Тема 6. Наем жилого помещения

Право граждан на жилище. Понятие и виды жилищных фондов. Понятие, виды, правовое регулирование и общая характеристика договора найма жилого помещения. Применение гражданского и жилищного законодательства к договорам коммерческого и социального найма.

Договор социального найма жилого помещения. Обеспечение граждан жилыми помещениями в фонде социального использования (понятие нуждаемости; постановка на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; правила предоставления жилого помещения; понятие и правовое значение ордера). Понятие, основание заключения и срок договора социального найма; жилищный фонд, в котором применяется договор. Форма и содержание договора. Предмет договора (объективные и субъективные требования, предъявляемые к предоставляемому жилому помещению). Стороны договора (наниматель и наймодатель). Вселение и правовое положение членов семьи нанимателя. Временные жильцы и поднаниматели.

Права и обязанности сторон. Изменение и прекращение договора. Выселение: понятие, виды (с предоставлением благоустроенного жилого помещения, с предоставлением не обязательно благоустроенного жилого помещения, без предоставления жилого помещения), основания, порядок.

Особенности найма служебных жилых помещений, общежитий и жилых помещений в фонде жилья для временного поселения.

Договор коммерческого найма жилого помещения. Понятие договора; жилищные фонды, в которых применяется договор. Форма и содержание договора. Условия о предмете (объекте) договора, плате за жилое помещение, сроке. Понятие и особенности краткосрочного найма.

Субъекты договора (наниматель и наймодатель). Сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение. Замена нанимателя в договоре. Вселение и правовое положение граждан, постоянно проживающих с нанимателем (в сравнении с членами семьи нанимателя по договору социального найма). Временные жильцы и поднаниматели.

Права и обязанности наймодателя и нанимателя. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок: условия и порядок осуществления, последствия нарушения. Изменение и расторжение договора: основания, порядок, последствия.

Тезисы лекций

По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое поме­щение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Виды договора найма жилого помещения:

- договор социального найма жилья, который действует в основном в сфере государственного и муниципального жилищного фонда;

- договор коммерческого найма жилья.

ГК содержит раздельное регулирование договоров коммерческого и социального найма жилых помещений. При этом применительно к обоим договорам широко используются отсылки к жилищному законодательству.

Договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения характеризуются рядом общих положений:

1. Предметом договора является жилое помещение - конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техничес­кому состоянию для постоянного проживания в нем людей.

2. Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юри­дическое лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.

3. Договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения должны заключаться в письменной форме.

4. При отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает наниматель, договор найма жилого помещения сохраняет силу для нового собственника.

5. Установлены общие обязанности нанимателей, связанные с использованием жилого помещения: обеспечение сохранности жилья, текущий ремонт, своевременное внесение платы за помещение и др.

6. Наниматели жилых помещений вправе разрешать проживание временным жильцам, а также сдавать жилое помещение в поднаем.

Различия договоров социального и коммерческого найма жилья:

1. Наймодателем по договору коммерческого найма выступает собственник, либо лицо, управомоченное собственником. Наймодателем могут быть как юридические лица, так и граждане.

По договору социального найма в качестве наймодателя собственник жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо.

2. Договор социального найма бессрочный, а договор коммерческого найма срочный (до пяти лет) с преимущественным правом на заключение договора найма жилого помещения на новый срок;

3. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается сторонами при согласовании всех существенных условий. Договор социального найма заключается на основании административного акта - решения о предоставлении жилого помещения, чему предшествует постановка гражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищных условий.

При заключении договора социального найма жилого помещения наниматель указывает в качестве постоянных пользователей членов своей семьи (супруг, дети, родители, иждивенцы). В отличие от этого в договоре коммерческого найма жилого помещения в качестве пользователей жилья могут быть указаны любые граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.

4. По договору социального найма жилого помещения наниматель или совершеннолетние члены его семьи, виновные в нарушении условий договора несут индивидуальную ответственность вплоть до выселения из занимаемого жилого помещения. Между тем по договору найма жилого помещения ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора гражданами, проживающими совместно с нанимателем, несет сам наниматель.

5. По договору социального найма жилого помещения совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность по обязательствам, установленным договором.

Что же касается договора найма жилого помещения, то постоянно проживающие с нанимателем граждане, уведомив наймодателя, должны заключить с нанимателем договор о солидарной совместно с нанимателем ответственности перед наймодателем, после чего они становятся сонанимателями жилого помещения.

6. Оплата жилья и коммунальных услуг по договору коммерческого найма жилья устанавли­вается по соглашению сторон, По договору социального найма жилого помещения оплата жилья и коммунальных услуг строго регламентирована и устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.

