Рекомендовані нормативи витрат на ремонт житлових будівель

(в % від їх балансової вартості)[18]

Типи (серія) житлових будівель	Нормативи витрат з розрахунку на 1 рік
Цегляні будинки індивідуальних проектів до 5 поверхів 6–10 поверхів 11 і вище	3,0 2,1 1,4
Типові цегляні будівлі Серії (I – 447, II – 29, III – 511)	2,5
Великопанельні будівлі Серії /К-711-32, I-МГ-300 (5-ти поверхові) /II-57, II-49, I-515 (9-ти поверхові) /I-515/5, I-605 АМ /9/	3,3 1,8 2,7
Великоблочні будівлі Серії /И-209А, II-18/12, II-68/ /И-І8/9, I-510/	1,7 2,8
Дерев’яні будівлі	4,8

Повний фізичний знос житлової будівлі передбачає повне відновлення її конструктивних компонентів шляхом капітального будівництва нового житла. Житлове будівництво ведеться за рахунок бюджетних асигнувань, фінансових ресурсів підприємств, організацій та установ, які мають на балансі житловий фонд, грошових коштів населення, в т.ч. за рахунок довгострокового банківського кредитування.

Для компенсації часткового фізичного зносу проводиться капітальний і поточний ремонт. У той же час без нового будівництва моральний знос може бути усунений лише частково в результаті здійснення реконструкції житлової забудови або ремонтних робіт капітального характеру.

Реконструкція житлового будинку представляє собою комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, спрямованих на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом їх перепланування та переобладнання, надбудови, вбудови, прибудови з одночасним приведенням їх показників відповідно до нормативно-технічних вимог.

Під капітальним ремонтом будівлі розуміють комплекс ремонтно-будівельних, робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв’язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об’єкта[19].

Розрізняють комплексний та вибірковий капітальний ремонт об’єктів житлового фонду.

За допомогою комплексного капітального ремонту, який охоплює будівлю в цілому чи її окремі секції, усувається фізичний і моральний знос, тобто здійснюється одночасне відновлення усіх зношених конструкцій, систем інженерно-технічного обладнання та поліпшується рівень благоустрою житлового будинку. Вибірковий капітальний ремонт передбачає проведення заміни і підсилення окремих конструктивних елементів будівлі або її інженерного устаткування, несправність яких негативно впливає на технічний стан суміжних конструкцій і може призвести до їх ушкодження чи повного зруйнування. Завдяки йому усувається виключно фізичний знос.

Джерелами фінансування реконструкції та капітального ремонту житлового фонду виступають доходи від оренди нежитлових приміщень, перевищення доходів над видатками по експлуатації житлового фонду, бюджетні асигнування.

Поточним ремонтом об’єкта житлового фонду вважається комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання на належному рівні експлуатаційних якостей будівлі, попередження передчасного зносу її конструкцій та систем інженерно-технічного обладнання та усунення в них дрібних пошкоджень і несправностей.

Поточний ремонт житла поділяється на два види: профілактичний і непередбачений.

Профілактичний поточний ремонт– це систематично здійснювані роботи, щодо яких наперед планується час, місце і обсяг їх проведення з врахуванням технічного стану окремих конструктивних компонентів житлових будівель та їх інженерного обладнання.

Непередбачений поточний ремонт передбачає термінове усунення наслідків різного роду аварій та виконання незапланованих ремонтних робіт, потреба у здійсненні яких виникла спонтанно в процесі експлуатації або в ході проведення поточного профілактичного ремонту і відстрочка щодо яких не може бути допущена без нанесення ущербу для збереження і нормальної експлуатації житлової будівлі.

Відповідно до п. 19 Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 р. № 560 (далі – постанова КМУ від 12 липня 2005 р. № 560), витрати на поточний ремонт конструктивних елементів, інженерних систем і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього благоустрою, розташованих на прибудинковій території, є однією із складових при визначенні розміру тарифів (нормативних витрат) на послуги з утриманням будинків і споруд та прибудинкових територій, тобто компенсуються за рахунок оплати користувачів відповідних послуг.

