Тема 4. Аренда, лизинг, франчайзинг как формы хозяйственных отношений в условиях рыночной экономики

Аренда — это основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем арендатору за плату. В аренду может сдаваться как движимое, так и недвижимое имущество. Согласно законодательству, в случае аренды недвижимости договор подлежит государственной регистрации.

Правовые основы регулирования арендных отношений зафиксированы в Гражданском кодексе РФ.

В зависимости от объекта договора и его особенностей различают следующие виды аренды . Широкое распространение получила сдача в аренду действующими предприятиями временно свободных зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств. Предметом договора аренды могут быть и имущественные комплексы, например предприятия. Это создает условия для быстрого введения в действие производственных мощностей, использования существующей инфраструктуры, в первую очередь малыми и средними предприятиями. Могут заключаться договоры на аренду земельных участков и иных природных объектов.

В договоре аренды участвуют две стороны:

• арендодатель — собственник имущества, сдающий его в аренду (в качестве арендодателя могут выступать также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду);

• арендатор — получатель имущества, использующий его в своих целях в соответствии с назначением имущества или согласно условиям, зафиксированным в договоре.

В договоре аренды указываются характеристика объекта аренды; размер арендной платы, форма и порядок ее внесения; права и обязанности сторон по хранению и обслуживанию арендуемого имущества; срок договора, права и обязанности сторон по его окончании; возможность сдачи арендованного имущества в субаренду; условия прекращения договора. При нарушении условий договора аренды он может быть расторгнут.

Преимуществом арендных отношений является предоставление возможности арендатору в случае, если необходимость в использовании имущества исчезает, передавать с согласия арендодателя права и обязанности по договору аренды другому лицу — в данном случае заключается договор субаренды. Вследствие этого значительно расширяются возможности предприятий эффективно использовать арендуемые объекты в соответствии с изменяющимися условиями хозяйственной деятельности. Срок действия договора субаренды не может превышать периода действия договора аренды.

Наиболее распространенным методом установления арендной платы является определение твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельно по каждой из его составных частей. Платежи вносятся, как правило, периодически в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливается на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта.

Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества.

Арендная плата может вноситься путем передачи части продукции арендодателю или посредством оказания определенных услуг — при недостатке денежных средств данный способ является наиболее предпочтительным для арендатора. В качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.

В случае сдачи действующими предприятиями в аренду отдельных объектов основных средств арендная плата включается в состав доходов от внереализационных операций. Амортизационные отчисления начисляются арендодателем и возмещаются за счет полученной арендной платы с отнесением их в состав расходов от внереализационных операций. Исключение составляют амортизационные отчисления, производимые арендатором по имуществу по договору аренды предприятия. В этом случае арендатор включает арендную плату в затраты на производство.

При установлении размера арендной платы целесообразно учитывать наряду с другими факторами средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты. Величина арендной платы не остается постоянной на протяжении действия договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь — с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного использования арендованного имущества, поэтому размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год. При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать стоимость пользования земельным участком, на котором оно расположено.

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и проведению текущего ремонта для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечении срока аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. В свою очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта.

В случае если арендатор с согласия арендодателя произвел отдельные улучшения арендуемого имущества, они становятся его собственностью — в противном случае ему выплачивается их стоимость.

Капитальный ремонт объекта аренды, как правило, осуществляется арендодателем.

Договор аренды может заключаться как на определенный, так и на неопределенный срок. В последнем случае он может быть прерван любым участником с предупреждением за 1 месяц, а при аренде недвижимости — не менее чем за 3 месяца. Досрочное расторжение договора производится судом в случае нарушения его условий (использование имущества не по назначению, ухудшение состояния имущества, невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока и т. д.).

Арендная плата

Периодичность внесения:

Единовременно

Периодически, в установленные в договоре сроки

Форма внесения

Твердая сумма платежа

Доля от продукции или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества

Предоставление арендатором определенных услуг

Передача арендодателю обусловленного договором имущества в собственность или аренду

Возложение на арендатора затрат, обусловленных договором, на улучшение арендованного имущества

Сочетание перечисленных выше форм

Составляющие арендной платы

Амортизационные отчисления, начисляемые на стоимость арендуемого имущества

Доход, который был бы получен при непосредственном использовании арендуемого имущества

Затраты на проведение ремонта объекта аренды после окончания ее срока

Расходы на страхование арендуемого имущества

Прочие расходы арендодателя

Периодичность пересмотра

В сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год

По окончании срока аренды договор может автоматически продлеваться на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Арендатор, выполняющий все условия договора, имеет преимущественное право на его возобновление. Он может потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей арендатора, если арендодатель в течение года со дня прекращения срока договора заключил его с другим лицом.