7. Различны основания изменения и прекращения договоров социального и коммер­ческого найма жилья.

Тема 7. Безвозмездное пользование (ссуда)

Понятие и правовое регулирование договора безвозмездного пользования. Особенности субъектного состава договора. Форма, государственная регистрация и содержание договора ссуды.

Права, обязанности и ответственность сторон. Предоставление вещи в пользование; содержание вещи. Риск случайной гибели (повреждения) вещи. Ответственность за недостатки вещи и за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи. Права третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное пользование.

Специфика прекращения договора. Досрочное расторжение договора, отказ от бессрочного и срочного договора: случаи, порядок. Изменение сторон в договоре ссуды (в том числе в случае смерти, реорганизации и ликвидации ссудодателя и ссудополучателя).

Тезисы лекций

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор ссуды двусторонний, безвозмездный, может быть как консенсуальным, так и реальным.

Сторонами в договоре ссуды являются ссудодатель и ссудополучатель. Ссудодателем может быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником. В отношении ссудополучателей специальных требований ГК не устанавливает.

Предмет договора ссуды - индивидуально-определенные непотребляемые вещи, как движимые, так и недвижимые.

Форма договора ссуды подчиняется общим требованиям о форме сделок.

Договор ссуды может быть заключен на определенный срок, а если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.

Ссудодатель обязан:

1. Передать ссудополучателю вещи в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению, а также все ее принадлежности и относящиеся к ней документы (инструкция по использованию, технический паспорт и т.п.), если стороны в договоре не оговорили иного.

Если ссудодатель нарушает обязанность по передаче, ссудополучатель имеет право потребовать:

- передачи ему принадлежностей и документов, относящихся к вещи;

- расторжения договора и взыскания понесенного им реального ущерба. При этом в силу безвозмездного характера договора ссуды исключается возможность взыскания убытков в виде упущенной выгоды.

Ответственность за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование, носит ограниченный характер:

- ссудодатель отвечает лишь за те недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора;

- при обнаружении недостатков в переданной вещи ссудополучатель имеет право выбора только из двух возможностей:

а) по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи;

б) досрочно расторгнуть договор и возместить понесенный им реальный ущерб.

При этом ссудодатель, извещенный о требованиях ссудополучателя или о его намерении устранить недостатки вещи за счет ссудодателя, может без промедления произвести замену неисправной вещи другой аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии.

2. Предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и т.п.) при заключении договора безвозмездного пользования. В случае неисполнения этой обязанности, ссудополучатель вправе потребовать:

- расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудополучатель обязан:

- поддерживать вещь в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и принятии на себя всех расходов на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования;

- пользоваться переданной ему в безвозмездное пользование вещью в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не установлены, то в соответствии с назначением вещи. При нарушении этой обязанности ссудодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Переоборудование, переоснащение, перепланировка и иные изменения в предмете ссуды возможны с согласия ссудодателя с соблюдением норм публичного права.

Риск случайной гибели или случайного повреждения вещи несет ссудополучатель, если:

а) вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что ссудополучатель использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи;

б) ссудополучатель передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя (при согласии ссудодателя риск падает на ссудодателя);

в) с учетом фактических обстоятельств ссудополучатель мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

Во всех иных случаях риск случайной гибели вещи несет собственник вещи.

Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, несет ссудодатель, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя.

При прекращении договора ссудополучатель обязан возвратить вещь ссудодателю в том состоянии, в каком ссудополучатель ее получил в пользование с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором ссуды. Если ссудополучатель представляет к возврату вещь в состоянии, не соответствующем условиям договора, с ухудшением ее качественного состояния, допускает просрочку в возврате вещи, то убытки, которые понесет в связи с этим ссудодатель, должны возмещаться в порядке, предусмотренном договором ссуды, или в общем порядке.

Изменение, расторжение и прекращение договора ссуды.

Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. К новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору ссуды, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

В случае смерти гражданина-ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица - ссудодателя права и обязанности ссудодателя по договору ссуды переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование.

В случае реорганизации юридического лица - ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.

Смерть гражданина-ссудополучателя и равно ликвидация юридического лица - ссудополучателя являются основаниями для прекращения договора ссуды.

Отказ от договора ссуды, заключенного без указания срока, может совершиться в любое время. Любая из сторон договора ссуды обязана известить другую сторону об отказе от договора за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

В договоре ссуды, заключенном с указанием срока его действия, право отказа от договора до истечения срока имеет только ссудополучатель, если иное не предусмотрено самим договором ссуды.