Склад оборотних коштів підприємств і установ житлової сфери досить своєрідний і відображає техніко-економічні особливості їх функціонування. Так, на відміну від промисловості, у житловому господарстві частка оборотних коштів незначна, а у складі оборотних коштів житлово-експлуатаційних підприємств (окрім ремонтно-будівельних організацій) відсутні статті „Сировина, основні матеріали й покупні напівфабрикати”, „Готова продукція”, „Незавершене виробництво”. Одна з характерних статей оборотних коштів житлових підприємств – „Розрахунки з абонентами” або „Заборгованість абонентів”, яка формується за рахунок коштів, що надходять за надані житлово-комунальні послуги.

Таким чином, перелік нормованих оборотних коштів підприємств по утриманню і експлуатації житлового фонду включає в себе: матеріали; паливо; запасні частини для поточного ремонту і експлуатації житлових будівель та інженерного обладнання; малоцінні і швидкозношувані предмети; витрати майбутніх періодів; розрахунки із квартиронаймачами (непрострочена заборгованість абонентів). А до групи ненормованих відносяться: кошти на банківських рахунках і в касі підприємства; кошти в розрахунках з дебіторами (окрім абонентів).

Джерелами формування оборотних коштів підприємств житлового господарства виступають власні і прирівняні до них кошти (прибуток від фінансово-господарської діяльності, невикористані залишки резервів, перевищення доходів над витратами на експлуатацію житлового фонду, стійка кредиторська заборгованість, бюджетні асигнування), а також позикові ресурси (короткотермінові кредити банків, надходження від продажу облігацій та ін.).

Особливістю фінансування оборотного капіталу житлово-експлуатаційних організацій є те, що поряд з типовими видами стійкої кредиторської заборгованості (по зарплаті та нарахуваннях на неї, перед бюджетом і цільовими фондами, резервом на оплату відпусток) для цих цілей використовуються особливі стійкі пасиви – передоплата квартиронаймачів за надані послуги (авансом внесена квартплата), аванси орендної плати за нежитлові приміщення, аванси орендаторів по цільових зборах на покриття експлуатаційних витрат домогосподарства тощо.

Для розрахунку потреби у виробничих запасах житлових підприємств (матеріалах для поточного ремонту і експлуатації житлового фонду та його інженерно-технічного обладнання) вони поділяються на дві групи. До першої – належать основні матеріали і запасні частини для здійснення ремонтних робіт, для яких встановлено типові норми витрачання на укрупнену натуральну одиницю виміру (наприклад, на 100 квартир, 1000 кв. м покрівлі, загальної площі і т.д.).

Визначення оптимального розміру оборотних коштів, авансованих у вищевказані виробничі запаси, проводиться у два етапи:

1) спочатку на підставі типових норм витрачання обчислюються необхідні мінімальні запаси по кожному виду матеріалів і запчастин у натуральних вимірниках;

2) на основі розмірів мінімальних запасів та цін на них (з врахуванням транспортно-заготівельних витрат) розраховуються індивідуальні та сумарний норматив оборотних коштів, авансованих у матеріальні цінності першої групи, в грошовому виразі.

Усі інші матеріали, що використовуються в процесі експлуатації житлового фонду, належать до другої групи. Норматив по них встановлюється на рівні середніх фактичних залишків у попередньому періоді (році) за мінусом непотрібних і зайвих матеріальних запасів.

Норматив оборотних коштів у розрахунках із квартиронаймачами визначається з врахуванням встановленого терміну внесення плати за користування житлом (квартирної плати). Так, наприклад, якщо встановлено, що розрахунковим періодом є календарний місяць і квартирна плата вноситься щомісячно не пізніше 20 числа місяця, що настає за розрахунковим, то норматив за даною статтею оборотних коштів визначається виходячи із 50-денної заборгованості нарахованої квартирної плати[20].

