Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю

Методом капитализации чистого операционного дохода, генерируемого объектами недвижимости можно найти стоимость участка земли сельскохозяйственного назначения по известному алгоритму делением чистого операционного дохода, приходящегося на землю, на коэффициент капитализации.

При этом доход может определяться в фактически сложившихся либо в прогнозируемых ценах на сельскохозяйственную продукцию.

Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом, приходящимся на наиболее распространенные (товарные) культуры, и издержками на их производство в расчете на единицу площади.

Валовой доход определяется на основании данных об урожайности за последние годы при среднем уровне интенсивности земледелия.

В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.

При использовании земель для выращивания нескольких культур земельную ренту целесообразно определять как средневзвешенную величину чистых операционных доходов, полученных от этих культур. В качестве весовых коэффициентов, можно использовать долю площади, занятой каждой культурой, от общей площади оцениваемого земельного участка. Для удовлетворения принципа наиболее эффективного использования земельного участка важным условием является оптимальная структура посевных площадей и сложившаяся система севооборота. Доход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых с учетом севооборота культур. Например, если в течение пяти лет поле было занято зерновыми, а один год — паром, тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов пяти лет, отнесенной к шестилетнему периоду.

Культуру можно считать основной, если она в структуре товарной продукции растениеводства занимает не менее 70 процентов. Оптимальная структура посевных площадей является аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хозяйстве. Она может быть определена с использованием традиционного математического аппарата на основе нахождения максимального объема продаж при искомой площади под определёнными культурами.

В результате решения этой задачи будут определены оптимальные размеры сельскохозяйственных угодий, выделяемых под каждую культуру, и объем продаж растениеводческой продукции хозяйства. Основными статьями затрат, учитываемыми при расчете чистого операционного дохода, приходящегося на землю, являются:

прямые производственные расходы, например, покупка семян, горючего, удобрений и пестицидов; амортизационные отчисления; текущий ремонт зданий, сооружений, техники, используемых для производства культур

2) возврат кредитов и процентов по обслуживанию долга;

3) доход на вложенный капитал и прибыль предпринимателя;оплата труда, включая отчисления от фонда оплаты;

5) налог на землю, другие налоги;

6) затраты на создание резервов оборотного капитала;

7) косвенные издержки (общепроизводственные и общехозяйственные затраты) и другие виды затрат.

Доход на вложенный капитал может определяться через норму отдачи на собственный капитал (включая основные и оборотные фонды) на основе анализа норм отдачи на капи­тал, сопоставимых по уровню риска альтернативных инвестиций.

Прибыль предпринимателя может оцениваться по сложившемуся уровню этого показателя в сельскохозяйственном производстве в конкретном регионе или исходя из типичных условий оплаты управленческого персонала.

Если земля находится в аренде или передана в управление, то в состав издержек включается вознаграждение за управление, которое также определяется из рыночных условий.

На практике показатели нормы отдачи на капитал и прибыли предпринимателя показателя заменяют нормативной (плановой) прибылью. Считается, что этих средств достаточно, чтобы получить от­дачу на вложенный капитал и соответствующее вознаграждение за предпринимательские усилия. Например, при валовом доходе с 1 га 50 тыс.у.е., затратах на производство продукции 30 тыс.у.е., плановой прибыли – 20 процентов, чистый операционный доход или земельная рента составит 50—20 – 50∙0,2 = 20 тыс.у.е.

В себестоимости продукции обычно учитывается нормативная или плановая прибыль.

Проценты по обслуживанию долга определяются исходя из обычных условий кредитования предприятий сельского хозяйства.

Затраты на создание резервов оборотного капитала определяются потребностями производителя, распределяются по годам и учитываются в составе операционных расходов.

Материальные затраты и расходы на заработную плату могут определяться как по нормам расхода соответствующих оборотных фондов (удобрений семян, горюче–смазочных материалов и т. д.) и норм выработки, применяемых в сельскохозяйственном производстве при калькулировании затрат в ходе проведения сельскохозяйственных работ.

При определении затрат также можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными по калькулированию себестоимости продук­ции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни, а не утвержденных норм амортизации.

Далее эти затраты могут быть отнесены либо на площадь, занимаемую зерновыми культурами, либо на товарную продукцию.

Затраты на семена, посадочный материал, удобрения и ядохимикаты определяются исходя из их необходимого количества и рыночных цен на них.

Затраты на оплату труда определяются исходя из затрат труда, выраженных в человеко-днях, и их денежной оценки.

земельный налог и налог на прибыль) не учтен. Его надо учитывать в составе издержек, если он не включается в расчетные показатели себестоимости, предоставляемые сельскохозяйственной организацией или органами статистики и сельского хозяйства.

ПРИМЕР 5.3

Найти стоимость 10 га пашни методом капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю. Основные возделываемые культуры в севообороте: 3 года – пшеница, 1 год – ячмень, 1 год – пар. Средняя урожайность пшеницы – 30 ц/га, средняя урожайность ячменя – 20 ц/га. Средняя цена реализации пшеницы – 2,2 ден.ед/кг,

ячменя – 1,6 ден.ед/кг. Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом прибыли предпринимателя составляют 1,5 ден.ед/кг, по выращиванию ячменя – 1,3 ден.ед/кг. Коэффициент капитализации равен 0,18.

РЕШЕНИЕ

Стоимость земли определяется путем капитализации средневзвешенного операционного дохода по выращиванию пшеницы и ячменя с учетом севооборота.

, (5.6)

где V – стоимость земельного участка ден.ед;

Р_оп – операционный доход по выращиванию пшеницы, ден.ед;

Р_оя – операционный доход по выращиванию ячменя, ден.ед;

t₁ – количество лет выращивания пшеницы в севообороте;

t₂ – количество лет выращивания ячменя в севообороте;

К_к – коэффициент капитализации;

Т – период севооборота, лет.

В нашем случае чистый операционный доход от пшеницы равен

3000·(2,2–1,5) = 2100 ден.ед/га.

Чистый операционный доход по ячменю составляет

2000·(1,6–1,3)=600ден.ед/га.

Средневзвешенный доход от пашни

(2100·3+600·1+0·1)/5=1380 ден.ед/га.

Стоимость 1 га земли 1380/0,18=7667 ден.ед/га.

Стоимость 10 га земли 7668 · 10=76670 ден.ед.

ЗАДАНИЕ 5.3

Найти стоимость земельного участка пашни заданной площади методом капитализации дохода, приходящегося на землю. Цена реализации пшеницы – 2,5 ден.ед/кг, ржи – 2,2 ден.ед/кг, овса – 1,5 ден.ед/кг, ячменя – 1,8 ден.ед/кг. Суммарные затраты по выращиванию культур с учетом предпринимательской прибыли по пшенице – 2,1 ден.ед/кг; по ржи – 1,8 ден.ед/кг; по овсу – 1,1 ден.ед/кг; по ячменю – 1,5 ден.ед/кг. Исходные данные в приложении 25.

5.1.2 Оценка природных ресурсов методами затратного подхода

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход при оценке земельного участка без улучшений не применяется, так как земля не может быть воспроизведена физически, следовательно, затраты на воспроизводство или замещение на нерукотворный предмет рассчитать невозможно. Методы затратного подхода для земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственного использования) применимы только в случаях наличия на земельном участке зданий, строений, сооружений (мелиоративные системы), многолетних насаждений и других улучшений (культур–технических работ, долговременных культурных пастбищ и т.д.).

К многолетним насаждениям относятся сельскохозяйственные культуры со сроком жизни более одного года, например древесно–кустарниковая растительность, садовые культуры, ягодники и пр. При оценке земельных участков, на которых расположены многолетние насаждения учитывается рыночная стоимость самого земельного участка и определяются все затраты необходимые для воссоздания таких культур, включая затраты на подготовку почвы, стоимость саженцев, работы по посадке, уходу за культурами и другие затраты, с расчетом на период полного восстановления урожайности плодоносящих культур, которая была на дату оценки.

ПРИМЕР 5.4

При отводе земельного участка для строительства промышленного объекта, имеющего государственное значение, изымается земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности сельхозартели «Заря», общей площадью 1,44 га.

Исходные данные:

1. Общая площадь земельного участка – 1,44 га;

2. Рыночная стоимость аналогичного земельного участка без улучшений (пашня) – 100 тыс. ден.ед.;

3. На участке имеются многолетние плодовые насаждения, в том числе:

- земляника садовая, сорт «Фестивальная», в возрасте 2 года – 1000 шт.;

- яблони, сорт «Белый налив»в возрасте 10 лет – 100 шт.;

- смородина красная, сорт «Пламя», в возрасте 5 лет – 750 шт.;

4. Стоимость посадочного материла (включая затраты на транспортировку):

- земляника садовая, сорт «Фестивальная» – 10 ден.ед/шт.;

- яблоня, сорт «Белый налив». – 80 ден.ед/шт.;

- смородина черная, сорт «Пламя» – 35 ден.ед/шт.

5. Затраты на подготовку участка и посадку саженцев – 85тыс.ден.ед./га

6. Затраты, связанные с проектно–изыскательскими работами

по разработке проекта организации сада. – 50 тыс.ден.ед .

7. Ежегодные затраты на уход за плантацией – 25тыс.ден.ед./га

Срок освоения участка до восстановления плодородия – 5 лет.

Определить рыночную стоимость земельного участка с улучшениями затратным подходом, методом восстановительной стоимости.

РЕШЕНИЕ

Выполняем расчет восстановительной стоимости многолетних насаждений по затратам на выполнение работ по их замене. Земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности сельхозартели «Заря», общей площадью 1,44 га (таблица 5.3).

Таблица 5.3

Расчет восстановительной стоимости многолетних насаждений

№ п/п	Наименование затрат	Единица измерения	Количество единиц измерения	Стоимость единицы измерения, тыс.ден.ед.	Общая стоимость, тыс.ден.ед
	Подготовка почвы, посадка растений	га	1,44		122,4
	Стоимость посадочного материала
2.1.	земляника садовая, сорт «Фестивальная»	шт.		0,01
2.2.	яблоня, сорт «Белый налив»	шт.		0,08
2.3.	смородина красная, сорт «Пламя»	шт.		0,035	26,25
	ИТОГО	44,25
	Затраты, связанные с проектно–изыскательскими работами по разработке проекта организации сада.	проект
	Ежегодные затраты на уход за плантацией	га	1,44
	ИТОГО затрат на посадку и уход за многолетними насаждениями	396,65

Таким образом, общая стоимость земельного участка с улучшениями затратным методом состоит из затрат на посадку и уход за многолетними насаждениями + стоимость земельного участка 396,65+100=496,650 тыс.ден.ед.

ЗАДАНИЕ 5.4

Администрация N–ской области выбирает земельный участок для строительства целлюлозно–бумажного комбината. Наиболее подходящий вариант размещения комбината, с экономической точки зрения, является земельный участок учебно–опытного хозяйства N–ской сельскохозяйственной академии, занятый плодовыми культурами (плодовая плантация).

Найти:

1. Затраты на восстановление плодовой плантации.

2. Общую рыночную стоимость земельного участка с улучшениями затратным подходом, методом восстановительной стоимости.

Исходные данные для всех вариантов:

1. Стоимость посадочного материла (включая затраты на транспортировку):

- земляника садовая, сорт «Фестивальная» – 10 ден.ед/шт.;

- земляника садовая, сорт «Рейгондлинг» – 20 ден.ед/шт.;

- яблоня, сорт «Белый налив». – 80 ден.ед/шт.;

- яблоня, сорт «Анис» – 90 ден.ед/шт.;

- смородина черная, сорт «Пламя» – 35 ден.ед/шт.;

- смородина красная, сорт «Северная» – 32 ден.ед/шт.

2. Плодовые деревья находятся в плодоносящем периоде жизни.

3. Рыночная стоимость земельного участка без улучшений

(пашня) составляет – 125 тыс. ден.ед

4. Срок освоения участка до восстановления плодородия – 6 лет.

Исходные данные по вариантам в приложении 26.