По требованию ссудодателя срочный договор ссуды может быть расторгнут когда ссудополучатель:

а) использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;

б) не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

в) существенно ухудшает состояние вещи;

г) без согласия ссудодателя передает вещь третьему лицу.

По требованию ссудополучателя срочный договор ссуды может быть расторгнут в случаях, когда:

а) обнаружены недостатки, делающие нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых ссудополучатель не знал и не мог знать в момент заключения договора;

б) вещь в силу обстоятельств, за которые ссудополучатель не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

в) при заключении договора ссудодатель не предупредил ссудополучателя о правах третьих лиц на передаваемую вещь;

г) ссудодателем не исполнена обязанность передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

Тема 8. Подряд

Общие положения о подряде. Понятие, отличительные признаки и виды договора подряда, отграничение от смежных договоров (в том числе договоров купли-продажи и возмездного оказания услуг, трудового договора). Условия квалификации отношений по долевому участию в строительстве в качестве подрядных.

Субъекты договора (подрядчик и заказчик). Структура договорных связей (система генерального подряда; множественность лиц на стороне подрядчика и др.). Распределение рисков между сторонами (риска невозможности исполнения договора; риска случайной гибели или повреждения используемого имущества, а также результата работы).

Форма и содержание договора. Предмет договора, дискуссии относительно его определения. Сроки начала и окончания работ, промежуточные сроки. Цена работы, порядок ее определения и изменения. Приблизительная и твердая цена (смета): понятие, возможность изменения, правомочия сторон при необходимости увеличения.

Права, обязанности и ответственность сторон. Выполнение работы иждивением подрядчика; выполнение работы с использованием материала заказчика. Информационные обязанности подрядчика. Порядок определения качества работы; гарантия качества, ее значение. Последствия некачественного выполнения работы. Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы. Давность по искам о ненадлежащем качестве работ. Порядок оплаты работы. Экономия подрядчика. Право подрядчика на удержание. Содействие заказчика. Последствия неисполнения заказчиком встречных обязанностей по договору. Порядок приемки заказчиком выполненной работы. Права заказчика во время выполнения работы подрядчиком.

Прекращение договора. Отказ заказчика и подрядчика от исполнения договора: случаи, условия, последствия. Последствия прекращения договора до приемки результата работы.

Бытовой подряд. Понятие, правовое регулирование и сфера применения договора бытового подряда. Особенности субъектного состава, прав и обязанностей сторон (дополнительные гарантии прав заказчика; дополнительные информационные обязанности подрядчика; специфика прав заказчика на случай ненадлежащего выполнения работы). Последствия неявки заказчика за получением результата работы.

Строительный подряд. Понятие и сфера применения договора строительного подряда. Особенности регулирования выполнения строительных работ для удовлетворения личных потребностей гражданина. Допустимость применения правил о строительном подряде к работам по капитальному и текущему ремонту зданий и сооружений.

Субъекты договора, структура договорных связей. Специфика распределения рисков между сторонами. Участие инженера (инженерной организации) в осуществлении прав и выполнении обязанностей заказчика.

Содержание договора. Предмет в договоре строительного подряда, его определение. Сроки выполнения работ; цена. Техническая документация и смета: содержание, правовое значение, внесение изменений.

Права, обязанности и ответственность сторон. Страхование объекта строительства. Сотрудничество сторон в договоре. Порядок оплаты работ. Дополнительные обязанности заказчика (предоставление земельного участка и т.д.). Порядок сдачи и приемки работ. Обязанности подрядчика по охране окружающей среды и обеспечению безопасности работ. Ответственность подрядчика за нарушение условия договора о качестве работ; гарантии качества. Сроки обнаружения ненадлежащего качества. Устранение недостатков за счет заказчика. Понятие и последствия консервации строительства.

Подряд на выполнение проектных и изыскательных работ. Понятие, сфера применения, особенности предмета и субъекты договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ. Права, обязанности и ответственность сторон.

Подрядные работы для государственных нужд. Понятие государственных нужд. Государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд: понятие, стороны, основания и порядок заключения, содержание, изменение и правовое регулирование. Виды работ, выполняемых по государственному контракту.

Тезисы лекций

Договор подряда. Общие положения. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Договор подряда является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

ГК выделяет некоторыеспециаль­ные виды договора подряда, на которые общие положения о договоре под­ряда распространяются, если это не противоречит специальным нормам об этом договоре:

- бытовой подряд;

- строительный подряд;

- подряд на выполнение проектных и изыскательских работ;

- подрядные работы для государственных нужд.