Спосіб нормування оборотних коштів на витрати майбутніх періодів (наприклад, на проведення довгострокового капітального ремонту житлових будівель та їх інженерного устаткування) на підприємствах житлового господарства аналогічний тому, який використовується в промисловості. Потребу в оборотних коштах (норматив) за даною статтею визначають за формулою:

Нмв = Вп – Вк – Вс,

де Н_мв – норматив оборотних коштів на витрати майбутніх періодів; В_п – кошти, авансовані у витрати майбутніх періодів на початок запланованого періоду (за вирахуванням отриманих банківських кредитів); В_к – витрати майбутніх періодів, передбачені відповідними кошторисами в плановому періоді; В_с – частина витрат майбутніх періодів, що відноситься до собівартості продукції в плановому періоді і передбачена кошторисом виробництва або погашається за рахунок інших спеціальних джерел фінансування[21]

Планування видатків місцевих бюджетів на утримання житлового господарства має свої особливості, воно розпочинається з визначення грошових надходжень і доходів цих підприємств, які, як правило, є меншими за видатки. В житловому господарстві визначаються доходи за всіма джерелами надходжень:

· квартирна плата;

· орендна плата за нежитлові приміщення;

· цільові збори за комунальні послуги;

· внески орендаторів на покриття експлуатаційних витрат з утримання і обслуговування житлового фонду;

· кошти, які одержують від електроенергетичних підприємств на відшкодування витрат з обслуговування внутрішньобудинкових мереж електропостачання;

· інші доходи.

Основним джерелом доходів житлово-експлуатаційних підприємств виступає квартирна плата. При фінансовому плануванні грошових надходжень від квартирної плати може використовуватись два методи: укрупнений і поквартирного розрахунку. При першому способі загальна сума планових надходжень від квартплати розраховується як добуток розміру середньорічної житлової площі і середньої ставки плати за 1 кв. м.

Розмір середньорічної оплачуваної житлової площі (Ж) у плановому році обчислюється за такою формулою:

	Ж = П + В ´ М / 12 – Н ´ (12 – М) / 12,

де:

П – розмір житлової площі на початок року;

В – розмір житлової площі, яка вводиться в дію;

Н – розмір житлової площі, яка вибуває з експлуатації;

М – кількість місяців функціонування житлової площі за рік, яка обчислюється, починаючи з 1 числа місяця, наступного за місяцем її введення в експлуатацію (аналогічний підхід застосовується і при розрахунку терміну використання житлової площі, що вибуває);

12 – кількість місяців у році.

Розрахунок середньої ставки квартирної плати за 1 кв. м житлової площі (середньорічного тарифу) проводиться шляхом ділення загальної суми отриманої квартирної плати на середньорічний розмір експлуатованої житлової площі на основі звітних даних за попередній рік.

Приклад. Обчислити суму доходів житлово-експлуатаційного підприємства від квартирної плати у плановому році на основі наступних даних: – середньорічна ставка квартплати у попередньому році – 6,1 грн./кв. м; – оплачувана житлова на початок планового року – 125400 кв. м; – з 25 квітня планується ввести в дію житлову площу у розмірі 1500 кв. м, а з 27 червня – у розмірі 460 кв. м; – з 20 липня буде виведено з експлуатації 360 кв. м, а з 26 серпня – 240 кв. м. житлової площі.   Розв’язок. Спочатку обчислимо середньорічну оплачувану площу у плановому році: Ж = 125400 + 1500 ´ 8 / 12 + 460 ´ 6 / 12 – 360 ´ (12 – 7) / 12 – 240 ´ (12 – 8) / 12 = 126400 кв. м. Визначаємо доходи підприємства від надходження квартирної плати: Дкв.пл. = 126400 ´ 6,1 = 771040 грн.