При прекращении договора арендатор возвращает имущество арендодателю. При аренде с выкупом имущества на основании договора объекты могут переходить в собственность арендатора. Если данное условие отсутствует в договоре, то могут заключаться дополнительные соглашения. В случае аренды с выкупом арендатор может получить в собственность имущество ранее указанного срока при условии внесения всей выкупной цены.

Отдельный вид арендных отношений — сдача имущества в прокат. Предприятия могут передавать имущество в аренду периодически, в случае появления временно незадействованных объектов; сдача имущества в прокат осуществляется на постоянной основе.

Имущество, переданное по договору аренды, обычно используется арендатором для ведения предпринимательской деятельности; при сдаче имущества в прокат оно, как правило, используется для потребительских целей. Срок действия договора аренды неограничен, в то время как договор проката, как правило, заключается на период до 1 года. Кроме этого, в основном не допускается сдача имущества, предоставленного по договору проката, в субаренду.

Существенные особенности имеют также договоры аренды предприятий. В данном случае арендатор получает во временное владение и пользование объекты, образующие целостный имущественный комплекс:

• здания и сооружения;

• нематериальные активы (права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятий, и т. д.);

• оборудование и прочие основные средства;

• земельные участки;

• запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства.

Кроме того, с согласия кредиторов происходит переуступка требований и перевод долгов предприятия на арендатора. Если долги передаются без согласия кредиторов, то арендодатель и арендатор совместно отвечают по данным обязательствам.

Арендатор может использовать полученный имущественный комплекс для ведения конкретной предпринимательской деятельности после получения соответствующей лицензии, если данное условие предусматривается законом. Лицензия не может передаваться другому лицу, и поэтому по договору аренды она не переходит к арендатору. Предприятие передается арендатору на основании передаточного акта. К нему же переходят обязанности поддержания технического состояния предприятия на должном уровне, проведения текущего и капитального ремонта. Арендатор получает широкую самостоятельность в сфере осуществления программ технического развития. Он имеет право проводить реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятия при условии, что данные мероприятия приведут к увеличению стоимости имущества.

Арендатор может продавать, обменивать, сдавать в субаренду материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, но не имеет права снижать стоимость имущества с целью уменьшения суммы налогообложения.

Лизинг — это долгосрочная аренда машин, оборудования и других товаров инвестиционного назначения, купленных арендодателем (лизингодателем) для арендатора (лизингополучателя), в целях их производственного использования при сохранении права собственности на них за арендодателем на весь срок договора аренды.

Различают финансовый и оперативный лизинг. Под финансовым лизингом понимается форма финансирования приобретения оборудования при посредничестве лизинговой компании, которая покупает его себе в собственность на свои и привлеченные средства, а затем сдает в пользование (в аренду) предприятиюлизингополучателю на определенный срок. Лизинговая компания обязана приобрести то оборудование и у тех поставщиков, что

указал лизингополучатель. При финансовом лизинге лизингополучатель, как правило, выкупает оборудование в конце срока договора лизинга. Условия договора не меняются в течение всего срока его действия.

При оперативном лизинге срок аренды оборудования лизинга намного меньше срока службы оборудования, сдаваемого в лизинг.

Дальнейшее ужесточение конкуренции на лизинговом рынке приводит к секьюритизации — венчурной аренде. При этом финансовые обязательства оформляются не в виде прямых договоров, а в форме ценных бумаг, что при необходимости позволяет третьему лицу нарушить данные обязательства. Венчурная аренда представляет собой более рискованное финансирование проектов без гарантий.

Казалось бы, что с экономической точки зрения лизинг имеет определенное сходство с кредитом, предоставляемым на покупку оборудования. Иначе говоря, если рассматривать лизинг как передачу имущества во временное пользование на условиях срочности, возвратности и платности, то его можно классифицировать как товарный кредит на основные фонды, причем на их активную часть — оборудование. Однако лизинг гораздо привлекательнее традиционного банковского кредитования, особенно для быстроразвивающихся средних и малых предприятий.

Лизинговая компания, а зачастую одновременно и лизингодатель, — это специализированное учреждение, предоставляющее оборудование в аренду предприятиям, реже — физическим лицам.

Задача лизинговой компании состоит в том, чтобы приобретать для своих клиентов нужные им изделия и сдавать их в аренду на заранее согласованный срок за определенную плату. По завершении аренды материальных ценностей арендующая фирма возвращает их лизинговой компании либо продлевает договор на последующий срок (как правило, на льготных условиях), либо приобретает имущество по остаточной стоимости.

