Жилые помещения как объект недвижимости

Право собственности и другие вещные права на жилые помеще­ния определены главой 18 ГК РФ.

Жилым помещениемпризнается помещение, отвечающее установ­ленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техни­ческим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

К жилим помещениям относятся: жилые дома, квартиры в много­квартирных жилых домах, жилые комнаты и/или иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих РФ, закрепленными законодательством субъектов РФ.

Перевод жилого помещения в нежилое производится в порядке, определяемом жи­лищным законодательством.

1. Предприятие как имущественный комплекс.

Предприятием признается имущественный комплекс используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его части могут быть объектами купли-продажи, залога, аренды, и других сделок связанных установлением, изменением, и прекращением вещных прав. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, запасы и прочие объекты. В целом предприятие может рассматриваться либо как одна бизнес линия, либо как совокупность бизнес линий.

2. Леса.

Все леса и предоставленные для ведения лесного хозяйства земли образуют лесной фонд РФ. Состав земель лесного фонда: лесные земли (покрытые лесом, а так же непокрытые лесом – вырубки, гари, редины, прогалины. Нелесные земли – болота, дороги и прочие. В состав земель лесного фонда не входят – защитные ленные насаждения и другая древесная и кустарниковая растительность. Защитные лесные насаждения на полосах отвода железных, автомобильных дорог и каналов. Озеленительные насаждения и группы деревьев в городах и других населенных пунктах, произрастающие на землях не отнесенных к городским лесам. Деревья и группы деревьев на приусадебных, дачных и садовых участках. Лесной фонд находится в совместном ведении РФ, республик в составе РФ, краев, областей, округов, Москвы и Санкт-Петербурга.

3. Формирование объекта недвижимости – это его индивидуализация, т.е. предание объекту таких технических, экономических и юридических, однозначно выделить этот объект из всех других. Формирование объекта недвижимости происходит по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления. После поступления заявления или претензий, хозяйствующего субъекта или гражданина на оформление права на объект.

Картографической основой формирование земельного участка является соответствующие материалы топографических и геодезических работ, кадастровый план (проводится платно начиная от государственных и заканчивая предприятия). Если на земельном участке есть постройки, то на них составляется так же отдельный план, формирование объекта недвижимости заканчивается составлением стандартного земле – строительного дела на каждый объект. В котором излагается вся юридическая информации на участок. Данные на права владельца, пользователя, топографические материалы, ведения об имуществе и объектах недвижимости, которые находятся на участке, информация об обременениях, сервитутах, сведения по сделкам, залогом объекта и информация об нарушениях.

После завершения данной процедуры, объекту недвижимости присваивается кадастровый номер, уникальный на всей территории РФ.

4. Рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками, экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Особенности ранка недвижимости – децентрализация. Сделки по недвижимости строго конфиденциальны. Сделки с недвижимостью производственного назначения нерегулярны. Недвижимое имущество неотделимо от своего местоположения. Рынок недвижимости носит региональный характер. Строительство новых объектов недвижимости требует крупных капиталовложений.

Функции рынка недвижимости.

Регулирующая, коммерческая, санирования, информационная, посредническая, инвестиционная, социальная.

Сегменты рынка недвижимости: рынок жилья (городского и загородного), рынок коммерческой недвижимости, торговые помещения, складские помещения. Рынок промышленной недвижимости, предприятия и земельные участки. Участники рынка недвижимости: продавцы, покупатели, профессиональные участники (риэлторы), финансовые институты, государственные органы.

Особенности рынка недвижимости, величина спроса определяется географическим и историческими фактами, состояние инфраструктуры. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Все сделки с недвижимостью должны пройти государственную регистрацию.

Затраты сопутствующие вложению капитала в недвижимость: ежегодный налог на недвижимость. Налоги и сборы на сделку. Поддержание объекта в нормальном функционирующем состоянии.

Государственная регистрация недвижимого имущества – государственная регистрация прав на недвижимость, это юридический акт возникновения, ограничения и перехода прав собственности на недвижимость. Государственная регистрация сделок с недвижимостью является доказательством существования прав на эту недвижимость. Проводится по всей территории РФ. По системе записей о правах на каждый объект в едином государственном реестре прав. ЕГЭРП. Датой государственной регистрации является день внесения записи в ЕГЭРП. Осуществляется по месту нахождения недвижимости. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Отказ или отклонение регистрации может быть обжаловано в суде.

Таблица 1 - Порядок проведения государственной регистрации

Последовательность гос. регистрации прав	Процедура гос. Регистрации	Особенности гос. регистрации
1) Прием документов и квитанций об оплате регистрации	Проводится не более месяца со дня подачи заявления и необходи-мых документов.	Проводится по инициативе правообладателя; приобретающих права лиц.
2) Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок	Удостоверяется свидетельством гос. Регистрации	Гос. регистрация публичных сервитутов осуществляется по инициативе органов власти с уведомлением собственника недвижимости.
3) При отсутствии противо-речий между заявленными правами на объект и уже зарегистрированными правами др. оснований для отказа нет.	Гос. регистрация дого-вора и иных сделок с недвижимостью удосто-веряется подписью на документе	Регистрация применения права ипотеки, аренды или др. сделок осуществляется при наличии гос. регистрации ранее возникших прав.
4) Внесение записей в ЕГРП	Формы свидетельства субъектов РФ и муниципалитетов унифицированы
5) Делается надпись на правоустанавливающих документах о гос. регистра-ции данного недвижимого имущества
6) Выдача удостоверения о гос. регистрации.