У порівнянні з укрупненим поквартирний метод розрахунку планових доходів від квартплати є набагато точнішим, але дуже трудомістким. При його застосуванні у планово-фінансових розрахунках необхідно враховувати прогнозовану суму заборгованості споживачів по квартирній платі.

Чинники, які впливають на розмір квартплати:

· зміни тарифів згідно рішень уряду та органів місцевого самоврядування;

· поліпшення умов благоустрою квартир в нових будинках;

· забезпечення будинків ліфтами;

· місцезнаходження та поверховість будинків;

· пільги по платі за житло для окремих категорій громадян.

При визначенні розміру тарифів (нормативних витрат, пов’язаних з утриманням і обслуговуванням об’єктів житлового фонду та прилеглих до них територій) суб’єкти господарювання всіх форм власності, які надають зазначені послуги, керуються „Порядком формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій”, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 р. № 560.

Відповідно до вищезгаданого Порядку величина тарифів (загальних нормативних витрат) на послуги з утримання житлових будівель і прилеглих до них територій визначається по кожному будинку окремо залежно від кількісних показників фактичного надання послуг з урахуванням забезпечення належного санітарно-гігієнічного, протипожежного, технічного стану будинків і споруд та прибудинкових територій згідно з типовим переліком послуг.

Вказаний перелік включає в себе такі види послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій:

– прибирання сходових кліток;

– прибирання прибудинкової території;

– вивезення та утилізація твердих побутових і негабаритних відходів;

– прибирання підвалів, технічних поверхів та покрівель;

– технічне обслуговування ліфтів;

– обслуговування систем диспетчеризації;

– технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем тепло-, водопостачання, водовідведення і зливової каналізації;

– дератизація;

– дезінсекція;

– обслуговування димовентиляційних каналів;

– технічне обслуговування систем протипожежної автоматики й димовидалення;

– технічне обслуговування побутових електроплит;

– поточний ремонт конструктивних елементів, інженерних систем і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього благоустрою, розташованих на прибудинковій території;

– ремонт обладнання спортивних майданчиків;

– ремонт обладнання дитячих майданчиків;

– ремонт обладнання господарських майданчиків;

– поливання дворів, клумб і газонів;

– підготовка житлових будинків до експлуатації в осінньо-зимовий період;

– прибирання та вивезення снігу;

– експлуатація номерних знаків будинків;

– очищення дворових туалетів та приямків;

– освітлення місць загального користування, підвалів, підкачування води;

– енергопостачання для ліфтів;

– очищення неканалізаційних люків;

– періодична повірка, обслуговування та ремонт (у тому числі демонтаж, транспортування та монтаж після повірки) квартирних засобів обліку води та теплової енергії;

– інші прямі витрати[22].

Розмір тарифу квартирної плати обчислюється як сума попередньо розрахованих його складових – нормативних витрат в розрахунку на 1 кв. м загальної площі квартир житлового будинку за кожним видом вище перелічених послуг. В свою чергу, часткові нормативні витрати на одиницю загальної квартирної площі за кожним окремим видом послуг з утримання будинку і прибудинкової території розраховуються за допомогою формул або визначаються у встановленому порядку (додаток 9.3.1). У разі зміни розміру складових до тарифу квартплати вносяться відповідні зміни. Такий методичний підхід підвищує прозорість і зменшує вплив суб’єктивних чинників при формуванні підприємствами житлового господарства тарифів на послуги з утримання житлового фонду і прибудинкових територій.

Варто відзначити, що практика формування тарифів квартирної плати в Україні сьогодні не повною мірою відповідає принципу соціальної справедливості. Так, виходячи із вищеописаного порядку формування тарифів по кожному окремому житловому будинку, за гірше за якістю і споживчими властивостями (рівнем комфортабельності) житло, яке відповідно потребує більших витрат на ремонт конструктивних елементів і обслуговування інженерно-технічного обладнання, необхідно сплачувати квартплату за вищими або однаковими ставками, як за кращі житлові умови. Крім того, як вже згадувалось раніше, даний порядок не забезпечує реалізації принципу самофінансування господарської діяльності підприємств житлового господарства, бо при визначенні ставок квартирної плати не враховуються витрати на повне відновлення і капітальний ремонт житлового фонду, що зумовлено низькою платоспроможністю населення в умовах трансформаційної економічної системи.

