ТЕМА 4. Сделки с недвижимым имуществом.

Практическое занятие - 2 часа.

Вопросы:

1. Виды сделок с недвижимым имуществом, их специфика.

2. Определение (описание) предмета сделки с недвижимостью.

3. Форма сделок с недвижимостью.

4.Заключение, изменение и расторжение договоров.

Задачи

Задача № 1.

ОАО «Салют» решило своими силами вести строительство двухэтажно­го здания для размещения органов управления и некоторых структурных под­разделений. Однако, испытывая финансовые затруднения, ОАО «Салют» предложило ООО «Гранд» на возмездной основе оказать содействие строи­тельству объекта. Между ними был заключен договор, по которому ООО «Гранд» приняло на себя обязательство предоставить ОАО «Салют» 500 000 рублей в течение квартала. В свою очередь ОАО «Салют» обязалось после за­вершения строительства передать в собственность ООО «Гранд» все три по­мещения на первом этаже в левом крыле здания. Такой же договор был за­ключен ОАО «Салют» с Производственным кооперативом «Кудесники». Кооператив должен был получить все помещения, расположенные в правом крыле на первом этаже здания.

ООО «Гранд» и кооператив свои обязательства выполнили. Здание было выстроено, но до приемки его в эксплуатацию сгорело и отстроено акционер­ным обществом снова, уже только за свой счет.

ООО «Гранд» и кооператив потребовали от ОАО «Салют» передачи обещанных им помещений. ОАО «Салют» отказалось исполнить эти требова­ния, пояснив, что заключенные договоры являются договорами простого то­варищества; по этим договорам здание было построено, а его гибель повлекла убытки, общие для всех участников; существующее здание построено им позже и является только его собственностью.

ООО «Гранд» утверждало, что заключенный им договор с ОАО «Са­лют» является договором подряда и потому акционерное общество как под­рядчик несет риск случайной гибели имущества. Поскольку здание все же по­строено, помещения должны быть предоставлены в этом здании.

В свою очередь кооператив настаивал на том, что заключенный им до­говор с ОАО «Салют» является договором купли-продажи. Помещения, ука­занные в договоре существуют и должны быть переданы в собственность коо­ператива.

Оцените доводы сторон. Кто прав в этом споре?

Задача № 2.

В 1999 году, перед отъездом в Германию на постоянное место житель­ства, гражданка Киндеркнехт выдала своему племяннику Иванову доверен­ность, которой уполномочила его заключить договор купли-продажи принад­лежащей ей квартиры в г. Барнауле. В феврале 2000 года Иванов нашел покупателя и подписал с ним дого­вор купли-продажи квартиры. Иванов и покупатель обратились в Барнауль­ский филиал Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю с заявлением о государственной ре­гистрации договора и перехода права собственности на квартиру. Но в госу­дарственной регистрации им было отказано на том основании, что полномо­чие Иванова действовать от имени Киндеркнехт при обращении в органы государственной регистрации в доверенности специально не указано. По мне­нию государственного регистратора, гражданка Киндеркнехт должна лично явиться в органы государственной регистрации, либо дополнительно уполно­мочить Иванова представлять ее в процессе государственной регистрации до­говора и перехода права собственности.

Правомерны ли требования государственного регистратора? Подготовь­те проект доверенности на совершение представителем действий, необходи­мость в которых, может возникнуть для того, чтобы недвижимая вещь была продана, право собственности на нее, в конечном счете, перешло от представ­ляемого (продавца) к покупателю. Все данные, которые нужны для подготов­ки доверенности, вводите по своему усмотрению.

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // "Собрание законодательства РФ", 26.01.2009, N 4, ст. 445.

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ [ред. от 07.02.2011] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ [ред. от 07.02.2011] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ [ред. от 30.06.2008] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ [ред. от 30.11.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.

6. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ [ред. от 07.03.2011]// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2000. - № 32. - Ст. 3340.

7. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ [ред. от 29.12.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

8. "Водный кодекс Российской Федерации" от 03.06.2006 N 74-ФЗ [ред. от 28.12.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 47. - Ст. 4471.

9. "Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ [ред. от 23.12.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 1. - Ст. 16.

10. "Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ [ред. от 29.12.2010] // "Собрание законодательства РФ", 11.12.2006, N 50, ст. 5278.

11. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ [ред. от 29.11.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации -2005 . -№ 1 (часть 1). - Ст. 16.

12. Об инвестиционной деятельности в РСФСР: Закон РСФСР: Федеральный закон от 26 июня 1991г. № 1150 [ред. от 30.12.2008]// Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991. - № 29. - Ст. 1005; Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 26. - Ст. 2397.

