Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом
Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом – юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.
Сделки могут быть двусторонними, или многосторонними (договоры), и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законодательством или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли (действия) одной стороны.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли (действий) двух (двусторонняя сделка), трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку.
Устная сделка считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон.
Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что она оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Сделка, совершение которой запрещается законодательством, ничтожна. Так же ничтожна сделка совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Если такая сделка была заключена и в дальнейшем расторгнута, то при расторжении каждая из сторон должна возвратить все полученное в натуре, а при невозможности вернуть в натуре – возместить денежным довольствием (двусторонняя реституция – восстановление – прежнего состояния). В ряд ничтожных сделок относится и сделка, совершенная несовершеннолетним, малолетним (не достигшим 14 лет) находящимся в таком состоянии. Сюда же относится сделка совершенная юридическим лицом, не имеющим лицензии на данный род деятельности, и по иску учредителя, участника этого юридического лица судом может быть признана сделка недействительной. Так же сделка, совершенная под влиянием заблуждения, под влиянием насилия, обмана может быть признана судом недействительной [45, с.309].
Мнимая сделка – сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей юридические последствия, ничтожна.
Притворная сделка – сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа применяются относящиеся к ней правила.
Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении ее недействительности может быть предъявлен в течении 10 лет со дня, когда началось ее исполнение.
Основные виды сделок:
- договор купли-продажи;
- договор мены;
- договор дарения;
- договор аренды;
- договор ренты;
- договор безвозмездного пользования;
- договор залога.
В договоре мены стороны именуются продавцом и покупателем. Каждая из сторон признается продавцом того товара, который она обязана передать, и покупателем того товара, который она обязуется принять в обмен. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 171 настоящего Кодекса.
Понятие договора ренты и его видов изложены в ст. 554 ГК. Согласно п. 1 названной статьи, по договору ренты одна сторона (получатель ренаты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество юридически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона, именуемая ссудодатель, принимает на себя обязательства передать другой стороне, именуемой ссудополучатель, в безвозмездное временное пользование вещь, а ссудополучатель обязуется по истечении обусловленного договором срока вернуть эту вещь ссудодателю в том же состоянии, в каком он ее получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном положениями договора.
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплачивать за это арендную плату.
Самым распространенным видом сделок является договор купли-продажи, так как он собственно и является основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, так как документ, выражает содержание сделки.
На практике незнание субъектами хозяйствования требований законодательства по оформлению сделок с недвижимостью приводит их к финансовым потерям, о чем свидетельствует нижеописанное судебное дело.
Истец – ООО, будучи покупателем, заключил 15.06.1999 с предприятием-ответчиком договор купли-продажи здания пилорамы. Согласно договору покупатель взял на себя обязательства произвести оплату за здание не позднее чем через месяц со дня подписания акта приема-передачи здания путем перечисления денежных средств в размере 510 млн.руб.
Договором также установлено, что у покупателя право собственности на здание пилорамы возникает с момента перечисления указанной суммы на расчетный счет продавца. Во исполнение договора истец перечислил ответчику платежным поручением 100 млн.руб., а остальную сумму погасил путем отгрузки товара.
Ответчик передал истцу здание, что подтверждается ТТН и актом приема-передачи основных средств. Здание было принято на баланс ООО.
Впоследствии ООО обратилось в РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» для регистрации совершенного договора купли-продажи здания и ему в этом было отказано. Свой отказ орган регистрации мотивировал тем, что отсутствует регистрация этого объекта недвижимости. Также было разъяснено, что за регистрацией объекта недвижимости должно обратиться лицо, которое построило данный объект, то есть предприятие, что и было сделано. Однако предприятие также получило отказ в государственной регистрации здания пилорамы как объекта недвижимости по причине отсутствия документов, подтверждающих строительство здания и ввод его в эксплуатацию.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст.7 Закона недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации его создания, изменения, прекращения существования.
Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом – юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки. Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе договоры купли-продажи недвижимого имущества.
