подходу присваивается наименьший вес – 15 %, поскольку на строительство данного вида объекта недвижимости требуется относительно много времени, и, кроме того, район местоположения застроен достаточно плотно, что существенно затрудняет инвестиционные возможности его освое­ния подобным образом.