Отже, в даний час актуальною є проблема диференціації тарифів квартирної плати в залежності від споживчої вартості житла та ринкової оцінки суспільно необхідних витрат на його обслуговування в умовах покращення конкуренції суб’єктів господарювання у сфері надання житлово-експлуатаційних послуг. Її розв’язання дозволить вирішити завдання перерозподілу коштів, отриманих у вигляді квартирної плати, ліквідувавши положення, коли її величина є обернено пропорційною до рівня якості житла.

У даному контексті, на наш погляд, заслуговує на увагу підхід до диференціації тарифів квартплати, який передбачає запровадження у майбутньому системи коефіцієнтів, котрі б збільшували або зменшували її ставки порівняно з базовим рівнем, враховуючи наступні групи критеріїв:

– споживчі якості району (розвиненість соціальної інфраструктури, віддаленість від центру, транспортна доступність, тощо), тобто чинники, які характеризують, по суті, вартість землі в даному районі;

– споживчі якості будинку (матеріал стін, рівень зносу, рівень благоустрою, наявність ліфта, сміттєпровода та ін.);

– споживчі якості квартири (поверх, площа кухні, наявність допоміжних приміщень, висота стелі тощо).

Градація житла за вищенаведеними критеріальними ознаками повинна здійснюватись на основі експертних оцінок і узагальнення даних про попит на квартири і особняки на вторинному ринку (при їх купівлі або обміні), що значною мірою відображають суспільну оцінку якості житла[23].

Доходи підприємств житлового господарства від нежитлових приміщень складаються з:

· орендної плати;

· оплати центрального опалення і комунальних послуг за встановленими ставками і тарифами (цільових зборів);

· сплати загальних для всіх власників будинків видатків на управління, експлуатацію і поточний ремонт житлового фонду пропорційно зайнятій площі.

Житлово-експлуатаційні організації можуть здавати в оренду нежитлові приміщення торговим, постачальницько-збутовим, промисловим та іншим підприємствам. Планова сума орендної плати за нежитлові приміщення обчислюється двома способами:

1) на основі діючих ставок і середньорічної нежитлової площі, яка здається в оренду;

2) шляхом прямого підрахунку за кожним орендованим нежитловим приміщенням (сумуванням розмірів орендної плати, зафіксованих у відповідних договорах між підприємством житлового господарства та орендарем).

У випадку, коли в оренду здаються нежитлові приміщення житлово-експлуатаційними підприємствами (організаціями) комунальної форми власності вони можуть самостійно виступати орендодавцями лише за умови, що загальна площа таких приміщень не перевищує 200 кв. м на одне таке підприємство. А для здачі в оренду нежитлових приміщень, що перевищують вказану площу, необхідно отримати дозвіл органів, уповноважених Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності. Вищезазначені органи наділені також повноваженнями з визначення методики розрахунку, порядку використання та надання пільг щодо орендної плати[24]. Органи місцевого самоврядування можуть прийняти рішення про застосування для розрахунку плати за оренду комунального майна методики, визначеної постановою Кабінету Міністрів України „Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна” від 4 жовтня 1995 р. № 786 (з наступними змінами і доповненнями)[25].

