Обобщение результатов расчетов стоимости объектов оценки
Стоимость объектов недвижимости определена методом математического взвешивания результатов оценки, при котором каждому результату оценки стоимости объекта соответствует определенная весовая доля (в процентах) и расчет средневзвешенной величины является окончательной величиной стоимости объекта.
Анализируя применяемость каждого метода для сегодняшних экономических условий можно сказать следующее:
1. Затратный подход применяется в основном для оценки объектов:
‒ уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует адекватного рынка;
‒ пользующиеся незначительным спросом, а также, для оценки нового строительства.
Оцениваемые объекты являются одними из таковых, следовательно, затратный метод играет определяющую роль при расчете рыночной стоимости, его доля – 0,3.
2. Оценка доходным методом отражает ту реальную стоимость больше которой потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта, платить не станет. Однако в условиях нестабильности трудно прогнозировать с достаточной степенью точности поток будущих доходов. Оценивать объекты недвижимости, приносящие в той или иной мере доход без использования доходного метода неправомерно.
Следовательно, данный метод должен обязательно использоваться для оценки недвижимости. На рынке недвижимости существует интерес к площадям, предназначенным в аренду, что позволяет владельцам недвижимости получать доход от сдачи в аренду площадей.
На основании изложенного принимаем долю доходного метода равной 0,5.
3. Оценка методом сравнения продаж основывается на изучении рынка схожих объектов. Рынок недвижимости переполнен предложениями на продажу офисно-административных и производственных зданий. Доля метода равна 0,2.
Результаты стоимостей объектов сведем в таблицу 2.15.
Таблица 2.15 –
| № п/п | Наименование объекта | Метод оценки | Значение, руб. | Весовой коэффициент | Значение, руб. |
| 1. | Склад | Затратный | 0,3 | ||
| Сравнительный | 86 747 004 | 0,5 | |||
| Доходный | 78 877 678,3 | 0,2 | 15775535,7 | ||
| Итого | 86115603,7 | ||||
| 2. | Завод | Затратный | 38 334 463 | 0,3 | |
| Сравнительный | 41 163 712 | 0,5 | |||
| Доходный | 39 746 692,5 | 0,2 | 7949338,5 | ||
| Итого | 40031533,5 | ||||
| Общий итог | 126147137,2 |
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки составляет 126147137,2руб.
Заключение
Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.
В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом – рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом определяется арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды стоимости, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости.
Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости – сравнительный, доходный, затратный.
Во второй главе курсовой работы проведена оценка объектов недвижимости ООО «Иркутский керамический завод».
Общая стоимость объектов недвижимости, определенная затратным подходом составит – склад – 89 888 554 руб.; завод – 38 334 463 руб.
Общая стоимость объектов недвижимости, определенная сравнительным подходом составит – склад – 86 747 004 руб.; завод – 41 163 712 руб.
Стоимость объектов, определенная доходным подходом составила – склад – 78 877 678,3 руб.; завод – 39 746 692,5 руб.
Таким образом, с учетом средней стоимости оцениваемой недвижимости, рыночная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки составляет 126147137,2 руб.
Список использованной литературы
1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. – СПб.: Питер, 2013. – 416 c.
2. Белокрыс, А.М., Болдырев, В.С. Основы оценки стоимости недвижимости / А.М. Белокрыс, В.С. Болдырев. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2014. – 112 с.
3. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин. – М.: Юрайт, 2012. – 926 c.
4. Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский. – М.: Маросейка, 2012. – 427 с.
5. Грязнова, А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: Финансы и статистика, 2013. ‒ 560 с.
6. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости / Е.И. Иванова. – М.: Академия, 2014. – 344 с.
7. Калашникова, Н.Ю. Экономика недвижимости / Н.Ю. Калашникова. – Архангельск: Изд-во Северного (Арктического) федерального университета, 2014. – 183 с.
8. Коваленко, Н. Я. Экономика недвижимости / Н. Я. Коваленко. – М.: КолосС, 2014. – 239 с.
