За нарушение обязательства 3 страница
Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, рассмотрев кассационную жалобу муниципального учреждения "Городская управляющая компания - Краснодар" на решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края, установил следующее. Учреждение обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Краснодарскому краю о привлечении к административной ответственности. Основанием для привлечения к ответственности послужили данные проверки, в ходе которой выявлен факт включения в договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными в области защиты прав потребителей, в частности условий, ограничивающих ответственность управляющей организации: в соответствии с п. 5.4 Договора не являются виновными действия управляющей компании в случае исполнения решения общего собрания собственников; управляющая компания не отвечает за ущерб, который возникает у собственников из-за недостатка средств в фонде содержания или в фонде ремонта. Федеральный арбитражный суд счел обоснованными выводы нижестоящих судебных инстанций о признании перечисленных условий договора не соответствующими императивным нормам действующего законодательства и оставил кассационную жалобу без удовлетворения <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29 августа 2007 г. N Ф08-5431/2007-2073А по делу N А32-28626/2006-14/599-100АЖ // СПС "КонсультантПлюс".
Иная ситуация складывается, если контрагентом управляющей организации по договору управления многоквартирным домом является ТСЖ, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив, застройщик либо собственник, не соответствующий критериям потребителя (индивидуальный предприниматель, юридическое лицо, публично-правовое образование). Такой субъектный состав исключает применение к отношениям, основанным на договоре управления, законодательства о защите прав потребителей. А значит, отсутствуют предусмотренные им ограничения на изменение в договоре правила, предусмотренного п. 3 ст. 401 ГК РФ, посредством закрепления принципа виновной ответственности управляющей организации. При таком подходе для избежания ответственности управляющая организация должна будет доказать, что ее действия соответствовали той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, и ею были исчерпаны все возможные меры для надлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 401 ГК РФ).
Как отмечалось ранее, управляющая организация вправе возложить исполнение обязательства по договору управления многоквартирным домом на третьих лиц. Распространенной является практика передачи управляющими организациями третьим лицам исполнения обязательств по ресурсоснабжению, обслуживанию лифтов, вывозу мусора, осуществлению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, по расчету размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, печати, доставке потребителям платежных документов. При этом передача исполнения обязательства третьему лицу не означает передачи самой обязанности и, следовательно, ответственности за его нарушение. Поэтому при возложении исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом в полном объеме на третьих лиц управляющая организация несет ответственность за действия таких лиц <1>. Если третьи лица привлекаются к исполнению отдельных обязанностей по договору, то управляющая организация отвечает как за действия исполнителей, так и за свои собственные действия в части обязательств, исполняемых своими силами. Ответственность управляющей организации за действия третьих лиц наступает по общим правилам гражданско-правовой ответственности. При этом управляющая организация, отвечающая за действия исполнителей, вправе предъявить к ним регрессное требование.
--------------------------------
<1> Это подтверждается примерами из судебной практики (дело N 2-286/2008, N 2-25/09 из архива Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка).
В юридической литературе к числу форм гражданско-правовой ответственности, бесспорно, относятся возмещение убытков и взыскание (уплата) неустойки.
Закон "О защите прав потребителей" содержит сразу несколько статей, предусматривающих возмещение убытков в качестве меры ответственности при нарушении различных прав потребителей: ст. 12 - за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге), ст. 16 - за включение в договор незаконных условий, ст. 28 - за нарушение сроков выполнения работ (услуг), ст. 29 - за недостатки работы (услуги) и др. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам также предусматривают случаи применения данной формы ответственности. Так, потребитель коммунальных ресурсов вправе потребовать возмещения понесенных убытков от исполнителя, если после заключения договора он своевременно не приступил к предоставлению коммунальных услуг (п. 63), а также в случае непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества (подп. "ж" п. 51). Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов предусматривают право потребителя коммунальных ресурсов требовать от исполнителя возмещения убытков, понесенных в результате нарушения исполнителем прав потребителей, в том числе в результате договора, содержащего условия, ущемляющие права потребителя (подп. "в" п. 149). Однако названными случаями применение данной формы ответственности не ограничивается. Это связано с тем, что возмещение убытков является общей формой ответственности по договорным обязательствам. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 1 ст. 393 ГК РФ: "Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства". Этим возмещение убытков отличается от иных мер имущественной ответственности, которые применяются лишь в случаях, предусмотренных законом или договором.
