Анализ рынка коммерческой недвижимости

Этой зимой многочисленные недостроенные здания в Казани заметно ярче запестрели баннерами о продаже. В торговых центрах и на первых этажах жилых домов открылись новые магазины, банковские офисы, аптеки, суши-бары. А девелоперы анонсировали запуск новых проектов в сфере коммерческой недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости явно оживает после двух лет падения и стагнации.

Однако,рынок коммерческой недвижимости в Казани пока еще не восстановился — показателей 2007 г. достичь пока не удалось.

Многие арендодатели сегодня остаются на тех ставках аренды, которые арендаторам удалось добиться путем переговоров в кризис. Хотя спрос постепенно оживляется.

В спальных районах города, где большая плотность населения, до кризиса спрос на помещения был волнообразным. Одними из первых заметный ажиотаж на рынке обеспечили салоны сотовой связи, затем это были игровые салоны, суши-бары. Во время кризиса ничего не изменилось. Просто не было таких волн повышенного спроса. Перед кризисом сильно подогревали спрос аптеки, банки и финансовые компании, которые брали все более-менее подходящее по очень высоким ставкам. Сейчас волн по-прежнему нет, но цены уже вернулись на докризисный уровень. Цены на торговые площади, которые более-менее можно эксплуатировать, составляют от 500 руб. в месяц до бесконечности.

Спрос на квартиры на первых этажах домов на первой линии подогревают слухи о том, что к концу 2011 г. могут быть приняты поправки в жилищный кодекс, запрещающие перевод помещений из жилого фонда в нежилой.

В настоящее время активно скупается жилье на первом этаже. Первая линия всегда ей останется, если только не будет кардинально новой концепции застройки микрорайонов или изменений дорожной сети. Поэтому цены на такие квартиры выросли на 20-30% даже по сравнению с 2007 годом. Покупают их в основном инвесторы для последующей сдачи в аренду предпринимателям. К тому же чем меньше площадь помещения, тем более оно ликвидное.

Рынок качественной торговой недвижимости тоже постепенно восстанавливается. Появилось очень большое предложение от операторов, есть желающие на большие форматы площадей, активно интересуются первыми-вторыми этажами торговых центров. Примерно 15-20 западных торговых брендов готовы выйти в Казани уже сейчас. По мелкоформатным помещениям у нас есть не менее 200 арендаторов, готовых встать на них в любое время без потерь для арендодателей.

Ставки на аренду качественной торговой недвижимости в кризис тоже снижались или фиксировались для некоторых арендаторов, но теперь они начали расти. Индексацию ставок в пределах инфляции арендаторы воспринимают нормально. Так же воспринимают депозиты и рост по эксплуатационным платежам. А посещаемость торговых центров восстановилась на уровень 2007-2008 гг.

В 2009 г. средние ставки аренды в торговых центрах снизились на 15-20% и оставались практически на таком же уровне весь 2010 г. Ожидается, что в 2011-м рост ставок может составить 7-12%.

В Казани спрос на торговую недвижимость на ближайший год исчерпан вследствие открытия двух крупных проектов в 2010 г.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основывается на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Произведем оценку. С этой целью выберем 3 объектов-аналогов.

Данные аналогов вносим в таблицу 7.

Таблица 7

Данные об аналогах

	http://arsk.tataria.org/ продам земельный участок Продам земельный участок 25 соток находящийся в собственности в 100 километров от Казани,.цена 550 тыс. возможен торг.
	http://arsk.tataria.org/nedvizhimost/ Продам участок Земельный участок, 15 соток , газ, вода рядом, 300 тыс. руб. торг., собственник
	http://kukmor.tataria.org/nedvizhimost/2 Земельный участок в пос. Кукмор, Татарстан Продаю земельный участок 10 соток (25м х 40м) в пос. Кукмор, улица Ломоносова,13 (выше ж/д вокзала), Татарстан. На участке имеются фундамент под коттедж. Все инженерные сети рядом. Улица асфальтирована. 10.10.2010.Цена 200 тыс р.
	Наш участок имеет площадь 360 кв.м. п.г.т.Балтаси,ул. Ленина 156/1. Кадастровая стоимость 382,1 руб.

Таблица 8

Расчет стоимости земельного участка методом сопоставимых продаж
№	Показатель	Порядок расчета поправок	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
А0	А1	А2	А3
	Цена продажи, руб.			550 000,00р.	300 000,00р.	200 000,00р.
	Площадь участка, кв.м.
	Цена продажи 1 м2, руб.			220,00р.	200,00р.	200,00р.
	Оцениваемое право		собственность	собст-ть	собст-ть	собст-ть
	Цена с попрвкой на объем прав, руб.	не вносится		220,00р.	200,00р.	200,00р.
	Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
	Цена с поправкой на условия продажи, руб.	не вн.		220,00р.	200,00р.	200,00р.
	Условия финансирования		типичные	типичные	типичные	типичные
	Цена с поправкой на условия финансирования, руб.	не вн.		220,00р.	200,00р.	200,00р.
	Поправка на торг			предложен.	предложен.	предложен.
	Поправка	(-10% на уторг.)		-22,00р.	-20,00р.	-20,00р.
	Цена с поправкой на торг, руб.			198,00р.	180,00р.	180,00р.
	Дата продажи
	Поправка (величина)
	Цена с попрвкой на дату продажи, руб.			198,00р.	180,00р.	180,00р.
	Местоположение		Балтасинский р-он	г.Арск	г.Арск	Кукмор. р-он
	Кадастровая стоимость земельного участка			342,4	342,4	296,8
	Поправка			11,60	11,6	28,7
	Цена с поправкой на местоположение, руб.			186,40р.	168,40р.	151,30р.
	Наличие коммуникаций			аналогич.	аналогич.	аналогич.
	Цена с поправкой на наличие коммуникаций, руб.	не вн.		186,40р.	168,40р.	151,30р.
	Рельеф		ровный	ровный	ровный	ровный
	Цена с поправкой на рельеф, руб.	не вн.		-	-	-
	Поправка на форму земельного участка, руб.		0.5 : 1	0,4 : 1	0,8 : 1	1 : 1
	Поправка			-18%	-18%	-8%
	Цена с поправкой на форму земельного участка, руб.			152,85р.	138,09р.	139,20р.
	Площадь, кв.м.
	Поправка, %			15,00%	15,00%	12,00%
	Цена с поправкой на площадь, руб.			175,78р.	158,80р.	155,90р.
	Валовая коррекция			44,22р.	41,20р.	44,10р.
	Рейтинговая оценка
	Вес при соглосовании, %			37,50	25,00	37,50
	Вклад с итоговую стоимость, руб.			65,92р.	39,70р.	58,46р.
	Откорректированная стоимость 1м2, руб.	Взвешенная	164,08р.
	Стоимость земельного участка, руб.	59 068,20р.	439 438,00р.	238 201,80р.	155 899,52р.