Выгода лизинга состоит в том, что арендатору не нужно тратить большие деньги на приобретение современной техники. Эта форма аренды привлекательна для мелких и средних предприятий. Для них становится реальным оперативное проведение реконструкции производства при ограниченных затратах. Лизинг открывает путь потребителю к новейшим достижениям науки и техники, к прогрессивным технологиям.

Экономическое содержание лизинга и отличие его от аренды состоят в следующем. При взятии в аренду каких-либо материальных ценностей арендатор не становится их собственником и не приобретает правовых обязанностей по отношению к этой собственности. Лизингополучатель принимает на себя обязанности, вытекающие из права собственности, т.е. несет прямую ответственность за риск случайной гибели и техническое обслуживание объекта лизинга. Лизингодатель, как и арендодатель, остается владельцем объекта лизинга. Гибель или невозможность использования объекта лизинга не освобождают лизингополучателя от обязанностей погашать долг.

Иногда считают, что главное отличие лизинга от аренды состоит лишь в правовых аспектах и зависит от условий соглашения. На самом деле это не так. Лизингополучатель в отличие от арендатора выплачиваетлизингодателю не ежемесячную плату заправо пользования объектом лизинга (арендную плату), а полную сумму амортизационных отчислений. Из этого следует принципиально новое распределение риска операции. Лизингодатель приобретает какие-либо материальные ценности в интересах и по просьбе лизингополучателя, тогда как при аренде стороны заключают договор в соответствии со встречными, совпавшими интересами. Выплата полной суммы амортизационных отчислений гарантирует хорошее обслуживание объекта лизинга.

В случае выявления дефектов в объекте лизинга лизингополучатель предъявляет рекламации поставщику объекта, а лизингодатель считается полностью свободным от гарантийных обязательств. Фактически арендные договорные отношения заменяются отношениями купли-продажи, но без передачи права собственности. Исходя из этого в начале срока договора объект лизинга амортизируется на значительно большую сумму, чем предусмотрено по нормам амортизации. Срок действия договора лизинга рассчитывают исходя из срока выплаты амортизационных отчислений.

При расчете выплат за аренду их размер в значительной мере зависит от рыночной конъюнктуры (спроса и предложения). В отличие от аренды при лизинге существует практика приобретения лизингополучателем объекта по окончании срока действия договора всобственность по заранее согласованной покупной цене.

Одновременно с приобретением материальных ценностей лизинговая компания и лизингополучатель подписывают между собой соглашения о сроках аренды и ее непрерывности, оразмере арендных платежей, периодичности их выплаты, условиях страхования объекта лизинга, возможных вариантах владения имуществом по окончании аренды и др. В зависимости от сроков аренды лизинг подразделяется на: рейтинг — аренда на срок от нескольких дней до месяца; хайринг — от нескольких месяцев до года; собственно лизинг — от года до нескольких лет.

По международной практике сроки лизинга зависят от периода амортизации оборудования. Обычно срок лизинга меньше этого периода:

Период амортизации, лет 3 4 5 6—7 8 9—10

Минимальный срок лизинга, лет 3 3 4 5 6 7

В среднем срок аренды машин и оборудования составляет пять — восемь лет, сроки аренды недвижимого имущества более продолжительны — 10—20 лет. В разных странах сроки лизинга определяются различными нормативными документами. Так, в Австралии договор лизинга может быть заключен на срок погашения от 40 до 80% амортизационного фонда.

Научно-технический прогресс вносит коррективы в период морального износа оборудования или другой техники. Этот период значительно сократился и для средств информации составляет, например, в среднем три — пять лет.

Такая форма аренды, как лизинг, должна стать важнейшим звеном передачи новейших видов технических устройств и систем в пользование потребителям.

В зарубежной литературе утверждается, что суть лизинга — в сочетании элементов аренды и банковского кредита. С арендой его роднит отношение к праву собственности, с кредитом — срочность и возвратность. Остальные условия зависят от специфики налогового, гражданского и торгового законодательств. Они не изменяют экономической сути лизинга, а лишь придают ему национальную специфику.

Мировым лидером по объему лизинговых операций считаются США. В Европе лидер по объему лизинговых операций — Великобритания (около 18% всех промышленных инвестиций). Удельный вес лизинга в инвестициях Швеции и Франции — около 15%, Испании — 14, Италии — 10%; хорошо развиты лизинговые операции в Венгрии и Польше.

В любом случае, прежде чем выбрать ту или иную форму организации и финансирования инвестиционной деятельности, целесообразно выполнить финансово-экономический анализ эффективности инновационного проекта.