Сторонами договора подряда являются заказчик и подрядчик. ГК не устанавливает каких-либо ограничений для отдельных субъектов гражданского права на участие в подрядных отношениях как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика.

Существенные условия договора подряда:

- предмет. Предметом всегда выступают при изготовлении - индивидуально-определенные вещи, а при переработке (обработке) или выполнении иной работы - овеществленный результат в отношении индивидуально-определенных вещей.

- сроки начала и окончания работ. Если эти сроки не согласованы, то договор считается незаклю­ченным. Именно нарушение этих условий договора рассматривается как просрочка и влечет соответствующие последствия. Стороны могут уста­новить и промежуточные сроки выполнения работ, а также установить меры ответственности за их нарушение.

Содержание и исполнение договора:

- работа выполняется из материала подрядчика, его силами и средства­ми, если иное не предусмотрено договором;

- способы и методы выполнения задания определяются подрядчиком;

- риск случайной гибели материалов и иного используемого имущества несет предоставившая их сторона, если иное не установлено законом или договором;

- риск случайной гибели результата работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик;

- если в договоре подряда не определена цена работ, то договор считает­ся заключенным, а оплата производится по цене, которая при сравни­мых обстоятельствах взимается за аналогичные работы. Цена работ состоит из:

а) компенсации издержек подрядчика;

б) вознаграждения подрядчика.

При производстве сложных работ цена обычно определяется сметой. Смета может быть:

а) твердой, когда ее изменение допускается только в случае существен­ного возрастания стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком или оказываемых ему третьими лицами услуг либо иного имущественного изменения обстоятельств, за которые стороны не отвеча­ют;

б) приблизительной, возможность изменения которой заложена в са­мом договоре.

- в случае получения подрядчиком в ходе работ экономии без ухудшения качества работ заказчик обязан оплатить результат работ по установ­ленной в договоре цене. Договором может быть предусмотрено распре­деление полученной экономии между подрядчиком и заказчиком;

- неблагоприятные последствия просрочки передачи или приемки ре­зультата работ несет просрочившая сторона;

- риск случайной невозможности достижения результата работ несет под­рядчик, так как именно он определяет методы и способы выполнения работ, если в договоре не предусмотрено иное;

- качество работ должно соответствовать условиям договора, а при их отсутствии - обычно предъявляемым к таким работам требованиям.

Возможно участие в договоре подряданескольких лиц как на стороне подрядчика, так и на стороне заказчика. В этом случае они являются соли­дарными должниками (кредиторами):

- при неделимости предмета обязательства;

- при выполнении работ в связи с осуществлением предпринимательс­кой деятельности;

- в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Подрядчик вправе привлекать к выполнению работ по договору подря­да третье лицо без согласия заказчика, если иное не установлено законом или договором. В этом случае заказчик заключает договор подряда с гене­ральным подрядчиком, а последний - договор подряда с субподрядчиком.

Генеральный подрядчик одновременно выступает как подрядчик по договору генерального подряда и как заказчик по договору субподряда. Ге­неральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за действия субподрядчика, а перед субподрядчиком - ответственность за действия за­казчика. Непосредственное предъявление требований заказчиком субпод­рядчику и наоборот, минуя генерального подрядчика, возможно, только если это предусмотрено в законе или в договоре (точнее, в обоих догово­рах: генерального подряда и субподряда).

Подрядчик обязан:

- принять все необходимые меры по обеспечению сохранности имуще­ства, полученного от заказчика;

- использовать материалы экономно. В случае использования материалов заказчика по окончании работ дать отчет об их использовании и воз­вратить остаток материалов заказчику (либо по соглашению сторон уменьшить цену работ);

- своевременно приступить к работе и сдать в установленный срок гото­вый результат заказчику;

- соблюдать требования заказчика и качество выполняемых работ;

- немедленно предупредить заказчика и приостановить выполнение ра­бот до его решения в следующих случаях:

а) при обнаружении непригодности для выполнения работ материа­лов, оборудования или технической документации, предоставленной за­казчиком;

б) при возможных неблагоприятных для заказчика последствий при указанных им способах выполнения работ;

в) при иных обстоятельствах, не зависящих от подрядчика и влияющих на качество или сроки выполнения работ.

При невыполнении указанной обязанности по уведомлению заказчика Подрядчик лишается права ссылаться на эти обстоятельства при сдаче ре­зультата работ;

- передать заказчику информацию, касающуюся эксплуатации предмета договора;

- подрядчик отвечает за качество предоставленных им материалов.