Розмір тарифів, за якими розраховується сума орендної плати за нежитлові приміщення, залежить від категорії населеного пункту (обласний чи районний центр, місто, селище і т.д.), типу будівлі (цегляна, панельна, дерев’яна тощо), її місцезнаходження та цільового призначення орендованої нежитлової площі (для торгівлі, під склад, для промислового виробництва тощо). Так, наприклад, у разі використання для розрахунку орендної плати за нежитлові приміщення, здані в оренду підприємствами житлового господарства комунальної форми власності, вищезгаданої „Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна” розмір річної орендної ставки (встановленої у відсотках до вартості майна, визначеної експертним способом) буде залежати від цілей використання таких приміщень (додаток 9.3.2). При цьому експертна оцінка вартості об’єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами.

Структура доходів житлового господарства має значні коливання, які пов’язані зі структурою житлової й орендної площі та її місцезнаходженням. Загалом, 50-60% доходів житлових організацій формується за рахунок квартирної плати, орендна плата за нежитлові приміщення знаходиться в межах 10-20%.

Цільові збори житлово-експлуатаційних організацій – це платежі орендарів нежитлових приміщень та квартиронаймачів за центральне опалення та різноманітні комунальні послуги (водо-, тепло-, електропостачання, каналізаційне відведення стічних вод, користування колективними телеантенами тощо), які сплачуються понад квартирну і орендну плату відповідно, у випадку, коли розрахунки за вказані послуги із підприємствами комунального обслуговування проводяться через житлово-експлуатаційну організацію.

Окрім цільових зборів за опалення і комунальні послуги, орендарі нежитлових приміщень сплачують внески на покриття експлуатаційних витратжитлового господарства. Обсяг частини загальних для житлової організації витрат на управління, експлуатацію і поточний ремонт житлового фонду, у відшкодуванні якої зобов’язані брати участь орендатори (сума зборів з орендаторів – З_ор), розраховується за допомогою формули:

	Зор = [(Вз – Вкр) / (Пж + Пн)]´ Пн,

де В_з – загальні витрати на експлуатацію житлового фонду за рік, грн.; В_кр – річні витрати на капітальний ремонт і реконструкцію житлового фонду, грн.; П_ж – середньорічна експлуатована житлова площа, кв. м; П_н – середньорічна орендована нежитлова площа, кв. м.

Розрахована сума витрат, яка підлягає відшкодування за рахунок орендарів нежитлових приміщень, розподіляється між ними пропорційно до займаної площі, зазначеної в договорах на оренду. Орендарі щомісячно сплачують збори на компенсацію експлуатаційних витрат на поточний рахунок або в касу житлової організації відповідно до встановлених термінів.

Приклад. Обчислити щомісячну суму зборів з орендаторів нежитлових приміщень на покриття експлуатаційних витрат житлової організації та їх величину у розрахунку на 1 кв. м площі на основі таких даних: – середньорічна оплачувана житлова площа – 45560 кв. м; – середньорічна площа зданих в оренду нежитлових приміщень – 4440 кв. м; – загальні витрати житлового господарства упродовж року – 345600 грн.; – річні витрати на реконструкцію і капітальний ремонт – 35100 грн.   Розв’язок. За відомою формулою обчислимо річну суму внесків орендарів на відшкодування експлуатаційних витрат: Зор = [(345600 – 35100) / (45560 + 4440)] ´ 4440 = 27572,4 грн. Звідси, сума щомісячних зборів, сплачуваних орендарями нежитлових становитиме 2297,7 грн. або приблизно 0,52 грн. на 1 кв. м площі на місяць.

\

Згідно з чинним законодавством, витрати на технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем тепло-, водопостачання, водовідведення (від зовнішньої стіни будинку до внутрішньої стіни квартири) і зливової каналізації враховуються підприємствами житлового господарства при формуванні тарифів (нормативних витрат) на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, тобто включаються до складу і відшкодовуються за рахунок квартирної плати[26]. Витрати на технічне обслуговування внутрішніх газопроводів і газового обладнання житлових будинків в населених пунктах України, яке здійснюється виключно спеціалізованими підприємствами газопостачання та газифікації Державної акціонерної холдингової компанії „Укргаз” згідно з договорами з власниками зазначених об’єктів, відносяться на експлуатаційні витрати згаданих спеціалізованих підприємств[27].