13.О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 4 июля 1991г. № 3120 [01.02.2010] //Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991. - № 28. - Ст. 959; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 2. - Ст. 67; Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 16. - Ст. 1864; 1998. - № 13.-Ст. 1472; № 45. - Ст. 5603; 1999.-№ 18.- Ст. 2214.

14. О недрах: Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992г. № 320 [ред. от 26.07.2010]// Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1992. - № 16. -Ст. 834; № 29. - Ст. 1690; 1993. - № 2. - Ст. 74; Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 10. - Ст. 823.

15. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993г. № 1538[ред. от 05.07.2010] // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 10. - Ст. 357.

16. Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 17 ноября 1995г. № 155-ФЗ [ред. от 30.12.2008] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 47. - Ст. 4473.

17. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июля 1997г. № 1017-ФЗ [ред. от 29.12.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30.- Ст. 3594.

18. Об исполнительном производстве: федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ [ред. от 27.07.2010, с изм. от 07.02.2011]// "Собрание законодательства РФ", 08.10.2007, N 41, ст. 4849.

19. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: федеральный закон от 15 апреля 1998г. № 117-ФЗ [ред. от 30.12.2008]// Собрание законодательства Российской Федерации. -1998.- № 17.- Ст. 4142.

20. Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16 июля 1998г. № 160-ФЗ [ред. от 17.06.2010]// Собрание законодательства Российской Федерации. -1998. -№ 29. -Ст. 3400.

21. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29 июля 1998г. № 163-ФЗ [ред. от 28.12.2010]// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.

22. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25 февраля 1999г. № 22-ФЗ [ред. от 23.07.2010]// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1999. - № 9. - Ст. 1096.

23. О государственном кадастре недвижимости : федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ [ред. от 27.12.2009, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010] //"Собрание законодательства РФ", 30.07.2007, N 31, ст. 4017.

24. О землеустройстве : федеральный закон от 18 июня 2001г. № 78-ФЗ [ред. от 23.07.2008] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001 .-№ 26. - Ст. 2582.

25. О приватизации государственного и муниципального имущества : федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ [ред. от 22.11.2010] // "Собрание законодательства РФ", 28.01.2002, N 4, ст. 251.

26. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения : федеральный закон от 24 июля 2002г. № 101 –ФЗ [ред. от 29.12.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 30. - Ст. 3018; 2003. - № 28.-Ст. 2882.

27. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 214 -ФЗ [ред. от 17.06.2010]// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 40.

Судебная практика

1. О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации": Постановле­ние Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993г.//Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1993. - № 11; 1994.-№3; 1997.-№ 1.

2. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: приложение к Информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997г.//Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 1.

3. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федера­ции от 1 июня 2000г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Фе­дерации. - 2000. - № 7.

4. Обзор отдельных постановлений Президиума Высшего Арбитражного Су­да РФ по спорам, связанным с договорами купли-продажи недвижимо-сти // Хозяйство и право. - 2002. - № 3. - С. 124-128; № 4. - С. 120-128 с про­должением в следующих номерах.

Дополнительная литература

1. Артабаева Л.С. К вопросу о понятии купли-продажи предприятия / Л.С. Артабаева // Юрист. - 2001. - № 1. - С.2-5.

2. Болтанова Е.С. Юридические лица как субъекты договора купли-продажи недвижимости / Е.С. Болтанова // Журнал российского права. - 2000. - № 12. -С. 97-103.

3. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров / Е.С. Болтанова // Журнал российского права. - 2002. - № 1. - С. 84-90.

4. Брагинский М.И. Договор подряда и ему подобные договоры / М.И. Брагинский. - М: Статут, 1999.-254с.

5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Об­щие положения: Изд. 2-е, испр. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1999. – 848 с.

6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: До­говоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2000. - 800с.

7. Вострикова Л.Г. Особенности распоряжения недвижимым имуществом по гражданско-правовому договору / Л.Г. Вострикова // Право и экономика. - 2005. - № 12. - С. 21-23.

8. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация / Е. Козлова // Хозяйство и право. - 2002. - № 2. - С. 74-83.

9. Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора об участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости / Л. Новоселова // Хозяйство и право. - 2005. - № 8. - С. 29-33.

10. Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строи-тельстве? / Ю. Романец // Хозяйство и право. - 2000. - № 3. - С. 74-78.

11. Скловский К., Золотько Н. Защита прав участников договоров о долевом участии в строительстве при банкротстве / К.Скловский, Н. Золотько //Хозяйство и право. - 2001. - № 10. - С. 99-103.

12. Судаков А.А. Правовое регулирование залога предприятия в гражданском обороте / А. Судаков // Юрист. – 2005. - № 11. С. 3-4.

13. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации / Е. Ширинская // Юрист. – 2005. - № 1. – С. 10-13.