Подрядчик вправе:

^- не приступать к выполнению работ либо приостановить их выполнение в случае нарушения заказчиком условий договора;

- требовать возмещения убытков, вызванных отказом заказчика от со­действия в выполнении работ, если такое содействие предусмотрено договором;

- при уклонении заказчика от приемки работ по истечении одного меся­ца и после двукратного предупреждения продать результат работы, а выручку, за вычетом причитающихся ему платежей, внести на имя заказчика в депозит нотариуса или суда;

- удерживать результат работ и иное оставшееся у него имущество заказ­чика при нарушении последним условии договора.

Заказчик обязан:

- уплатить подрядчику обусловленную договором цену работы после окончательной сдачи работы, если она выполнена надлежащим образом, и, если догово­ром не предусмотрен иной порядок оплаты (например, полнаяиличастичная предварительная оплата);

- оказывать подрядчику обусловленное договором содействие в выпол­нении работ (подсоединение к сетям электро- и газоснабжения, обес­печение водой, жильем и пр.);

- заказчик несет ответственность за качество предоставленныхим мате­риалов и оборудования;

- осмотреть и принять результат работы в соответствии с условиями до­говора, а при обнаружении недостатков - немедленно заявить об этом подрядчику;

- известить подрядчика в разумный срок об обнаруженных после прием­ки скрытых недостатках.

Заказчик вправе:

- в любое время проверять ход выполнения и качество работ, не вмеши­ваясь в деятельность подрядчика;

- отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения вызванных этим убытков, если подрядчик явно не успевает закончить работу в срок;

- в любое время до сдачи результата работ отказаться от исполнения дого­вора, уплатив подрядчику за уже выполненную работу и возместив убыт­ки от расторжения договора в пределах разницы между ценой, определен­ной за всю работу, и выплаченной за уже выполненную работу суммой;

- при очевидных недостатках работы установить подрядчику разумный срок для устранения допущенных недостатков. При неиспол­нении этого отказаться от исполнения договора либо поручить другому лицу исправление недостатков за счет подрядчика и потребовать возме­щения вызванных этим убытков;

- в случае неисполнения подрядчиком условий договора о качестве рабо­ты заказчик вправе потребовать:

а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

б) соразмерного уменьшения цены;

в) возмещения собственных расходов на устранение недостатков (если договором предусмотрено право заказчика на их устранение).

Если недостатки существенны и неустранимы или не устранены в со­гласованный срок либо появляются вновь после их устранения, то заказ­чик вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения причиненных этим убытков.

Требования могут быть предъявлены заказчиком в течение двух лет со дня передачи работы, если иное не установлено законом, договором или обыча­ями делового оборота.

- договором подряда может быть установлен гарантийный срок на результат работы, в течение которого заказчик вправе заявлять требования, связанные с качеством выполненных работ.

Договор бытового подряда.По договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворить бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.

Договор бытового подряда является двусторонним, консенсуальным и возмездным.

Наряду с общими чертами, присущими подряду в целом, договор бытового подряда имеет ряд особенностей.

1. Предмет договора имеет строго целевое содержание и характеризуется как выполнение подрядных работ, предназначенных удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика.

2. Наряду с предметом существенным условием договора бытового подряда является цена. Цена в договоре бытового подряда определяется соглашением сторон, однако она не может быть выше устанавливаемой или регулируемой соответствующими государственными органами.

Определение цены работы путем составления сметы не является обязательным при заключении данного вида договора. Составление сметы по требованию заказчика или подрядчика обязательно.

3. На стороне подрядчика всегда выступает коммерческая организация или гражданин-предприниматель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по выполнению соответствующего вида работ. Заказчиком может быть только гражданин, вступающий в отношения с подрядчиком для удовлетворения своих бытовых нужд или иных личных потребностей.

4. К отношениям по договору бытового подряда с участием заказчика-гражданина применяются Закон о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ним.

5. Договор является публичным. Договор бытового подряда может заключаться с использованием публичной оферты.

6. Заказчик может в любое время до сдачи ему работы в одностороннем порядке отказаться от договора бытового подряда, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до уведомления об отказе от договора, и возместив подрядчику убытки, причиненные прекращением договора в пределах разницы между ценой, установленной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

7. Подрядчик обязан до заключения договора бытового подряда предоставить заказчику необходимую и достоверную информацию о предлагаемой работе, ее видах и об особенностях, о цене и форме оплаты, а также сообщить заказчику по его просьбе другие относящиеся к договору и соответствующей работе сведения. Подрядчик должен указать заказчику конкретное лицо, которое будет ее выполнять.

