За нарушение обязательства 1 страница

4.1. Обязанности сторон по договору управления

многоквартирным домом

Содержание договора управления многоквартирным домом как правоотношения составляют права и обязанности сторон. ЖК РФ регламентирует их весьма скудно, и отношения сторон в большей степени регулируются постановлениями Правительства РФ и иными правовыми актами, а также договорами.

Основной обязанностью управляющей организации является осуществление действий, составляющих предмет договора. Согласно легальной конструкции договора управления многоквартирным домом - это оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Управляющая организация обязана выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с перечнем, определенным договором. Совершение таких действий должно отвечать требованиям, установленным законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения <1>, техническом регулировании <2>, защите прав потребителей <3> и др., а также договором управления многоквартирным домом. Согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем:

--------------------------------

<1> Требования, связанные с обеспечением санитарно-эпидемиологического благополучия населения, установлены санитарными правилами и нормами (см., напр.: Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 8 апреля 2003 г. N 34 "О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03" (в ред. от 15 марта 2010 г.) (вместе с Санитарными правилами и нормами "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03") // Российская газета. 2003. 15 мая; БНА ФОИВ. 2010. N 16) и гигиеническими нормативами (см., напр.: Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 21 августа 2007 г. N 60 "Об утверждении ГН 2.1.8/2.2.4.2262-07" (вместе с Гигиеническим нормативом "Предельно допустимые уровни магнитных полей частотой 50 ГЦ в помещениях жилых, общественных зданий и на селитебных территориях" ГН 2.1.8/2.2.4.2262-07" // БНА ФОИВ. 2007. N 41)).

<2> Так, минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям, а также к процессам их эксплуатации, в том числе требования механической безопасности, безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях и др., устанавливает Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ // Российская газета. 2009. 31 дек.); общие требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям, сооружениям и строениям, установлены Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности (ФЗ от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ // СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3579); минимально необходимые требования к безопасности лифтов при производстве, монтаже, эксплуатации, модернизации и т.д. устанавливает Технический регламент о безопасности лифтов (утв. Постановлением Правительства РФ от 2 октября 2009 г. N 782 (в ред. от 3 марта 2011 г.) // СЗ РФ. 2009. N 41. Ст. 4768; 2011. N 10. Ст. 1412).

<3> Законодательство РФ о защите прав потребителей предъявляет требования, связанные с качеством и безопасностью выполняемых работ и оказываемых услуг для жизни, здоровья потребителя, окружающей среды и имущества потребителя (ст. 4, 7 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (в ред. от 23.11.2009) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766; СЗ РФ. 2009. N 48. Ст. 5711).

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Управляющая организация вправе самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ и оказания услуг, составляющих предмет договора, если иное не предусмотрено договором. Поскольку в ст. 162 ЖК РФ не закреплен принцип личного исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом, управляющая организация вправе по своему усмотрению привлекать для этого третьих лиц, в том числе заключать договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (обслуживающие организации), на предоставление коммунальных услуг (ресурсоснабжающие организации), на прием платежей от собственников помещений и нанимателей и др. <1>.

--------------------------------

<1> В отношении обслуживания газового оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, указанное право управляющей организацией трансформируется в обязанность. Согласно действующему законодательству деятельность по содержанию и ремонту такого оборудования вправе осуществлять только специализированные газораспределительные организации, допущенные в установленном законодательством порядке к осуществлению деятельности по техническому обслуживанию внутридомового газового оборудования и имеющие аварийно-диспетчерскую службу либо заключившие договор об оказании услуг аварийно-диспетчерской службы (см.: Правила поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 июля 2008 г. N 549 (в ред. от 6 мая 2011 г.) // СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3635; 2011. N 22. Ст. 3168; Порядок содержания и ремонта внутридомового газового оборудования в Российской Федерации, утв. Приказом Минрегиона России от 26 июня 2009 г. N 239 // Российская газета. 2009. 29 сент.) Таким образом, если организация, управляющая многоквартирным домом, не отвечает признакам специализированной организации по обслуживанию внутридомового газового оборудования, то она обязана заключить соответствующий договор. Это подтверждает судебная практика (см., напр.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 мая 2009 г. N Ф04-3101/2009(7364-А46-31) // СПС "КонсультантПлюс"). При этом ответственность за действия третьих лиц перед заказчиком несет управляющая организация.