Применительно к ответственности, возникающей при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора управления многоквартирным домом, действующее законодательство не предусматривает исключений из принципа полного возмещения убытков. Следовательно, субъект, право которого нарушено, может требовать возмещения как реального (положительного) ущерба, так и упущенной выгоды (ст. 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков рассчитывается в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3, 4 ст. 393 ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>.
--------------------------------
<1> Российская газета. 1996. 13 авг.
Нарушение обязательств, возникших из договора управления многоквартирным домом, может повлечь за собой не только возмещение должником причиненных убытков, но и уплату им неустойки. Для случаев, когда контрагентом управляющей организации является гражданин-потребитель, взыскание неустойки предусмотрено законодательством о защите прав потребителей <1>.
--------------------------------
<1> Так, Закон "О защите прав потребителей" устанавливает взыскание неустойки в виде пени в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги) за каждый день (час) просрочки в случаях:
нарушения исполнителем назначенного потребителем нового срока выполнения работы (оказания услуги), если первоначально установленные сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания) услуги были нарушены или во время выполнения работы (оказании услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок (п. 1, 5 ст. 28);
нарушения исполнителем назначенного потребителем срока устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) (п. 1 ст. 29, ст. 30);
нарушения исполнителем сроков удовлетворения отдельных требований потребителя: об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, о повторном выполнении работы (оказании услуги) (ст. 31).
При этом в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона размер неустойки определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
В соответствии с подп. "д" п. 77 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) за некачественное отопление в случае проведения потребителем мероприятий по подготовке жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период, если иное не предусмотрено договором. Данная норма не содержит информации о размере подлежащей взысканию неустойки, что затрудняет применение предусмотренной формы ответственности при отсутствии соответствующих условий в договоре. Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов не только предусматривают перечень случаев предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, которые могут послужить основаниями взыскания с исполнителя неустойки, но и определяют ее размер (п. 157).
Взыскание неустойки, наряду с убытками, в качестве меры имущественной ответственности ставит вопрос о соотношении неустойки и убытков. В виде общего правила ответ на данный вопрос содержится в ст. 394 ГК РФ, согласно которой если за неисполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Поскольку правило изложено в виде диспозитивной нормы, оно может быть изменено законом или договором. Закон "О защите прав потребителей" устанавливает иное правило о соотношении неустойки и убытков: "Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором" (п. 2 ст. 13). Это правило распространяется на отношения, возникшие из договора управления многоквартирным домом, если он заключен управляющей организацией непосредственно с собственником помещения, отвечающим признакам потребителя.
Участие гражданина-потребителя в договоре управления многоквартирным домом делает возможным применение такого способа защиты нарушенных прав, как компенсация морального вреда. Эта возможность вытекает из положений, содержащихся в ст. 15 Закона "О защите прав потребителей", в соответствии с которыми "моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и иными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины". Отсюда следует, что вина исполнителя - необходимое условие применения рассматриваемой меры ответственности, а ее степень наряду со степенью физических и нравственных страданий потерпевшего подлежит учету при определении размера компенсации (ст. 151, 1101 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> Так, Кузнецкий районный суд г. Новокузнецка удовлетворил требования супругов Г. к МУ "ДЕЗ", осуществляющему управление многоквартирным домом, о компенсации морального вреда в связи с затоплением их квартиры по вине ответчика. Суд признал, что супругам Г. были причинены нравственные страдания, вызванные переживаниями за здоровье детей, вынужденных проживать в комнатах, где образовались сырость и грибок, неэстетичным видом квартиры и необходимостью производить в ней ремонт (дело N 2-1255/2009 из архива Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка).
Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, которые в скором времени заменят действующие Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, также предусматривают возможность компенсации морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителей, предусмотренных жилищным законодательством (п. 149, 155). При этом необходимо учитывать, что новые Правила в отличие от прежних распространяются на всех собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, а не только на граждан, использующих коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Таким образом, правом требовать компенсации морального вреда наделены собственники и пользователи как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирных домах. Однако из существа правоотношения по компенсации морального вреда следует, что возможность возмещения такого вреда возникает в случае, если субъект (потерпевший) способен претерпевать нравственные или физические страдания (ст. 151 ГК РФ). Если в роли потерпевшего выступает юридическое лицо - собственник или арендатор помещения в многоквартирном доме, то в компенсации морального вреда должно быть отказано, поскольку юридическое лицо, будучи искусственно созданным субъектом права, не способно испытывать страдания и осуществлять какую-либо иную психическую деятельность <1>.
--------------------------------
<1> См.: Эрделевский А.М. Компенсация морального вреда. Комментарий. М., 2000. С. 107.
Если заказчиком по договору управления многоквартирным домом является ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, то все претензии, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по управлению многоквартирным домом, непосредственные потребители вправе предъявить только к такому юридическому лицу. Удовлетворив требования собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ, ЖК или иной кооператив вправе привлечь управляющую организацию к ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
При реализации данной схемы на практике могут возникать сложности в связи с тем, что отношения между ТСЖ, ЖК и иным специализированным потребительским кооперативом, с одной стороны, и членами этих организаций - с другой, по поводу предоставления платных услуг, например коммунальных, регулируются законодательством о защите прав потребителей <1>. То же самое можно сказать и об отношениях между этими юридическими лицами и собственниками помещений, не являющимися их членами, возникающих на основании договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ). Применение к регулированию рассматриваемых отношений законодательства о защите прав потребителей означает возможность взыскания законной неустойки, а также компенсации морального вреда. В случае удовлетворения объединением собственников указанных требований потребителя оно вправе взыскать уплаченные суммы с управляющей организации в виде убытков. Однако реализация этого права сопряжена с рядом трудностей. Во-первых, данные средства нельзя взыскать упреждающе, а сам процесс взыскания убытков, как правило, длителен. Следовательно, расходы, связанные с удовлетворением требований отдельных собственников, приведут к увеличению бремени всех собственников помещений в многоквартирном доме. Во-вторых, взыскание убытков создает значительные сложности при доказывании их наличия и размера <2>. Наконец, в силу диспозитивности п. 3 ст. 401 ГК РФ ответственность управляющей организации может быть обусловлена наличием вины, при доказанности отсутствия которой во взыскании убытков в пользу ТСЖ (ЖК, иного специализированного потребительского кооператива) будет отказано.
--------------------------------
<1> См.: Методические рекомендации по вопросам защиты прав потребителей в сфере жилищно-коммунального хозяйства, утв. Роспотребнадзором 28 декабря 2004 г. // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. N 6 (ч. II).
КонсультантПлюс: примечание.
Статья "Концепция совершенствования общих положений обязательственного права России" включена в информационный банк согласно публикации - "Бюллетень нотариальной практики", 2009, N 3.
<2> Ввиду этих причин лишь в 4 - 5% случаев нарушения договорных обязательств кредиторы защищают свои права путем предъявления должнику требований о возмещении причиненных убытков, предпочитая взимание неустойки или процентов годовых за пользование чужими денежными средствами // Концепция совершенствования общих положений обязательственного права России // http://www.privlaw.ru/index.php?section_id=24 (дата обращения: 10.10.2009).
Такое положение дел представляется неверным. Как отмечалось, ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив не являются конечными потребителями оказываемых управляющей организацией услуг. Заключая договоры на оказание услуг управления, такие объединения собственников выступают в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах своих членов. Таким образом, в структуре соответствующих договорных связей ТСЖ (ЖК, иной специализированный потребительский кооператив) не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов его членов <1>. Это признают и сами субъекты нормотворчества при регламентации вопросов, связанных с применением тарифов на коммунальные услуги <2>, и судебная практика <3>.