Заказчик имеет право требовать расторжения заключенного договора бытового подряда без оплаты уже выполненной работы, а также возмещения убытков в случаях, когда неполнота или недостоверность полученной от подрядчика информации повлекла заключение договора о выполнении работы, не обладающей свойствами, которые он имел в виду.

Подрядчик не вправе навязывать заказчику включение в договор бытового подряда дополнительной работы или услуги. Заказчик вправе отказаться от оплаты работы или услуги, не предусмотренной договором.

8. При сдаче работы заказчику подрядчик обязан сообщить ему о требованиях, которые необходимо соблюдать для эффективного и безопасного использования результата работы, а также о возможных для самого заказчика и других лиц последствиях несоблюдения соответствующих требований.

В случае неявки заказчика за получением результата выполненной работы или иного уклонения заказчика от его приемки подрядчик имеет право, письменно предупредив заказчика, по истечении двух месяцев со дня такого предупреждения продать результат работы за разумную цену, а вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся подрядчику платежей, внести в депозит нотариуса или суда.

9. Особенность бытового подряда составляет и то, что, помимо последствий ненадлежащего качества, установленных общими нормами о подряде, заказчик в таких случаях вправе выбрать и иное: потребовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения расходов, понесенных им на исправление недостатков своими средствами или средствами третьих лиц.

10. В случае обнаружения заказчиком существенных недостатков результата работы он вправе заявить требование о безвозмездном их устранении при условии, если докажет, что такие недостатки возникли до принятия работы или по причинам, возникшим до этого. Если подрядчик не удовлетворяет требования, предъявленные заказчиком, то заказчик вправе потребовать:

- возвратить ему часть цены, которая была уплачена за работу;

- возместить расходы по устранению недостатков, понесенных им или третьими лицами;

- отказавшись от исполнения договора потребовать возмещения причиненных убытков.

11. При определении момента перехода права собственности на материал, предоставляемый подрядчиком для производства работ, применяется правило, согласно которому заказчик становится собственником материала при заключении договора независимо от сроков оплаты этого материала.

Договор строительного подряда. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

К договору строительного подряда применяются общие положения о подряде, если это не противоречит специальным нормам о строительном подряде.

Различаются следующие разновидности договора строительного подряда:

- договоры на выполнение строительно-монтажных и иных работ по объекту в целом: на новое строительство, в том числе строительство объектов "под ключ", на расширение, реконструкцию или технические перевооружение действующих предприятий, зданий и сооружений. Такие договоры заключаются заказчиком с генеральным подрядчиком, в качестве которого обычно выступают общестроительные организации, осуществляющие основные виды массовых общестроительных работ (бетонных, земляных, каменных и т.д.);

- договоры на выполнение отдельных комплексов монтажных и иных специальных строительных работ: на монтаж технологического, энергетического или другого оборудования, на монтаж металлических, деревянных или иных строительных конструкций, на выполнение изоляционных, отделочных или других специальных строительных работ. Как правило, это субподрядные договоры;

- договоры на выполнение пусконаладочных работ. Это в большинстве случаев прямые договоры. Заключаются они обычно заказчиком со специализированными пусконаладочными организациями или с поставщиками оборудования (их специализированными организациями).

Договором строительного подряда охватываются и отношения по пово­ду капитального ремонта зданий и сооружении, если договором не пре­дусмотрено иное;

Существенными условиями договора строительного подряда являются:

- предмет;

- цена;

- срок договора.

Форма договора строительного подряда письменная.

Особенности договора строительного подряда:

- если строительные работы направлены на удовлетворение бытовых или иных личных потребностей гражданина, то к такого рода отношениям применяются нормы о бытовом подряде;

- отдельные виды строительной деятельности в Российской Федерации подлежат лицензированию;

- в случае гибели или повреждения объекта строительства до его переда­чи заказчику вследствие недоброкачественности переданных заказчи­ком материалов или ошибочности указаний заказчика по способу вы­полнения работ подрядчик, при условии, что он исполнил свои обязанности по предупреждению заказчика, вправе требовать оплату работ в полном объеме, предусмотренном сметой;

- переход права собственности на объект от подрядчика и заказчику про­исходит только после государственной регистрации такого перехода;

- обязательными приложениями к тексту договора строительного подря­да являются смета и техническая документация, определяющая объем, характер и другие характеристики работ;

- при обнаружении необходимости производства не учтенных в техни­ческой документации работ подрядчик обязан приостановить выполне­ние работ и уведомить об этом заказчика. Заказчик обязан в течение десяти дней сообщить подрядчику о принятом решении. При пропуске указанного срока у подрядчика возникает право требовать возмещения убытков, причиненных простоем;

