Методы доходного подхода к оценке стоимости недвижимости.

4. Решите задачи:

Задача 8.

Стоимость земельного массива, купленного за Ц млн. руб., повышается ежегодно на r %. Определить стоимость участка через Т лет.

Показатель	Вариант

(2) Ц, млн руб.
(3) r, %	5,0	5,8	6,6	7,4	8,2	9,0
(1) Т, лет

Формулы для решения задачи:

FV (будущая стоимость участка) = 20,1 млн руб.

Вывод:

Задача 9.

Купленный земельный участок площадью S га предполагается продать через Т лет по цене Ц тыс. руб. за сотку. Определить текущую цену земельного участка, позволяющую получить r % годовой доход.

Показатель	Вариант

(2) S, га	2,0	3,2	4,4	5,6	6,8	8,0
(1) Ц, тыс. руб.
(3) r, %	8,0	9,0	10,0	11,0	12,0	13,0
(1) Т, лет

Формулы для решения задачи:

Обозначения к расчетной таблице:

PV – текущая цена земельного участка;

FV – предполагаемая цена земельного участка через Т лет.

r =

Расчетная таблица:

Показатель	Ед.изм.	Значение
S
Ц
FV
PV

Вывод:

Задача 10.

Условия аренды предусматривают ежегодные платежи в А₁ тыс. у.е. на протяжении первых t₁ лет и А₂ тыс. у.е. – ежегодно в течение последующих t₂ лет. Рента выплачивается в конце каждого года. Определить текущую стоимость арендных платежей при годовой ставке дисконта r %.

Показатель	Вариант

(3) А₁, тыс. у.е.
(2) А₂, тыс. у.е.
(1) t₁, лет	4,0	5,0	6,0	7,0	8,0	9,0
(2) t₂, лет	3,0	4,0	5,0	6,0	7,0	8,0
(3) r, %	10,0	11,0	12,0	13,0	14,0	15,0

Формулы для решения задачи:

Обозначения к расчетной таблице:

ŋ - коэффициент дисконтирования;

А∙ ŋ - суммарная величина дисконтированных текущих платежей.

r =

Расчетная таблица

Год	ŋ	А	А∙ ŋ

Вывод:

Задача 11.

Склад, приобретенный за Ц₁ тыс. у.е., планируется сдать в аренду за сумму А у.е., выплачиваемую в конце каждого из последующих Т лет, а по истечении этого срока продать за Ц₂ тыс. у.е. Ставка дисконта составляет r %. Определить чистую текущую стоимость данной собственности и эффект от ее приобретения.

Показатель	Вариант

(3) Ц₁, тыс. у.е.
(2) Ц₂, тыс. у.е.
(1) А, тыс. у.е.	10,0	11,0	12,0	13,0	14,0	15,0
(2) Т, лет	5,0	6,0	7,0	8,0	9,0	10,0
(3) r, %	10,0	11,0	12,0	13,0	14,0	15,0

Формулы для решения задачи:

Обозначения к расчетной таблице:

С – чистая текущая стоимость недвижимости;

Эф_пр. - эффект от приобретения недвижимости.

r =

Расчетная таблица

Год	Ц₁	Ц₂	А	С











Итого

Эф_пр.=

Вывод:

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.

4. Сделайте вывод: для чего необходимо согласовывать результаты оценки стоимости объекта недвижимости.

5. Решите задачи:

Задача 12.

Определить средневзвешенную и среднеарифметическую стоимость объекта недвижимости.

Показатель	Вариант

Стоимость объекта, тыс. руб.:
(3) затратный подход
(2) сравнительный подход
(1) доходный подход						1 000
(3) Удельный вес подхода, %:
затратный подход	30,0	35,0	40,0	45,0	50,0	10,0
сравнительный подход	45,0	35,0	25,0	30,0	20,0	50,0
доходный подход	25,0	30,0	35,0	25,0	30,0	40,0

Формулы для решения задачи:

Расчетная таблица:

Показатель	Ед.изм.	Значение
Стоимость объекта (затратный подход)
Стоимость объекта (сравнительный подход)
Стоимость объекта (доходный подход)
Среднеарифметическая стоимость объекта
Удельный вес подхода (затратный подход)
Удельный вес подхода (сравнительный подход)
Удельный вес подхода (доходный подход)
Средневзвешенная стоимость объекта

Вывод:

Задача 13.