Обязанность управляющей организации производить капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома и условия его проведения могут быть изначально установлены договором управления многоквартирным домом, или соответствующее решение может быть принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в период действия договора. При этом управляющая организация вправе вносить предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и другие, связанные с условиями проведения капитального ремонта (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ). По общему правилу бремя несения расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома лежит на собственниках помещений в этом доме (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ), которые по своему усмотрению могут установить порядок финансирования таких расходов: путем накопления необходимых средств, получения кредитов, предварительной оплаты ремонта управляющей компанией.

Вместе с тем законодатель предусмотрел возможные варианты участия публично-правовых образований в финансировании расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов. Во-первых, бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов могут предоставляться управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным кооперативам органами местного самоуправления в целях создания условий для управления многоквартирными домами (п. 2 ч. 1 ст. 165 ЖК РФ).

Во-вторых, финансовая поддержка на проведение капитального ремонта многоквартирных домов может быть оказана за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства <1>. Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ содержит перечень условий, которым должны соответствовать муниципальные образования (субъекты Российской Федерации - города федерального значения Москва и Санкт-Петербург), претендующие на предоставление финансовой поддержки за счет средств фонда (ст. 14).

--------------------------------

<1> Ст. 3 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (в ред. от 4 июня 2011 г.) // СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3799; 2011. N 23. Ст. 3264.

Получение денежных средств на проведение капитального ремонта в рамках рассматриваемого варианта требует совершения активных действий самими собственниками помещений в многоквартирном доме и организацией, осуществляющей управление данным домом. Прежде всего собственники на общем собрании должны принять решение об участии в муниципальной (региональной) адресной программе по проведению капитального ремонта. Только при наличии такого решения орган местного самоуправления (орган исполнительной власти субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) рассматривает вопрос о включении соответствующего многоквартирного дома в адресную программу. При положительном решении вопроса о предоставлении средств на капитальный ремонт многоквартирного дома управляющей организации, во-первых, необходимо открыть отдельный банковский счет для перечисления бюджетных средств и средств Фонда. Во-вторых, составить и утвердить на общем собрании собственников смету расходов на капитальный ремонт, учитывая при этом размер предельной стоимости капитального ремонта в расчете на 1 кв. м, определенный в муниципальной (региональной) адресной программе, и ограничения, связанные с составом работ, установленные ст. 15 Закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Наконец, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме необходимо принять решение о долевом финансировании расходов на капитальный ремонт, определить его размер (оно должно составлять не менее 5% от общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта) и источник. Это решение вместе с уведомлением об открытии банковского счета и сметой необходимо направить в орган местного самоуправления (п. 6 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ). Оплата работ по капитальному ремонту многоквартирного дома за счет размещенных на банковских счетах средств производится на основании актов приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, подписанных лицами, уполномоченными действовать от имени управляющей организации, и согласованных с органами местного самоуправления (п. 9 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ). В городе Новокузнецке органами местного самоуправления разработана и рекомендована к использованию форма акта приемки работ по капитальному ремонту. Согласование актов приемки работ по капитальному ремонту от имени органов местного самоуправления осуществляет ответственное лицо, назначенное МУ "Дирекция единого заказчика" <1>.

--------------------------------

<1> Пункты 1, 2, 4 распоряжения главы города Новокузнецка от 3 июля 2009 г. N 2005 г. "Об осуществлении контроля за проведением капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, областного и местного бюджетов и приемки выполненных работ по капитальному ремонту многоквартирных домов" (в ред. от 12 августа 2010 г.) // Новокузнецк. 2009. 9 июля.