Поряд з цим, витрати житлово-експлуатаційних організацій на обслуговування внутрішньобудинкових мереж електропостачання підлягають відшкодуванню з боку електроенергетичних підприємств. Інакше кажучи, кошти, отримані в порядку такої компенсації, зараховуються до складу доходів підприємств по експлуатації житлового фонду.

Розрахунок вартості витрат на технічне обслуговування внутрішньо­будинкових електромереж та електрообладнання, які підлягають відшкодуванню шляхом щомісячного перерахування відповідної суми коштів на рахунки житлових підприємств, проводиться відповідно до „Порядку проведення розрахунку житлових організацій та підприємств Міненерго за обслуговування внутрішньобудинкових систем електропостачання”, затвердженого наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 28.09.99 р. № 235.

До вказаних витрат, які розраховуються у встановленому порядку, належать:

– витрати на оплату праці електромонтерів і нарахування на неї;

– витрати на матеріали і запасні частини для ремонту;

– витрати на транспортні послуги;

– витрати на спецодяг;

– витрати на інструмент і швидкозношувані предмети;

– витрати на заходи з охорони праці, техніки безпеки та санітарно-гігієнічні потреби;

– податки, збори та обов’язкові платежі до бюджету та цільових фондів. Крім того, при визначенні розміру компенсаційних виплат з боку підприємств – постачальників електроенергії, до загальної суми вище перелічених витрат додається прибуток і податок на додану вартість. А для зручності планування і аналізу витрат на технічне обслуговування внутрішньобудинкових електромереж та електрообладнання, які підлягають відшкодуванню житлово-експлуатаційним організаціям, визначається тариф на 100 м електромереж без ПДВ (на місяць)[28].

До інших доходів підприємств житлового господарства відносяться:

– орендна плата за житлові приміщення;

– виручка від реалізації майна, макулатури і металобрухту;

– доходи від надання різноманітних послуг населенню і стороннім організаціям (утримання будинків і прилеглих територій, які знаходяться у власності житлово-будівельних кооперативів та належать приватним власникам, ремонт квартир на замовлення населення та ін.);

– вартість оприбуткованих матеріалів від демонтажу нежитлових будівель, які використовуються при поточному ремонті;

– пеня за прострочку квартирної і орендної плати та різні неустойки;

– дотації з місцевих бюджетів та отримані субсидії тощо.

Одним із джерел доходів житлово-експлуатаційних підприємств і організацій є бюджетні кошти, які надходять на банківські рахунки у вигляді так званих безготівкових житлових субсидій для населення.

Як зазначалось раніше, з метою соціального захисту малозабезпечених верств населення в Україні діє механізм надання громадянам щомісячних адресних безготівкових субсидій для відшкодування витрат на оплату користування житлом або його утримання та комунальних послуг (водо-, тепло, газопостачання, водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та рідких нечистот), а також один раз на рік субсидії на придбання скрапленого газу, твердого та рідкого пічного побутового палива. Суть цього механізму полягає в тому, що за рахунок бюджетних коштів компенсується різниця між розміром плати за житло (за займану житлову площу в межах соціальної норми) та житлово-комунальні послуги (у межах норм споживання) та сумою, визначеною на основі встановленого допустимого обсягу витрат громадян у відсотках до сукупного доходу усіх прописаних у житловому приміщенні (будинку). При цьому вищезгадана соціальна норма володіння чи користування загальною площею житла та нормативи користування комунальними послугами встановлюються виходячи з 21 кв. метра на квартиронаймача і кожного прописаного у житловому приміщенні (будинку) та додатково 10,5 кв. метра на всю сім’ю, а для громадян, які проживають в однокімнатній квартирі, – на загальну площу незалежно від розміру квартири[29].