9. Коростылев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости / С.П. Коростылев. – М.: Русская Деловая Литература, 2013. – 125 с.
10. Кузьминов, Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации / Н.Н. Кузьминов. – М.: Юрайт, 2013. – 144 с.
11. Максимов, С.Н. Экономика недвижимости / С.Н. Максимов. – М.: ИЦ Академия, 2010. – 320 c.
12. Петров, В.Н. Экономика недвижимости / В.Н. Петров. – СПб.: Наука, 2013. – 176 с.
13. Рутгайзера, В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости / В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 2012. – 198 с.
14. Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости / Л. Н. Тепман. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. – 463 с.
15. Яскевич, Е.Е. Практика оценки недвижимости / Е.Е. Яскевич. – М.: Техносфера, 2013. — 504 c.
Приложение 1
Строительно-техническое описание объектов
| № п/п | Наименование | Материал конструкции | Характерное измерение | |
| Объект 1. Склад | ||||
| 1.1 | Элеватор | Фундамент - ж/б блоки. Стены - ж/б плиты. Перегородки - ж/б плиты. Перекрытия - ж/б плиты. Крыша - мягкая кровля. Полы – бетонированные. Проемы оконные - по одному глухому переплету, дверные – простые. Внутренняя отделка - замазка швов между плитами в отд. местах штукатурка. Сан. и электротехнические устройства. Отопление – центральное. Канализация – лестницы. Гор. водоснабжение - металлоконструкции. Электроосвещение - открытая проводка. Вентиляция. | S= 957,3 м2 \/=34452,0 м3 Емкость=18 тыс. т | |
| 1.2 | Корпуса готовой продукции | Фундамент - ж/б блоки Стены - ж/б плиты Перегородки - ж/б плиты Перекрытия-сборные ж/б Крыша - мягкая кровля Полы - бетонированные Проемы - оконные по 1 глухому переплету, дверные - простые Внутренняя отделка - замазка швов между плитами в отдельных местах штукатурка Сан. и электротехнические устройства Отопление - центральное Канализация -лестницы Гор. водоснабжение - металлоконструкции Электроосвещение - открытая проводка Вентиляция | S= 1130,7 м2 \/=39026,0м3 Емкость=18 тыс. т | |
| Объект 2. Завод | ||||
| 2.1 | Фундамент - ж/б плиты, дополнительные ж/б столбы Стены – кирпич силикатный Перегородки – кирпичные Перекрытия- ж/б плиты Крыша - мягкая кровля Полы - цементированные Проемы - оконные двойные глухие, дверные - простые Внутренняя отделка - штукатурка стен, потолка с побелкой Сан. и электротехнические устройства: Отопление - центральное Канализация – местные выгреба Водопровод - центральный Электроосвещение, имеется грозозащита, наличие лифта Прочие работы | S = 2495,5 м2 \/=59793,65 м3 | ||
Полная восстановительная стоимость в ценах 1984 г, руб.:
Элеватор – 225000, корпус готовой продукции – 970576, завод – 1182120.
Приложение 2
Физический износ объектов недвижимости
| № п/п | Наименование конструктивного элемента здания | Удельный вес конструктивного элемента здания, % | % износа конструктивного элемента |
| 1. | Элеватор Фундамент Стены Перекрытие Кровля Полы Проемы Отделочные работы Внутренние сантехнические, электрические и слаботочные устройства и прочее Итого: | - | |
| 2. | Корпус готовой продукции Фундамент Стены Перекрытие Кровля Полы Проемы Отделочные работы Внутренние сантехнические, электрические и слаботочные устройства и прочее Итого: | ||
| 3. | Завод Фундамент Стены Перекрытие Кровля Полы Проемы Отделочные работы Внутренние сантехнические, электрические и слаботочные устройства и прочее Итого: | - |
Эффективный возраст объектов недвижимости:
элеватора –27 лет;корпус готовой продукции – 16 лет;завода – 45 лет.