- подрядчик вправе требовать оплаты непредусмотренных работ, кото­рые он выполнил, не дожидаясь согласия заказчика, если докажет, что он действовал в интересах заказчика (в случае, если промедление мог­ло привести к гибели объекта и пр.);

- подрядчик вправе отказаться от выполнения необходимых дополни­тельных работ, если только они не входят в сферу его профессиональ­ной деятельности либо он по иным не зависящим от него причинам не может выполнить указанные работы;

- возможно установление в договоре условий о страховании различно­го рода рисков (риска случайной гибели объекта, риска причинения вреда имуществу третьих лиц в ходе строительства и т. п.). Выполне­ние стороной обязательств по страхованию не освобождает ее от не­обходимости принятия мер для предотвращения наступления стра­хового случая;

- если иное не предусмотрено договором, заказчик обязан предоставить земельный участок под строительство;

- подрядчик обязан выполнить все указания заказчика, касающиеся производства работ, если они не противоречат договору и не явля­ются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность под­рядчика;

- в случае уклонения заказчика от осуществления надзора и контроля за ходом работ подрядчик вправе ссылаться на то, что допущенные недо­статки были бы им устранены, если бы заказчик исполнил свои обяза­тельства по осуществлению надзора и контроля за ходом работ;

- заказчик вправе поручить осуществление функций по надзору и конт­ролю за ходом работ третьему лицу;

- стороны по договору строительного подряда обязаны принимать все необходимые меры по устранению препятствий для выполнения работ;

- подрядчик обязан производить работы с соблюдением требований охраны окружающей среды и обеспечения безопасности строительных работ;

- в случае приостановления работ и консервации объекта по причинам, не зависящим от сторон, заказчик обязан оплатить подрядчику уже выполненные к этому времени работы и возместить иные понесенные им расходы;

- приемка работ возможна как после завершения работ, так и по оконча­нии ее отдельных этапов. Приемка работ оформляется актом сдачи и приемки работ, подписываемым обеими сторонами;

- заказчик вправе отказаться от приемки работ, если обнаруженные не­достатки исключают возможность использования результата работ для целей, указанных в договоре;

- к дополнительным основаниям ответственности подрядчика за качество работ относятся отступления от обязательных для сторон строительных норм и правил, а также не достижение указанных в технической доку­ментации определенных показателей объекта строительства, а при ре­конструкции здания или сооружения - снижение или потеря прочности, устойчивости, надежности здания или сооружения либо его части;

- подрядчик обязан за плату устранять и те недостатки, за которыеонответственности не несет.

Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ.По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

Договор этот консенсуальный, двусторонний (взаимный) и возмездный.

Предметом договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ является результат работы подрядчика (проектировщика, изыскателя):

- для проектных организаций - это изготовленная по заданию заказчика (генерального проектировщика) проектно-сметная документация (ее часть, раздел), необходимая для осуществления строительно-монтажных работ;

- для изыскательских организаций - полученные по заданию заказчика (генерального проектировщика) материалы, необходимые для правильного и экономически целесообразного решения основных вопросов проектирования (изготовления проектно-сметной документации), строительства и эксплуатации предприятий, зданий и сооружений.

Проектирование для капитального строительства - процесс создания проекта объекта капитального строительства, является одной из стадий инвестиционного процесса в области капитального строительства.

Изыскания для капитального строительства - процесс подготовки (в ходе комплексного изучения природных условий района, площадки, участка, трассы проектируемого строительства, местных строительных материалов и источников водоснабжения) материалов, необходимых для разработки экономически целесообразных и технически обоснованных решений для проектирования и строительства объектов.

Техническая документация (или проект строительства) - комплекс документов, включающий технико-экономические обоснования, чертежи, пояснительные записки и другие материалы, определяющие объем и содержание работ по объекту строительства, а также другие предъявляемые к этим работам требования.

Проектно-сметная документация - это материалы, подготовленные в результате разработки технической документации и сметы на объект строительства. Строительство без наличия проектно-сметной документации не допускается.

В зависимости от сложности строительства выполнение всех работ может быть возложено на:

- организацию подрядчика, которая сама же выполнит изыскательские, проектные и строительные работы;

- на специализированные организации: изыскательские, проектные и строительные либо на проектно-изыскательские и строительные.

Заказчиком при выполнении проектно-изыскательских работ может быть любое лицо. В отличие от этого в роли исполнителя и проектанта при исполнении отдельных видов работ выступает только тот, кто имеет лицензию.

Подрядные отношения по выполнению проектных и изыскательских работ регулируются специальными нормами, установленными ГК. Общие положения о подряде применяются к указанным подрядным отношениям, если иное не определено соответствующими законодательными актами.

