Определение рыночной стоимости объекта сравнительным подходом.
Рыночный подход основан на анализе рыночных продаж и используется для оценки большинства объектов недвижимости в рыночной экономике. При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. Основной смысл осуществляемых в рамках рыночного подхода операций состоит в том, что покупатель объекта недвижимости не заплатит за него цену больше той, по которой может быть приобретен аналогичный по всем показателям объект недвижимости.
Целью данного отчета является определение наиболее вероятной рыночной стоимости права собственности на гаражный бокс.
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:
- изучение рынка и предложений на продажу, т.е объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом – гаражным боксом;
- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению , физическими характеристиками и условиями продажи;
- корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
На этапе сбора исходной информации не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Причиной стало повсеместное сокрытие данных об условиях продажи и реальной продажной цене объекта, поэтому при сравнительном анализе стоимости объекта опираемся на цены предложения. Данные сведения были получены из следующих источников :
агентства недвижимости г. Череповец, печатные СМИ, интернет-сайты (интернет-сайт vse35.ru, avito.ru)
После проведения анализа рынка нами были отобраны 4 аналога , сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки
Данные о сравниваемых объектах, корректировки и расчеты представлены в таблице 4
Таблица корректировок
Таблица 4
| Характеристики объектов сравнения | Объект оценки | Аналог №1 Интернет-сайт realty cherepovets.ru | Аналог №2 Интернет-сайт vse35.ru | Аналог №4 Интернет-сайт avito.ru |
| Адреса объектов | ГСК «Спутник» (ул. Леднева) | Заягорбский р-он | Заягорбский р-он | Ул. Боршодская- Леднева |
| Цена объекта , руб | 400 000 | 295 000 | 150 000 | |
| Рыночные условия(цена предложения, цена продажи) | Предложения | Предложения | Предложения | |
| Корректировка на перевод цены предложения в цену сделки , тыс руб | -50 | -30 | ||
| Цена после корректировки,руб | 350 000 | 265 000 | 150 000 | |
| Период предложения | Июль 2015 | Июнь 2015 | Июнь 2015 | Июнь 2015 |
| Корректировка на период предложения | ||||
| Цена после корректировки,руб | 350 000 | 265 000 | 150 000 | |
| Срок экспозиции | обычный | обычный | обычный | обычный |
| Корректировка на срок экспозиции | ||||
| Цена после корректировки | 350 000 | 265 000 | 150 000 | |
| Право собственности | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
| Корректировка на имущественные права | ||||
| Цена после корректировки | 350 000 | 265 000 | 150 000 | |
| Местоположение (зона) | П-З | П-З | П-З | П-З |
| Корректировка на местоположение | +30 | |||
| Цена после корректировки | 350 000 | 265 000 | 180 000 | |
| Площадь гаражного бокса, кв.м. | 21,8 | 24,0 | 24,0 | 22,0 |
| Корректировка на площадь, тыс.руб | -10 | -10 | ||
| Цена после корректировки | 340 000 | 255 000 | 180 000 | |
| Этажность | 1,5 | 2,0 | 2,0 | |
| Корректировка на этаж, тыс.руб | -30 | -30 | +50 | |
| Цена после корректировки | 310 000 | 225 000 | 230 000 | |
| Благоустройство объекта | Электричество, кессон | Аналогичное | Аналогичное | Аналогичное |
| Корректировка на благоустройство ,% | ||||
| Цена после корректировки | 310 000 | 225 000 | 230 000 | |
| Отделка объекта | пол бетонный | Аналогично | Аналогично | Аналогично |
| Корректировка на отделку ,% | ||||
| Цена после корректировки | 310 000 | 225 000 | 230 000 | |
| Средневзвешенное, % (руб) | (108 500) | (78 750) | (69 000) | |
| Цена объекта, руб. (с учетом округления) | 256 000 |
Определение корректировок:
В данном случае поправки вносились последовательно: сначала цену аналога корректировали по определяющему фактору, затем- по зависимому.
§ Корректировка на перевод цены предложения в цену сделки
Поправка на уторговывание принимается экспертно по данным риэлтерских фирм по продаже недвижимости. Торг по стоимости гаражных боксов колеблется от 5 до 10 %. В отдельных случаях и более, если срок экспозиции затягивается, а цена объекта завышена. В отчете корректировка принята согласно устному опросу риэлторов.
- Корректировка на период предложения
Период предложения у всех объектов не превышает 2 месяца - корректировкой пренебрегаем.
§ Корректировка на срок экспозиции
§ Все аналоги находятся в равных условиях. Корректировка – 0%.
§ Корректировка на имущественные права
§ Объект оценки и аналоги имеют равные права собственности, корректировка 0%.
- Корректировка на местоположение
§ Данный фактор учитывает престижность местонахождения, близость к потребителям и поставщикам. В данном случае все объекты-аналоги находятся в равном положении относительно Объекта Оценки.
- Корректировка на площадь
§ Данный фактор учитывает размер (общую площадь) гаражного бокса. В данном случае объекты-аналоги №1,2 находятся в более выгодном положении относительно Объекта, Объект-аналог №3 находится равных условиях, принята соответствующая корректировка.
- Корректировка на этажность
В данном случае объекты-аналоги №1,2 находятся в более выгодных условиях по данной корректировке. Объекты-аналоги №3 находится в менее выгодном положении, корректировки приняты согласно устному опросу риэлторов.
§ Корректировка на благоустройство объекта
§ Объекты-аналоги находятся в равных условиях с Объектом Оценки, поправка – 0%.
§ Корректировка на отделку объекта
- Состояние, в котором находится объект купли-продажи, оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору "состояние", скорректировав продажную цену на стоимости ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал более похож на объект оценки.
Удельные веса при нахождении средневзвешенного значения присваивались объектам-аналогам по количеству поправок, внесенных в их цену, т.е наибольшее значение имеют аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.
Основываясь на данных расчетах, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Российская Федерация, Вологодская область, г. Череповец, ул.Леднева, территория завода силикатного кирпича, ГСК «Спутник», гаражный бокс №153, предъявленного к оценке по состоянию на 03 июля 2015 г., рассчитанная с применением сравнительного подхода, составляет с учетом округления:
Рублей.