Тема 12: Орендні відносини

План.

1. Загальні засади договору оренди землі.

2. Умови договору.

3. Права та обов'язки сторін договору.

4. Припинення, поновлення та розірвання договору оренди землі.

Економічні терміни та категорії: орендодавець, орендар, договір оренди землі, цільове призначення, гроші, індексація.

–1–

Орендодавець - це власник землі, який передав свою ділянку в оренду. Орендодавцем можуть бути громадяни, юридичні особи (підприємство, організація та ін.), а також органи державної влади та місцевого самоврядування (сільські, селищні, міські ради).

Орендар - це громадянин або юридична особа, які беруть земельну ділянку в оренду.

Слід зауважити, що громадяни, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільгосппідприємстві (КСП, ТзОВ та ін.), можуть передати в оренду свої частки після виділення їх в натурі та отримання державного акта на право приватної власності на землю. Крім того Указом Президента України від 3 грудня 1999 року власникам сертифікатів на право на земельну частку (пай) надається право передачі в оренду своєї землі безпосередньо новоствореним агроформуванням або існуючим приватним господарствам.

Договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов'язання, за якими орендодавець за плату передає орендареві у володіння та користування земельну ділянку для господарського використання на строк, що вказаний у договорі. Визначення строку дії договору оренди - дуже важливий момент. Якщо строк є замалим, то цілком можливо, що орендар буде не зацікавлений у дбайливому використанні землі. Однак укладення договору оренди землі на тривалий строк може не відповідати інтересам сторін. Тому найбільш оптимальним строком оренди землі всучасних умовах є строк від 3 до 6 років. Практика свідчить, що такий строк влаштовує як власників землі, так і орендарів.

Договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі. При цьому надзвичайно важливим є те, щоб всі його умови, включаючи розмір та форму орендної плати, були чітко визначені та зафіксовані. Для цього доцільно скористатись послугами юриста. Невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки. Договір оренди земельної ділянки нотаріально посвідчується та реєструється в органах місцевого самоврядування (виконкомах сільських, селищних та міських рад).

–2–

Щоб уникнути можливих неприємностей та непорозумінь при передачі або отриманні в оренду земельної ділянки, слід чітко визначити у договорі оренди такі питання:

Місце розташування та розмір земельної ділянки;

Термін дії договору оренди, порядок перегляду умов договору;

Орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, термін та порядок внесення);

Цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;

Умови повернення земельної ділянки орендодавцю;

Існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки;

Сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди або його частини;

Відповідальність сторін.

Орендна плата за землю може сплачуватися:

Грошима;

У натуральній формі (зерном, цукром, олією тощо);

Послугами (обробіток землі, ремонт техніки, забезпечення транспортом).

У договорі можна поєднати ці форми оплати або визначити інші. Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди. Внесення орендної плати на майбутній період оренди допускається на термін не більше одного року. У тому випадку, якщо договір оренди земельної ділянки буде визнано недійсним, одержана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

Орендна плата за землю може змінюватися за згодою сторін. Орендна плата може також переглядатись у будь-який час. Крім того, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо стан орендованої ним земельної ділянки погіршився (не внаслідок його дій або бездіяльності). І навпаки, у разі збільшення земельного податку орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.

–3–

· Орендодавець має право вимагати від орендаря:

· Використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

· Збереження родючості ґрунтів;

· Своєчасного внесення орендної плати.

· Орендодавець зобов'язаний:

· Передати у користування орендареві земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатну для використання за цільовим призначенням;

· Вказати в договорі права інших осіб (якщо такі є) на земельну ділянку;

· Не перешкоджати орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

· Орендар має право:

· Самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності, але відповідно до умов договору;

· Одержувати продукцію та доходи;

· Здійснювати, за згодою орендодавця, зрошувальні, осушувальні та інші меліоративні роботи.

· Орендар зобов'язаний:

· Виконувати встановлені щодо орендованої ділянки зобов'язання (використовувати її за цільовим призначенням, зберігати родючість ґрунтів, своєчасно вносити орендну плату);

· Виконувати свої зобов'язання, визначені договором оренди землі та земельним законодавством України.

Слід зауважити, що витрати на поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягають (якщо інше не передбачене договором). І навпаки, такі витрати відшкодовуються орендареві, якщо вони проведені ним за згодою орендодавця (знову ж таки, якщо інше не передбачене договором).

Приступати до використання земельної ділянки орендар має право тільки після державної реєстрації договору оренди. Змінити умови договору оренди землі можна зробити за взаємною згодою орендодавця та орендаря. Якщо ж одна із сторін виступає проти внесення змін, тоді спір вирішується судом.

–4–

· Припинення договору оренди землі може бути у таких випадках:

· Закінчення терміну, на який було укладено договір;

· Розірвання договору оренди (ст. 28 Закону "Про оренду землі");

· Одержання орендарем земельної ділянки у власність;

· Смерті орендаря у випадку відмови спадкоємців від виконання договору оренди;

· Засудження орендаря до позбавлення волі у випадку відмови членів його сім'ї від виконання договору оренди;

· Ліквідації юридичної особи-орендаря (тобто того підприємства, що орендувало землю).

· Орендар, який належним чином виконував свої зобов'язання за договором оренди, має переважне право на поновлення договору. При продовженні договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

· Договір оренди землі може бути достроково розірваний:

· За взаємною згодою сторін;

· За рішенням суду у разі невиконання сторонами їх зобов'язань;

· При випадковому знищенні чи пошкодженні земельної ділянки, якщо це суттєво перешкоджає її використанню

За законом, зміна власника земельної ділянки не тягне за собою зміну умов договору оренди або його розірвання (якщо інше не передбачене договором). Тому при укладенні договору оренди може бути включений пункт, який дає можливість переглянути умови договору при відчуженні земельної ділянки іншій особі. Змінювати умови оренди або розривати договір рекомендується після завершення орендарем циклу сільськогосподарських робіт.

1. Питання для самоконтролю.

2. Особливості договору оренди землі.

3. Види орендних платежів.

4. Права і обов'язки орендаря.

5. Права і обов'язки орендодавця.

6. Припинення договору оренди земельної ділянки.

7. Дострокове розірвання договору оренди.