В договоре подряда на выполнение проектных и изыскательских работ указываются предмет договора (наименование проектной документации, требования к ее качеству и техническому уровню), состав и содержание проектно-сметной документации, срок действия договора, сроки разработки и этапы выдачи документации, цена, порядок сдачи и приемки документации, имущественная ответственность сторон за нарушение условий договора, другие существенные условия, обеспечивающие интересы сторон.

Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заключается в письменной форме.

Основная обязанность подрядчика (проектировщика, изыскателя) - выполнение предусмотренных договором работ в установленный им срок и в соответствии с заданием на проектирование и иными исходными данными, с соблюдением обязательных для него требований нормативно-технических документов по вопросам проектирования, в том числе строительных норм и правил, норм технологического проектирования, стандартов и технических условий на строительные материалы, детали и конструкции и др.

К обязанностям подрядчика относятся также:

- согласование готовой технической документации с заказчиком, а при необходимости вместе с заказчиком согласование ее с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления;

- проведение защиты выполненной технической документации в утверждающей ее инстанции;

- внесение по требованию утверждающей инстанции и в установленные ею сроки изменений в представленную на утверждение техническую документацию без дополнительной оплаты, если требования утверждающей инстанции не противоречат заданию на проектирование;

- внесение без оплаты и в сроки по согласованию с заказчиком изменений в выполненную техническую документацию, связанных с исправлением допущенных в ней ошибок, и др.

Выполненную техническую документацию подрядчик вправе передавать третьим лицам только с согласия заказчика.

Основная обязанность заказчика - принять разработанную подрядчиком (проектировщиком, изыскателем) в соответствии с условиями договора техническую документацию и оплатить ее.

Заказчик также обязан, если иное не предусмотрено договором:

- использовать техническую документацию только на цели, предусмотренные договором, не передавать ее третьим лицам и не разглашать содержащиеся в ней данные без согласия подрядчика;

- оказывать подрядчику содействие в выполнении проектных и изыскательских работ в объеме и на условиях, предусмотренных в договоре;

- участвовать вместе с подрядчиком в согласовании готовой технической документации с соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления;

- возместить подрядчику дополнительные расходы, вызванные изменением исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ вследствие обстоятельств, не зависящих от подрядчика;

- привлечь подрядчика к участию в деле по иску, предъявленному к заказчику третьим лицом в связи с недостатками составленной технической документации или выполненных изыскательских работ.

Подрядные работы для государственных и муниципальных нужд. По государственному контракту на выполнение подрядных работ для государственных нужд подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные и другие связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного характера работы и передать их государственному заказчику, а государственный заказчик обязуется принять выполненные работы и оплатить их или обеспечить их оплату.

Рассматриваемый договор имеет ряд характеризующих особенностей, к которым прежде всего относится следующее:

- объектом правоотношений являются не любые подрядные отношения, а лишь отношения, связанные со строительными, проектными и изыскательскими работами, направленными на удовлетворение государственных и муниципальных потребностей и финансирующиеся за счет государственных и муниципальных средств;

- одной из сторон в государственном контракте всегда выступает специальный субъект - государственный заказчик, под которым понимаются органы государственной власти РФ или органы государственной власти субъектов РФ, а также уполномоченные указанными органами государственной власти на размещение заказов получатели бюджетных средств при размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг за счет бюджетных средств;

- государственный или муниципальный контракт должен содержать условия об объеме и о стоимости подлежащей выполнению работы, сроках ее начала и окончания, размере и порядке финансирования и оплаты работ, способах обеспечения исполнения обязательств сторон;

- в целях компенсации подрядчику ограничения принципа свободы договора устанавливаются специальные льготы и гарантии для подрядчиков;

- размещение заказов на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных нужд производится, как правило, путем проведения конкурсов или аукционов в соответствии с положениями Закона о размещении заказов на поставки товаров;

- подрядные работы для государственных или муниципальных нужд осуществляются на основе государственного или муниципального контракта, под которым понимается договор, заключенный между государственным или муниципальным заказчиком и победителем конкурса и предусматривающий обязательства сторон и их ответственность за выполнение государственного или муниципального заказа.

- основанием заключения государственного или муниципального контракта является задание государственного или муниципального заказчика, выраженное в форме государственного заказа, принятого подрядчиком. Для государственного или муниципального заказчика, разместившего заказ, принятый подрядчиком, заключение контракта является обязательным. Для подрядчика заключение государственного или муниципального контракта является добровольным, за исключением отдельных случаев, установленных законодательством.

Тема 9. Выполнение научно-исследовательских,