--------------------------------
<1> Пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 5 октября 2007 г. N 57 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов" // Вестник ВАС РФ. 2007. N 11.
<2> См., напр.: пункт 13 Методических указаний по регулированию тарифов на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям, утв. Приказом ФСТ РФ от 15 декабря 2009 г. N 411-э/7 // Российская газета. 2010. 10 февр.; п. 27 Методических рекомендаций по расчету регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую) энергию на розничном (потребительском) рынке, утв. Приказом ФСТ РФ от 6 августа 2004 г. N 20-э/2 (в ред. от 31 декабря 2009 г.) // Российская газета. 2004. 2 нояб.; 2010. 19 февр.
<3> См., напр.: Определение ВАС РФ от 29 апреля 2009 г. N 1879/09 по делу N А75-191/2008 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26 мая 2005 г. N Ф08-2200/2005 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Уральского округа от 30 октября 2007 г. N Ф09-8870/07-С2 по делу N А47-7122/06 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 ноября 2007 г. по делу N А05-1483/2007 // СПС "КонсультантПлюс".
Представляется, что объем ответственности ТСЖ перед потребителями (собственниками помещений в многоквартирном доме) должен соответствовать объему ответственности управляющей организации перед ТСЖ. Для этого необходимо в ЖК РФ установить специальное правило, в соответствии с которым ответственность управляющей организации перед ТСЖ (ЖК, иным специализированным потребительским кооперативом), действующим исключительно в интересах конечных потребителей - собственников помещений в многоквартирном доме, определяется по тем же правилам, по которым ТСЖ отвечает перед собственниками.
4.2.2. Ответственность заказчика
Условия ответственности заказчика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом зависят от субъектного состава на его стороне. На началах вины строится ответственность следующих субъектов:
собственников помещений в многоквартирном доме, если в их роли выступают граждане, использующие предоставляемые управляющей организацией услуги для личных, семейных и домашних нужд, а также некоммерческие организации;
ТСЖ, ЖК и иных специализированных потребительских кооперативов.
Если в роли заказчика выступает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), его ответственность в соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ наступает независимо от вины.
Управляющая организация вправе потребовать от своего контрагента возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (ст. 393 ГК РФ). Отдельные случаи применения данной формы ответственности к контрагенту-потребителю устанавливают Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Так, исполнитель наделен правом требовать от потребителя полного возмещения убытков в случае невыполнения им обязанности допускать в занимаемое им жилое помещение работников и представителей исполнителя для осмотра технического, санитарного состояния внутриквартирного оборудования, выполнения необходимых ремонтных работ и ликвидации аварий (подп. "в" п. 50), а также при осуществлении оплаты коммунальных услуг без использования показаний установленных индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета (п. 33).
Неисполнение заказчиком обязательств по договору управления многоквартирным домом может повлечь взыскание неустойки. Так, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ предусматривает обязанность лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. Применяя данную норму, суды учитывают статус субъектов правоотношения (исполнитель, потребитель), а также целевое назначение помещения (жилое, нежилое). Так, ФАС Северо-Западного округа оставил в силе решение суда первой инстанции, отказавшего ЖСК N 441 в удовлетворении требования о взыскании с районного жилищного агентства Санкт-Петербурга неустойки по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ за несвоевременное внесение платы за жилое помещение, находящееся в государственной собственности, указав, что данная норма "регулирует отношения между гражданами (потребителями коммунальных услуг) и исполнителем (выделено мной. - Л.Ю.) коммунальных услуг по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а спор по настоящему делу возник между иными лицами, поэтому указанная правовая норма не подлежит применению к спорным правоотношениям" <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 октября 2008 г. по делу N А56-40895/2006 // СПС "КонсультантПлюс".
ФАС Дальневосточного округа, отменяя акты судов нижестоящих инстанций о взыскании с собственника нежилого помещения - предпринимателя Шлейфман И.Ф. в пользу ТСЖ N 8 пеней, предусмотренных ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, указал, что "данной нормой права установлена мера гражданско-правовой ответственности для граждан, которые нарушают платежную дисциплину в жилищных правоотношениях, т.е. для лиц, несвоевременно внесших плату за жилое помещение" <1> (выделено мной. - Л.Ю.).