При анализе положений Закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" обращает на себя внимание норма, определяющая конечных адресатов финансовой поддержки, предоставляемой на проведение капитального ремонта многоквартирных домов. Согласно п. 4 ст. 20 данного акта средства Фонда, а также средства, выделенные из бюджетов субъекта РФ и муниципального образования на долевое финансирование капитального ремонта, распределяются между многоквартирными домами, которые включены в региональную адресную программу и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах. Такая формулировка лишает права на получение средств Фонда те многоквартирные дома, управление которыми осуществляется организациями, избранными на открытом конкурсе, проводимом органами местного самоуправления. А ведь зачастую именно такие многоквартирные дома имеют значительный физический износ и в большей степени нуждаются в проведении капитального ремонта.

Управляющая организация обязана предоставлять собственникам помещений в многоквартирном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам коммунальные услуги в соответствии с перечнем, определенным в договоре управления многоквартирным домом, исходя из степени благоустройства многоквартирного дома. Выполнение данной функции невыгодно управляющей организации: во-первых, оплачивая поставляемые ресурсоснабжающей организацией ресурсы в полном объеме, сама она сталкивается с неплатежами собственников и иных пользователей помещений <1>, во-вторых, все претензии, связанные с ненадлежащим качеством поставляемых коммунальных ресурсов, потребители предъявляют именно к управляющей организации. Поэтому на практике нередки случаи, когда управляющие организации не включают в договор управления многоквартирным домом обязанность, связанную с предоставлением коммунальных услуг. Такой подход не соответствует действующему законодательству. В соответствии с п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам заключение собственниками помещений в многоквартирном доме договоров о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с ресурсоснабжающей организацией допускается только в случае осуществления собственниками непосредственного управления многоквартирным домом <2>. Подпункт "а" п. 9 новых Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов еще более категоричен: управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг.

--------------------------------

<1> Часть 7.1 ст. 155 ЖК РФ и новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов позволяют преодолеть данную негативную для управляющих организаций составляющую. Для этого собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны принять решение о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию (пункт 64).

<2> Это признают судебные органы (см., напр.: вопрос 26 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2006 г., утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 7 марта 2007 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 8; Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с исполнением договоров энергоснабжения, возмездного оказания услуг в сфере ЖКХ, а также спорных вопросов применения тарифов: Обзор судебной практики Арбитражного суда Кемеровской области // http://kemerovo.arbitr.ru/pract/reviews/2264.html (дата обращения: 10.10.2009)).

Управляющей организацией должно быть обеспечено бесперебойное предоставление коммунальных услуг надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю (п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам возлагают на управляющую организацию как исполнителя коммунальных услуг ряд обязанностей перед контрагентами, которые можно объединить в следующие группы:

а) обязанности информационного характера: обеспечение потребителей информацией об исполнителе, размерах тарифов на коммунальные услуги, порядке оплаты коммунальных услуг, параметрах качества коммунальных услуг, неполадках в работе внутридомовых инженерных систем, плановых перерывах предоставления коммунальных услуг и т.д. (подп. "л", "м", "п" п. 49); учет и рассмотрение обращений и жалоб потребителей (подп. "ж", "н" п. 49).

б) обязанности, возникающие из факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества: выяснение причин, составление акта, фиксирующего причиненный вред, уменьшение размера платы за коммунальные услуги (подп. "ж", "н" п. 49, п. 61, 62, 64 - 74, приложение 1) <1>.

--------------------------------

<1> Данные обязанности исполнителя коммунальных услуг регламентируются п. 3, 31, разделами IX, X, приложением 1 новых Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

В рамках осуществления иной деятельности, направленной на осуществление целей управления многоквартирным домом, управляющая организация несет обязанность по начислению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предоставлению платежных документов не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором, а также сбору указанных платежей с собственников помещений в многоквартирном доме и с нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, включая их судебное взыскание (ч. 2, 4, 7 ст. 155 ЖК РФ). Как отмечалось ранее, управляющая организация может осуществлять эти функции самостоятельно или заказать услуги по расчету размера платы за коммунальные услуги, печати, доставке потребителям платежных документов специализированной организации.

В соответствии с ч. 13 ст. 155 ЖК РФ управляющая организация обязана информировать в письменной форме собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен в договоре. Если способ донесения указанной информации до собственников не согласован в договоре управления многоквартирным домом, то, думается, по аналогии с положением абз. 4 подп. "п" п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам она должна размещаться на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также на досках объявлений, расположенных вблизи жилых домов.