Франчайзинг — это система взаимовыгодных партнерских отношений крупного и мелкого предпринимательства, объединяющая элементы аренды, купли-продажи, подряда, представительства. Это самостоятельная форма договорных отношений хозяйствующих субъектов, имеющих статус юридического лица.

Взаимодействие крупного (корпорации, фирмы и т.п.) и мелкого предприятий осуществляется на основе договора франчайзинга, заключаемого между крупным предприятием — франчайзером и мелким — франчайзи (оператором). При этом франчайзер (обычно крупная родительская компания) обязуется снабжать мелкую фирму или бизнесмена, действующих в рамках оговоренной территории, своими товарами, рекламными услугами, отработанными технологиями бизнеса. За это фирма — франчайзи обязуется предоставить компании — франчайзеру услуги в области менеджмента и маркетинга с учетом местных условий, а также инвестировать в эту компанию какую-то часть своего капитала. Франчайзи обязуется иметь деловые контакты исключительно с компанией-франчайзером, а также вести бизнес в соответствии с ее предписаниями.

Почти всегда франчайзи выплачивает единовременный взнос за право пользования на рынке именем и торговой маркой франчайзера. Кроме этого взноса франчайзи и капиталовложений в основные фонды, сделанные им, франчайзер может назначить регулярную плату за рекламу торговой марки, используемую оператором. Плата, как правило, устанавливается в пределах 1—5% выручки. Франчайзер устанавливает также размер отчислений от объема текущих продаж франчайзи, составляющий в среднем 2—3%, но бывает и значительно выше. Например, франчайзи компании Макдоналдс вносят 12% выручки. Существуют и другие нормы отчислений. Так, в США владелец химчистки, выплачивающий головной компании всего 100 долл. в месяц, может иметь неограниченное число пунктов приема.

В экономической литературе различают два типа договорных отношений.

Первый получил наибольшее применение в сфере торговли.

Суть его состоит в том, что фирма-франчайзи узко специализирован на реализации одного вида товаров и услуг и получении фиксированной доли от общего объема продаж. По такой форме договора работает большинство фирм-франчайзи, занимающихся торговлей автомобилями, автосервисом, а также владельцев бензоколонок.

Другой тип договорных отношений значительно сложнее. Мелкая фирма-франчайзи работает не просто под торговой маркой франчайзера, а включается в полный цикл крупной корпорации, выполняя равные с ней требования технологического процесса, качества, обучения персонала, выполнения плана продаж, оперативной отчетности. Все это приводит к особой ответственности мелкой фирмы.

В целях распространения франчайзинга владельцы крупных фирм периодически проводят выставки, чтобы привлечь потенциальных покупателей права на льготное предпринимательство. В настоящее время наиболее широко эта форма предпринимательства развита в таких областях бизнеса, как бензозаправочные станции (32%), торговля легковыми и грузовыми автомобилями (6%), рестораны и закусочные быстрого обслуживания (7%).

•автомобильная продукция и услуги —продажа автомобилей, запасных частей, балансировка колес, мойка машин, наладка двигателей и др.;

•помощь в организации и ведении бизнеса и другие услуги — бухгалтерия, делопроизводство, рекламные и брокерские услуги, деловые консультации, обработка информации, консультации по финансовым вопросам, консультации по налогам, набор персонала и пр.

•строительство, услуги, связанные с ремонтом домов: услуги по установке кондиционеров, облицовке каминов, ремонту ванных комнат, остеклению лоджий, обустройству кухонь, покрытию полов и др.;

•услуги, связанные с образованием —репетиторство, курсы секретарей, курсы для управленческого персонала и т.п.;

•отдых и развлечения —отели, подвижные игры дома и вне дома;

•рестораны быстрого обслуживания, закусочные (кофе, пицца, хрустящий картофель и т.п.);

•продуктовые палатки (хлебобулочные изделия, кондитерские, магазины здоровой пищи и др.);

•здоровье, медицинские и косметические услуги —центры красоты, клубы здоровья, оптика;

•услуги в сфере домашнего хозяйства (чистка ковров, реставрация мебели и обивки, услуги по дизайну);

•розничная торговля (товары и услуги, не отнесенные ни к одной из перечисленных групп) —водные центры, камеры хранения, одежда на продажу и напрокат, химическая чистка, моментальная печать, копировальные услуги и т.д.;

•разное —школы вождения автомобиля, агентства по продаже недвижимости, издательства, туристические агентства, лизинг и краткосрочная аренда оборудования и др.

Франчайзинг имеет свои преимущества и недостатки.