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27 февраля 2007 г. N Ф03-А16/06-1/5533 // СПС "КонсультантПлюс".
Просрочка уплаты денежных сумм за оказанные услуги, поставленные коммунальные ресурсы заказчиком, в роли которого выступает ТСЖ (ЖК, иной специализированный потребительский кооператив) или собственник нежилого помещения (за исключением случая, описанного выше), квалифицируется как пользование чужими денежными средствами. Как следствие - возложение на должника ответственности в виде уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. Но, поскольку данная мера ответственности применяется с учетом положений ст. 401 ГК РФ, для ее возложения необходимо наличие вины лица, не исполнившего обязательства по своевременной уплате денежных средств (кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности). В большинстве случаев суды констатируют отсутствие вины ТСЖ и отказывают в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, если причиной возникновения задолженности послужила неоплата услуг жильцами дома <1>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 мая 2009 г. N Ф04-2750/2009(5972-А81-12) по делу N А81-3244/2008-3 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 июня 2007 г. N Ф08-3183/2007 по делу N А53-13335/2006-С1-9 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 июля 2005 г. N А56-39757/04 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 мая 2005 г. N А56-39759/04 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 апреля 2005 г. N А56-38535/04 // СПС "КонсультантПлюс".
Данный подход в отношении взыскания неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по внесению платы за коммунальные услуги, очевидно, будет пересмотрен в связи с введением в действие Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Согласно п. 159 Правил потребители, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за коммунальные услуги, обязаны уплатить исполнителю пени в размере, установленном ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Расширенный подход Правил к определению понятия "потребитель" позволит применять данную форму ответственности к собственникам и пользователям как жилых, так и нежилых помещений.
От мер гражданско-правовой ответственности следует отличать меры оперативного воздействия, которые управляющая организация может применить к своему контрагенту в случае нарушения им обязательств по договору управления многоквартирным домом. Такими мерами являются приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг. Согласно подп. "а" п. 80 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, в редакции от 6 мая 2011 г., исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через месяц после письменного предупреждения потребителя в случае неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей три ежемесячных размера платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения <1>.
--------------------------------
<1> При этом следует учитывать, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Таким образом, задолженность прежнего собственника по оплате коммунальных услуг не является основанием приостановления или ограничения в предоставлении коммунальной услуги. Так, Кузнецкий районный суд г. Новокузнецка признал незаконными действия ООО "КИС" по отключению электрической энергии в квартире гр-ки К., основанием для которых послужила задолженность бывшего собственника квартиры (дело N 2-1279/2009 из архива Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка).
В качестве обязательного условия применения рассматриваемой меры к гражданину-потребителю п. 81 Правил предусматривает наличие его вины в образовании задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг. Ограничение в предоставлении коммунальной услуги (услуг) может быть произведено только по истечении трех суток с момента письменного извещения потребителя об ограничении коммунальных услуг, если в течение месяца с момента направления ему первого уведомления задолженность по оплате не была ликвидирована. Если в течение месяца после введения ограничения потребитель не погасит задолженность, то исполнитель вправе приостановить оказание коммунальных услуг.
Нередко управляющие организации включают в договоры управления многоквартирным домом положения, предусматривающие отличные от ранее рассмотренных условия и порядок ограничения и приостановления коммунальных услуг. Примером может послужить следующая формулировка: "Управляющая организация обязуется ограничить или приостановить оказание коммунальных услуг отдельным собственникам помещений в случае наличия у таковых собственников помещений задолженности по оплате за коммунальные услуги за два месяца" <1>. Подобные условия не соответствуют действующему законодательству и в силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" признаются недействительными как условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законом или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей. Это подтверждает судебно-арбитражная практика. Так, ФАС Уральского округа в Постановлении по конкретному спору указал: "Пунктами 80, 81, 82 Правил [предоставления коммунальных услуг гражданам], за нарушение которых общество было привлечено к ответственности, установлен строго определенный порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг.