II. Определение накопленного износа
Определение физического износа.
Физический износ может быть как устранимым, так и неустранимым.
Расчет устранимого износа осуществляется путем составления строительных смет на ликвидацию обнаруженных дефектов (8 976 421 руб., с учетом НДС)
Неустранимый физический износ оценивается согласно заключению о техническом состоянии сооружения по результатам освидетельствования.
Таблица № 5 «Расчет неустранимого физического износа»
| № п/п | Наименование элемента | Физический износ, % | Показатель состояния элемента, влияющего на износ |
| Дно перед сооружением | 49,1 | Уменьшение глубин вследствие заносимости | |
| Оголовок | 9,4 | Разрушение бетона по нижнему ребру с обнажением арматуры | |
| Отбойные устройства | 45,6 | Трещины и разрывы резиновых цилиндров, отсутствие отбойных устройств | |
| Колесоотбойный брус | 100,0 | Отсутствие по всей длине | |
| Швартовые устройства | 24,4 | Отсутствуют или не затянуты гайки крепления | |
| Крановый путь | 10,0 | Отсутствуют отключающие линейки передвижения кранов | |
| Покрытие территории | 0,0 | Не предусмотрено проектом | |
| Лицевая стенка из стального шпунта | 18,1 | Нештатные отверстия и повреждения с нарушением грунтонепроницаемости | |
| Анкерные тяги | 21,9 | Слабое натяжение и отсутствие гайки крепления | |
| Анкерные опоры | 20,0 | Значительных и критических дефектов нет | |
| Дренажные устройства | 0,0 | Дефектов нет | |
| Водовыпуск | 0,0 | Дефектов нет | |
| Сооружение в целом | Неустранимый физический износ |
таблица № 6
| № п/п | Наименование | Ед. измерения | Значение |
| Устранимый износ (без НДС) | руб | 7 607 136 | |
| Устранимый износ | % | ||
| Неустранимый износ (без НДС) | руб | ||
| Неустранимый износ | % | ||
| Общий физический износ (без НДС) | руб | 18 400 002 | |
| Общий физический износ (Ифиз) | % | 42,62 |
Определение функционального износа
таблица № 7
| № п/п | Наименование | Ед. измерения | Значение |
| Длина причала | м | 203,7 | |
| Расчетная длина судна | м | ||
| Свободный запас длины причала | м | 25,0 | |
| Избыточная длина причала | м | 28,7 | |
| Функциональный износ (Иф) | % | ||
| Функциональный износ (без НДС) | руб | 5 146 022 |
Определение внешнего износа
В условиях курсовой работы за наиболее эффективный вариант использования причала принят отстой судов. Данный вариант использования предполагает получение меньшего дохода по сравнению с вариантом грузоперевалки.
В соответствии с проведенными расчетами (из Таблицы №3) определить величину дохода, приходящегося на 1 пог. м. причала (Дотс).
Известно, что аналогичный показатель по грузовым причалам составляет 80 000 руб/год на 1 пог. м. (Д гр).
Соответственно величину внешнего износа, обусловленную вариантом использования причала под отстой судов, можно определить:
Ив = (1- (Дотс/ Д гр)) x 100%
таблица № 8
| № п/п | Наименование | Ед. измерения | Значение |
| Доход причала под грузоперевалку | руб/пог.м. в год | 80 000 | |
| Доход причала под отстой судов | руб/пог.м. в год | 9 063 | |
| Внешний износ (Ив) | % | 88,6 | |
| Внешний износ (без НДС) | руб | 32 346 510 |
Расчет общего износа
Общий накопленный износ определяется по следующей формуле, (%):
И = 1 – (1 – Ифиз) x (1 – Иф) x (1- Ив)
Таблица №9 «Расчет накопленного износа»
| № п/п | Наименование | Ед. измерения | Значение |
| Общий физический износ (Ифиз) | % | 42,62 | |
| Общий физический износ (без НДС) | руб | 18 400 002 | |
| Функциональный износ (Иф) | % | ||
| Функциональный износ (без НДС) | руб | 5 146 022 | |
| Внешний износ (Ив) | % | 88,6 | |
| Внешний износ (без НДС) | руб | 32 346 510 | |
| Накопленный износ | % | 94,37 | |
| Накопленный износ (без НДС) | руб | 40 740 910,58 |
III. Расчет полной восстановительной стоимости с учетом накопленного износа
Основой для определения величины рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода является величина остаточной стоимости, которая определяется как разница между полной восстановительной стоимостью (Eb)и суммой накопленного износа (И).
IV. Определение рыночной стоимости земельного участка
В рамках курсовой работы рыночная стоимость земельного участка под строительство не определяется, исходя из условия, что земельный участок находится в собственности инвестора (государства).
V. Определение рыночной стоимости права собственности
Объекта недвижимости
Величина рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода определяется суммированием величины остаточной стоимости строительства и рыночной стоимости земельного участка.
Величину рыночной стоимости объекта оценки представить в табличном виде
Таблица №10 «Расчет рыночной стоимости объекта оценки
на основе затратного подхода»
| № п/п | Наименование | Ед. измерения | Значение |
| Полная восстановительная стоимость | руб | 43 171 464 | |
| Накопленный износ | % | ||
| Остаточная стоимость | руб | 2 590 288 | |
| Рыночная стоимость земельного участка | руб | - | |
| Рыночная стоимость права собственности причала (Vзатр) | руб | 2 590 288 | |
| * без учета НДС |
ВЫВОД:Использовав данный метод оценки, получаем стоимость объекта аналогичного данному с учетом всех факторов. Данный метод часто используется для анализа с определяющим фактором – затраты. В заданном подходе рыночная стоимость права собственности причала составила 2 590 288 руб.