Методы доходного подхода к оценке недвижимости

На практике используются два основных метода:

1) капитализация доходов (или метод прямой капитализации);

2) дисконтирование денежных потоков.

Метод капитализации дохода используется в тех случаях, когда объект оценки приносит стабильный доход. Под чистым доходом в данном случае понимается положительное сальдо денежного потока от использования объекта недвижимости за определенный период времени. При этом его стоимость определяется по следующей формуле:

,

где r – коэффициент капитализации.

Наряду с методом капитализации доходов при определении текущей стоимости недвижимого имущества на основе доходного подхода используется метод дисконтирования денежных потоков. По сравнению с методом прямой капитализации, в котором используются одномоментные параметры, метод дисконтированных денежных потоков является более предпочтительным, так как учитывает доходы и расходы от использования объекта недвижимости за прогнозный период.

Стоимость объекта определяется по формуле:

,

где r – ставка дисконтирования;

С_прТ – цена продажи объекта недвижимости в конце периода владения;

Т – период владения.

Размер будущих доходов и расходов может быть определен на основе данных о текущих доходах и расходов, а также ретроспективной информации об их изменении и влияющих на них факторов.

Важную роль в оценке стоимости объекта недвижимости играет обоснование ставок капитализации и дисконтирования. В экономической литературе приводится ряд методов обоснования этих параметров. Методы для их определения схожи. Однако их интерпретация может носить отдельные тонкости, отражающие особенности процесса изменения ценности денежного потока во времени для отдельных субъектов инвестиционного процесса: инвестора, кредитора, заемщика. Следует понимать, что ставка капитализации используется для преобразования чистого дохода в стоимость объекта, а ставка дисконтирования отражает норму отдачи на вложенный капитал, т.е. характеризует эффективность его использования во времени. В общем виде эти параметры отражают альтернативную стоимость капитала и зависят от возможностей его использования.

Наибольшее распространение получили следующие методы обоснования ставки дисконтирования (капитализации).

1. Средневзвешенная стоимость капитала (метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы) – это средний процент, который уплачивается за использование капитала (например, собственного и заемного). В общем виде она определяется:

,

где – удельный вес i-го источника финансирования в общей структуре используемого капитала;

r_i – стоимость использования капитала из i-го источника финансирования.

В качестве достоинств этого подхода определения нормы дисконта следует отметить следующие: простота (по данным бухгалтерской отчетности), учет стоимости капитала из разных источников (усреднение рисков и стоимости используемого капитала), а в качестве недостатков – поправка на риск, которая учитывается в расчете сложного процента (риск не всегда нарастает равномерно), непропорциональность источников финансирования конкретного вида инвестиций.

2. Ставка процента по заемному капиталу – текущая эффективная ставка процента по долгосрочной задолженности. Как указывалось выше, эффективная ставка по заемному капиталу отличается от номинальной тем, что учитывает частоту начисления процентов. В качестве недостатка следует отметить изменчивость процента по заемному капиталу с течением времени.

3. Ставка по безопасным вложениям – это ставка процента по таким инвестициям, риск неплатежа или непоступления денежных доходов по которым практически нулевой (существуют определенные виды риска, которые невозможно устранить). В мировой практике в качестве такой ставки выступает ставка процента по государственным ценным бумагам (как правило, облигациям). Главный недостаток этого метода определения нормы дисконта заключается в отсутствии учета факторов риска, что неприемлемо для инвесторов при оценке эффективности вложения средств в объекты инвестирования.

4. Ставка по безопасным вложениям с поправкой на риск (метод рыночного анализа) – это ставка процента по безопасным вложениям, скорректированная с учетом фактора риска. В наиболее распространенном виде она определяется исходя из модели фондового рынка по формуле:

,

где r_б – ставка по безопасным вложениям;

– поправка на риск;

– коэффициент, учитывающий взаимосвязь между среднерыночной доходностью рисковых вложений и доходностью конкретного вида инвестиций;

r_р – средняя ставка по рисковым вложениям (например, доходность акций).

Основными недостатками этого метода определения ставки дисконтирования являются сложность определения «бета»-коэффициента и подверженность колебаниям конъюнктуры фондового рынка.

5. Метод кумулятивного построения (метод суммирования) заключается в обосновании двух основных составляющих ставки дисконтирования: нормы возврата капитала, т.е. нормы погашения суммы первоначальных вложений; нормы прибыли инвестиций, т.е. нормы компенсации инвестору за изменение ценности денежного потока во времени, факторов риска, низкой ликвидности недвижимости и инвестиционного менеджмента:

,

где r_воз – норма возврата капитала;

r_пр – норма прибыли инвестиций.

Норма прибыли инвестиций может быть обоснована как величина премии за риск, а для определения нормы возмещения инвестированного капитала в мировой практике используются следующие способы:

- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);

- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Определение ставки капитализации при линейном возврате капитала предполагает возврат капитала равными частями в течение всего срока владения активом. В этом случае норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения, т.е. определяется по формуле:

.

Возмещение инвестированного капитала (метод Инвуда) применяется в тех случаях, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Причем часть потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая
часть – обеспечивать возврат капитала, который реинвестируется по норме прибыли инвестиций, т.е. рассчитывается по формуле:

.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда норма прибыли, приносимая первоначальными инвестициями, достаточна высока. При этом, как правило, реинвестирование не производится и фонд возмещения формируется по ставке по безопасным вложениям:

.

6. Метод рыночной выжимки (экстракции). При этом методе анализируется доходность инвестиций по объектам-аналогам с целью получения обоснованной информации о поведении рынка на количественные и качественные характеристики:

,

где ЧД_а – чистый доход объекта-аналога;

С_а – стоимость объекта-аналога.

7. Экспертные методы определения ставки дисконтирования основаны на определении нормы доходности предельного принятого или предельного не принятого к инвестированию проекта, что является ориентиром для текущих расчетов показателей эффективности. Основным недостатком этих методов является субъективное мнение эксперта при определении нормы дисконта.

Таким образом, использование этих методов для определения ставок дисконтирования и капитализации позволит повысить обоснованность принимаемых решений по инвестированию в объекты недвижимости, определению их рыночной стоимости и т.п.