Определить средневзвешенную величину коэффициента капитализации.

Показатель	Вариант

Стоимость объекта-аналога, тыс. руб.:
(3) объект 1	600,0	620,0	640,0	660,0	680,0	700,0
(2) объект 2	650,0	670,0	690,0	710,0	730,0	750,0
(1) объект 3	680,0	700,0	720,0	740,0	760,0	780,0
Чистый доход объекта-аналога, тыс. руб.:
(3) объект 1	60,0	70,0	80,0	90,0	100,0	110,0
(2) объект 2	100,0	90,0	80,0	70,0	60,0	50,0
(1) объект 3	90,0	105,0	120,0	135,0	150,0	165,0

Формулы для решения задачи:

Расчетная таблица:

	Стоимость объекта-аналога	Чистый доход объекта-аналога	Коэффициент капитализации
Объект 1
Объект 2
Объект 3
Среднеарифметическая величина
Средневзвешенная величина

Вывод:

Задача 14.

Определить средний уровень физического износа объектов недвижимости компании.

Показатель	Вариант

Стоимость объекта-аналога, тыс. руб.:
(3) объект 1	3 000,0	3 200,0	3 400,0	3 600,0	3 800,0	4 000,0
(2) объект 2	3 500,0	3 800,0	4 100,0	4 400,0	4 700,0	5 000,0
(1) объект 3	3 800,0	4 200,0	4 600,0	5 000,0	5 400,0	5 800,0
Стоимость земельного участка, тыс. руб.:
(1) объект 1	500,0	600,0	700,0	800,0	900,0	1 000,0
(2) объект 2	700,0	900,0	1 100,0	1 300,0	1 500,0	1 700,0
(3) объект 3	900,0	1 000,0	1 100,0	1 200,0	1 300,0	1 400,0
Начисленная амортизация, тыс. руб.:
(2) объект 1	1 900,0	1 800,0	1 700,0	1 600,0	1 500,0	1 400,0
(3) объект 2	2 000,0	1 800,0	1 600,0	1 400,0	1 200,0	1 000,0
(1) объект 3	2 300,0	2 050,0	1 800,0	1 550,0	1 300,0	1 050,0

Формулы для решения задачи:

Расчетная таблица:

	Стоимость объекта-аналога	Стоимость земельного участка	Начисленная амортизация	Уровень физического износа объектов
Объект 1
Объект 2
Объект 3
Средний

Вывод:

ЭЛЕМЕНТЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ, ИСПОЛЬЗУЕМОЙ В ЭКОНОМИКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

4. Решите задачи:

Задача 15.

Через Т лет необходимо получить Ц млн руб. для приобретения квартиры. Определить сумму депозита сегодня, при начислении банком r % годовых с ежегодным накоплением.

Показатель	Вариант

(3) Ц, млн руб.
(2) r, %	11,0	11,9	12,8	13,7	14,6	15,5
(1) Т, лет

Формулы для решения задачи:

РV (текущая сумма депозита) =

Вывод:

Задача 16.

Банк выдает кредит в размере К тыс. руб. сроком на Т лет под r % годовых при условии равномерных выплат в конце каждого года. Определить величину ежегодного платежа.

Показатель	Вариант

(1) К, тыс. руб.						1 000
(2) Т, лет
(3) r, %	9,0	10,5	12,0	13,5	15,0	16,5

Формулы для решения задачи:

SFF (величина ежегодного платежа) =

Вывод:

Задача 17.

Определить размер ежегодных платежей и их структуру по ипотечному кредиту в К млн руб., предоставленному на Т лет при номинальной годовой ставке r % годовых.