Управляющая организация обязана в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы <1>, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом <2> (п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме). Для выполнения этой обязанности управляющая организация наделена правом требовать передачи технической документации на многоквартирный дом. Данная документация является для управляющей организации необходимым источником сведений о составе и состоянии общего имущества многоквартирного дома и основой для формирования перечня работ и услуг по его содержанию и ремонту.

--------------------------------

<1> Согласно п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома (для многоквартирных домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года).

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

К иным документам, связанным с управлением многоквартирным домом, могут быть отнесены паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление); сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; журналы заявок жителей; протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и др.

<2> Так, например, п. 36 Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (утв. Приказом Минрегиона России от 1 июня 2007 г. N 45 "Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома" // БНА ФОИВ. 2007. N 46) определяет следующие случаи, порождающие необходимость внесения изменений в Инструкцию: а) реконструкция (модернизация) отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме; б) проведение ремонтных, строительно-монтажных, отделочных и иных работ, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в многоквартирном доме; в) возникновение или изменение сроков службы объектов (элементов) общего имущества в многоквартирном доме.

Возникает вопрос: на ком лежит обязанность по предоставлению управляющей организации технической документации на многоквартирный дом? Думается, что ответ на этот вопрос не является однозначным и зависит от нескольких обстоятельств, прежде всего от статуса заказчика. Если контрагентом управляющей организации является товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив или застройщик, то обязанность по предоставлению технической документации на многоквартирный дом лежит на данных субъектах. Если в роли заказчика выступают непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме, то в поисках ответа на вопрос о субъекте, обязанном предоставить техническую документацию, значение приобретает следующее обстоятельство: избран ли способ управления многоквартирным домом впервые или до этого уже применялся один из способов, предусмотренных ЖК РФ. Для первого варианта законодатель оставляет рассматриваемый вопрос без ответа независимо от того, кто принял решение о передаче функций управления управляющей организации: органы местного самоуправления <1> или общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

--------------------------------

<1> Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не предусматривают обязанностей органов местного самоуправления, связанных с передачей технической документации на многоквартирные дома, право на управление которыми является объектом конкурса.

Во втором случае логично предположить, что обязанность передачи технической документации лежит на субъекте, осуществлявшем управление многоквартирным домом до избрания управляющей организации, управомоченной требовать ее передачи. Вместе с тем данное правило получило законодательное закрепление только для одной ситуации: при смене одной управляющей организации другой (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ <1>).

--------------------------------

<1> Данная норма устанавливает обязанность управляющей организации за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

При выборе управляющей организации взамен применявшихся ранее иных способов управления (непосредственного управления или управления ТСЖ, ЖК либо специализированным потребительским кооперативом) законодатель прямо не закрепил обязанность по передаче технической документации за соответствующими субъектами управления. Обнаруженный пробел нуждается в восполнении посредством определения в нормах о договоре управления многоквартирным домом лиц, обязанных представить управляющей организации техническую документацию, и срока ее представления.

Неоднозначную оценку органов власти субъектов РФ, органов местного самоуправления и судебных органов получил вопрос об основании возникновения обязанности по передаче технической и иной документации на многоквартирный дом вновь избранной управляющей организации. Так, в правоприменительной практике федеральных арбитражных окружных судов были выработаны две основные позиции. Согласно первой из них таким основанием является решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации <1>, в соответствии со второй - заключенные с каждым собственником договоры управления многоквартирным домом <2>.

--------------------------------

<1> См., напр.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 ноября 2006 г. по делу N А56-54174/2005 // СПС "КонсультантПлюс".

<2> См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 февраля 2006 г. N А29-6464/2005-2э // СПС "КонсультантПлюс".

Министерство регионального развития в письме от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07 подтвердило правильность первой позиции. Согласно данным разъяснениям право на получение технической документации возникает у управляющей организации независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, основанием для реализации права управляющей организации на передачу технической документации на многоквартирный дом является оформленное соответствующим образом решение общего собрания собственников помещений о выборе соответствующего способа управления и конкретной управляющей организации.

Согласно письму Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07 передача технической документации осуществляется безвозмездно.