Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данном курсовом проекте использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продажах сопоставимых объектов, для соответствующих типов зданий, определенных согласно критериям ЛНЭИ, приведены в прил. 4 и 5, а также в табл. 4.6.

Таблица 4.6

Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги	Площадь*, м2	Место-положение	Транспортная доступность	Состояние
А1	+ 15 %	с/о	гл.	хор.
А2	– 25 %	с/о	гл.	удовл.
А3	+ 80 %	с/о	втр.	хор.
А4	– 35 %	отд.	втр.	хор.
А5	+ 40 %	отд.	гл.	удовл.
А6	+ 30 %	отд.	гл.	хор.
А7	+ 100 %	цен.	гл.	хор.
А8	– 50 %	цен.	гл.	удовл.
А9	– 10 %	цен.	втр.	хор.

* Относительно объекта оценки.

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме табл. 4.7, при этом следует учитывать, что в сравнительном подходе учитывается общая площадь здания по внутреннему обмеру.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

- 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

- 10 % между центром и районом средней отдаленности.

Таблица 4.7

Расчет скорректированных цен

объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения

Площадь, м2

Местоположение

Состояние

Транспортная доступность

Стоимость оборудования, тыс. р.

Цена продажи, тыс. р.

ЦКХ, тыс. р.

Поправки в долях

Скорректированная цена, тыс. р.

оборудование

площадь

по местоположению

по состоянию

по транспортной доступности

Объект оценки

отд.

хор.

гл.

–

–

–

–

–

–

–

А1

с/о

хор.

гл.

90,4

0,85

76,9

и т.д.

Ц_КХ – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл. 4.7, гр. 1–9). Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

После определения поправок необходимо сделать вывод о различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 4.7 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12). Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в п. 4.4.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов.

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов (см., например, [5, c. 45–54]).

При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = || а _ij ||,

где а _ij – числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Х _i) над другой (Х _j).

а _ij = {1,5 если Х_i > Х_j ; 1,0 если Х_i = Х_j ; 0,5 если Х_i < Х_j}.

В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках сравнительного подхода. Для этого находится среднее арифметическое между пятью ценами, полученными в процессе согласования.