Статьей 166 ГК предусмотрено, что несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Согласно отзыву представителя РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» истец обращался в эту организацию устно 22.09.2003 с просьбой зарегистрировать договор купли-продажи, но получил отказ в связи с необходимостью регистрации этого объекта недвижимости.
Исходя из изложенного, суд отказал ООО в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на здание пилорамы, установив факт ничтожности договора купли-продажи здания в силу ст.166 и 169 ГК.
Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» урегулировал вопросы, связанные с порядком государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений прав на него, а также сделок с ним [53].
Возвращаясь к вопросу о классификации сделок, также разновидностью сделки может являться доверенность [19, с.316 ]. Это односторонняя сделка, и в соответствии с положениями Гражданского кодекса доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами, удостоверенное в предусмотренном законом порядке.
Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть дано представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.
Срок действия доверенности не может превышать 3 лет. Если срок не указан, она сохраняет силу в течение 1 года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, недействительна.
Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность.
Важно отметить, что основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом являются документы, из которых явствует волеизъявление физического лица, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором. Регистратор республиканской организации по государственной регистрации удостоверяет документы, являющиеся основанием для регистрации сделки, если сделка подлежит государственной регистрации регистратором республиканской организации по государственной регистрации.
Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» не ограничивается лишь только требованием об обязательном предоставлении документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом.
Проекты документов могут быть составлены регистратором, а если они представлены сторонами сделки, регистратор должен проверить: а) соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон; б) не противоречит ли сделка законодательству Республики Беларусь; в) указаны ли в договоре все существенные условия. Либо по просьбе сторон совершающих регистрационные действия, или одной стороны – регистратор может составить проект договора, заявления и других документов, являющихся основанием для государственной регистрации [50, с.27].
Регистратор обязан объективно, всесторонне и полно разъяснить всем участникам сделки ее смысл и значение, права и обязанности сторон.
Если кто-либо из участников сделки не владеет государственным языком, тексты оформляемых документов должны быть переведены ему переводчиком.
Регистратор проверяет личность участников сделки и подлинность их подписей, дееспособность физических лиц и правоспособность юридических лиц, участвующих в сделке.
Полномочия представителей физических лиц должны быть подтверждены (как упоминалось выше, доверенность должна быть удостоверена нотариально).
Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 08.08.2013 №38 «Об утверждении Инструкции о порядке удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом» установлены общие правила удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для регистрации сделки с недвижимым имуществом.
За удостоверение документов, являющихся основанием для регистрации сделки, выдачу дубликатов удостоверенных документов, а также за составление проектов договоров, заявлений, других документов, являющихся основанием для регистрации сделки, взимается плата.
Документы, представленные для удостоверения, не должны иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов, неоговоренных исправлений, не должны быть выполнены карандашом или с нарушением правил делопроизводства, а также не должны иметь серьезных повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание.
Документ, состоящий из двух и более листов, должен быть прошит, его листы пронумерованы. Количество прошитых листов заверяется подписью лица, выдавшего документ, либо регистратора и скрепляется печатью
Регистратор отказывает в удостоверении документа, являющегося основанием для регистрации сделки, в случаях, если:
- стороны сделки, их представители, должностные лица не явились к регистратору в назначенное для удостоверения время, и истек срок, установленный для удостоверения документов, являющихся основанием для регистрации сделки;
- в течение срока, установленного для удостоверения документов, являющихся основанием для регистрации сделки, регистратору не были представлены истребованные у сторон сделки сведения или документы;
- содержание документа не соответствует законодательству Республики Беларусь;
- нарушаются иные требования законодательства Республики Беларусь.
Решение об отказе в регистрационных действиях может быть обжаловано.
Таким образом, в вопросе совершения регистрационных действий важнейшую роль играет именно сотрудник республиканской организации по государственной регистрации (регистратор). В его обязанностях заключен ряд действий, благодаря которым все операции, связанные с недвижимостью, должны быть прозрачны, соответствовать целому ряду нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в данной сфере.
В теоретико-методологическом знании вычленяется ряд видов сделок. Однако, наиболее используемыми из них являются сделки договора купли-продажи, где сам договор выступает основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом.
Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь [33, с. 153].