Якщо середньомісячний дохід на одного прописаного не перевищує встановленої вартісної величини межі малозабезпеченості на момент звернення про надання субсидії, то за умови призначення житлової субсидії сім’я буде сплачувати за житлово-комунальні послуги в межах норм споживання лише 15 відсотків від сукупного доходу усіх прописаних на даній житловій площі. А у випадку, коли середньомісячний дохід на одного проживаючого перевищує вищевказаний показник, то сім’я витрачатиме на оплату нормованого обсягу житлово-комунальних послуг вже 20 відсотків її сукупного доходу[30].

Аналогічно як і на підприємствах інших галузей житлово-комунального господарства, планування операційної собівартості послуг житлово-експлуатаційних організацій проводиться за типовими статтями калькуляційних витрат відповідно до „Методичних рекомендацій з планування, обліку і калькулювання собівартості робіт (послуг) на підприємствах і в організаціях житлово-комунального господарства”, затверджених наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 06.03.2002 р. № 47 (див. додаток 9.2.2). При цьому, поряд із переліком типових статей калькуляції, на підприємствах житлового господарства використовуються додаткові статті. Наприклад, до статті “Підготовка житлового фонду до експлуатації в зимовий період” відносяться витрати на випробування під тиском систем опалення, водопостачання та водовідведення, а до статті “Адміністративні витрати”, крім витрат типової номенклатури, включаються також витрати на оплату послуг банківських установ по прийому платежів (квартирної плати) від населення та витрати по централізованому збору таких платежів (див. додаток 9.2.3).

Загалом можна сказати, що видатки житлового господарства складаються з таких основних укрупнених груп витрат:

· заробітної плати (в межах 20%);

· нарахувань на заробітну плату (приблизно 8%);

· плати за технічне обслуговування житлових будинків (10-15%);

· ремонту житлового фонду (до 10%);

· витрат на вивезення сміття (в межах 10%);

· матеріальних витрат (до 5%);

· оплати електроенергії на освітлення сходових кліток, роботу ліфтів та на власні потреби (в межах 10%);

· амортизаційних відрахувань на повне відновлення відокремлених нежитлових будинків (3-4%);

· витрат на утримання будинкового господарства, технічного інвентарю та механізоване прибирання (15-17%);

· інших витрат, які становлять до 3%.

Структура витрат житлового господарства в різних регіонах країни неоднакова, навіть більше того, в різних районах одного і того ж міста, вона має суттєві відмінності. На неї впливають такі чинники, як місцезнаходження району, його територія, наявність місць загальноміського користування, поверховість будинків, компактність їх розміщення, технічна оснащеність будинків тощо.

Сьогодні житлове господарство все ще недостатньо адаптувалось до ринкових умов господарювання. Крім того, останніми роками спостерігається негативна тенденція погіршення стану та скорочення комунального житлового фонду у зв’язку із зміною форми власності, а також недостатністю асигнувань з місцевих бюджетів на його реновацію (заміщення). Недостатньо коштів витрачається також на капітальний ремонт об’єктів житлового господарства (в межах 2-3 грн. на один квадратний метр загальної площі житлових приміщень комунальної форми власності). До того ж підвищення ефективності фінансової діяльності житлово-експлуатаційних організацій гальмується значними за обсягом неплатежами з боку населення, наявністю широкого переліку пільгових категорій орендаторів нежитлових приміщень, квартиронаймачів і власників квартир. Як наслідок, житлові підприємства змушені працювати в умовах постійного дефіциту фінансових ресурсів і зосереджувати свою фінансово-господарську діяльність, головним чином, на дрібному поточному ремонті житлового фонду, підготовці внутрішньобудинкових систем центрального опалення, тепло- і водопостачання та каналізації до зимового періоду, а також займатися ліквідацією спонтанних аварій на цих мережах. Зрозуміло, що такий стан речей вимагає максимального прискорення процесів реформування фінансового механізму функціонування підприємств по утриманню і експлуатації комунального житлового фонду.