К преимуществам относится то, что фирма-франчайзи приобретает некоторую гарантию своего существования, экономит средства на маркетинговых исследованиях, консультациях и других услугах профессионалов; имеет гарантию поставок сырья, материалов, полуфабрикатов; открывает свое дело с меньшим риском; получает советы и поддержку от своего партнера —крупной фирмы.

Весьма очевидна заинтересованность крупных фирм в развитии франчайзинга. Они расширяют сферу сбыта своей продукции, проникая на небольшие рынки, и, следовательно, имеют информацию для быстрого реагирования на изменение спроса, привлекают дополнительный капитал, устанавливают строгий оперативный контроль за качеством продукции и услуг, производимых и реализуемых оператором.

Недостатки франчайзинга: необходимость учета интересов партнера —крупной компании и других держателей акций; необходимость регулярных отчислений не от прибыли, а от объема продаж, что может поставить держателя лицензии в трудные финансовые условия; наличие права у продавца лицензии проверять финансовую документацию, обязательность придерживаться методов ведения бизнеса, изложенных в инструкции партнерской компании, что может ограничивать возможности маневра; выкуп (по требованию компании партнера) всего необходимого оборудования и материалов может ограничить в действиях держателя лицензии.

Становление и развитие франчайзинга наряду с арендой и лизингом позволят быстрее решать проблему занятости населения, преодоления монополизма производства, развития конкуренции — движущей силы рыночной экономики.

Каковы же перспективы развития франчайзинга?

Международная ассоциация франчайзинга (МАФ) выделяет следующие факторы, которые, по мнению экспертов этой влиятельной организации, создают предпосылки для стремительного роста франшизных систем в начале нового столетия1.

1. Выравнивание темпов роста объемов продаж1 во франшизных сетях традиционных направлений, таких, как быстрое питание, ми-нимаркеты. отели, мотели, аренда автомобилей. В каждой из этих областей в глобальном масштабе будет доминировать относительно небольшое количество компаний, владеющих известными торговыми марками.

2. Продолжение быстрого роста и агрессивной экспансии сектора услуг в национальных экономиках и мировой экономике в целом. Согласно специальному исследованию МАФ в сфере услуг будут продолжаться специализация и выделение новых рыночных ниш. Такие услуги, как ремонт жилищ, дизайн интерьеров и реализация дизайнерских проектов, уход за газонами, услуги в области жилья, уход за детьми, услуги в области воспитания и образования, наряду с некоторыми видами бизнес-услуг станут первоочередными областями применения франчайзинга.

3. Активные процессы слияний и поглощений, при которых небольшие сети объединяются друг с другом, но в конечном счете поглощаются гигантами бизнеса. Корпоративная Америка проявляет повышенный интерес к франшизным сетям как к объекту инвестирования.

4. Усиление тенденции присоединения независимых малых предпринимателей к франшизным сетям. Этот процесс идет в двух направлениях. С одной стороны, франшизные сети проявляют повышенную агрессивность, стремясь расширить зону влияния за счет обращения в свою систему независимых операторов, с другой стороны, последние все в большей мере начинают искать пути повышения своей конкурентоспособности, присоединяясь к известным сетям с раскрученной торговой маркой. Эта система наиболее распространена и имеет наибольшие перспективы в России.

5. Глобализация. Франшизные компании, преимущественно американские, в конце XX в. начали активно выходить на мировые рынки.

Достаточно указать, что за последнее десятилетие ≪Макдоналдс≫ удвоил число своих операторов только за счет международной экспансии, тогда как американский рынок достиг своего насыщения на уровне 12—3 тыс. предприятий. По этому показателю на рынке США и Канады фирму догнал ее постоянный конкурент ≪Сабвэй≫, который также начал испытывать давление насыщения рынка и предпринял меры к выходу на мировые рынки. Одновременно, однако в значительно меньших масштабах, в США стали появляться франшизные сети, основанные на иностранных торговых марках, например система быстрого питания на основе блюд китайской кухни или славянских пирожков (последняя организована выходцами из Польши).

6. Формирование зрелых концепций и систем управления. Большинство лидеров современного франчайзинга сформировалось в период после 1975 г. По мере роста этих компаний и достижения ими зрелости устанавливаются формы и методы управления, формируется корпоративная культура, отличающаяся от других систем. Одновременно сеть приобретает черты крупных фирм с характерной для них бюрократизацией, предпринимательский стиль управления меняется на корпоративный, в котором тон задают менеджеры-профессионалы.

На этом фоне франчайзинг как система организации и развития малого бизнеса в России представлена весьма слабо несмотря на то, что впоследние годы появилось достаточно много статей, описывающих попытки российских фирм использовать франчайзинг. Существо данного метода, его преимущества и ограничения еще плохо понимаются и плохо используются отечественными бизнесменами.