Стаття 180. Зонування земель

1. Зонування земель здійснюється у межах населених пунктів.

2. При зонуванні земель встановлюються вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон.

3. Зонування земель здійснюється відповідно до закону.

Слайд

Зонування земель - це їх розмежування з виділенням особливих зон і ви­значенням для кожної з них цільового призначення, пріоритетних функцій і відповідних режимів землекористування.

Зонування є різновидом територіального планування, здійснюється у межах населених пунктів, встановлює вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон.

Планування територій у законодавстві розглядається у поєднанні із забудовою. Зміст даних видів діяльності визначено ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності".

Правовою основою територіального планування є

ЗУ "Про основи містобудування",

ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності",

ЗУ "Про Генеральну схему планування території України".

ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" містить основні правила щодо здійснення зонування територій населеного пункту.

Так, зонування територій для забудови та іншого використання визначається планом зонування території, "який встановлює функціональне призначення, вимоги до забудови, ландшафтної організації території. "(ст. 18 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності"). Даний документ розробляється на основі генерального плану населеного пункту з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон.

На плані зонування з урахуванням попередніх рішень щодо планування та забудови території, повинні виділятись зони обмеженої містобудівної діяльності, встановлюватись умови та обмеження видів використання земельних ділянок та об'єктів нерухомості в межах кожної з зон. План зонування та перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок розробляються для всієї території населеного пункту або окремої його частини.

Зонінгові правила можуть встановлювати вимоги щодо

площі земельної ділянки,

її фронтального розміру (протяжності вздовж вулиці),

відступів забудови (від меж земельної ділянки або червоних ліній),

обмежувати висоту забудови,

кількість поверхів,

розміри будинків,

відсоток забудови ділянки,

розміри дворів та інших відкритих просторів,

регламентувати розміщення і використання споруд і землі для різноманітних цілей (житла, виробництва, торгівлі та ін.).

Правила повинні перешкоджати утворенню земельних ділянок, які не можна було б використовувати відповідно до вимог цих правил (насамперед щодо планувальних параметрів - розмірів, відступів, конфігурації тощо).

Особливе поширення зонування земель одержало в західноєвропейських країнах, де зони визначають основні напрями розвитку земле­користування на перспективу

Зонування земель здійснюють на основі схем землевпорядкування, схем використання й охорони земельних ресурсів, природоохоронної, землевпо­рядної, містобудівної й іншої документації на рівні регіонів і їх муніципаль­них утворень.

Рішення із зонування земель приймають, виходячи з таких основних принципів щодо комплексної їх організації:

- орієнтації на інтенсивне використання і раціональну організацію;

- установлення науково обгрунтованого балансу земель різного призначен­ня, збереження особливо охоронних природних територій, сільськогоспо­дарських угідь і місцевостей з цінною історико-культурною спадщиною і створення необхідної інженерно-транспортної інфраструктури;

- чіткого розмежування земель сільськогосподарського, лісогосподарського, природоохоронного призначення й урбанізованих територій із закріплен­ням у законодавчому порядку відповідних режимів їхнього функціональ­ного використання;

- раціонального використання природних ресурсів;

- охорони навколишнього природного середовища і забезпечення екологіч­ної безпеки;

- забезпечення найбільш сприятливих організаційно-територіальних умов для ведення сільського господарства.

До складу земель поселень, наприклад, можуть входити земельні ділянки, віднесені згідно містобудівних регламентів до наступних територіальних зон:

• житлова;

• суспільно-ділова;

• виробнича;

• інженерних і транспортних інфраструктур;

• рекреаційна;

• сільськогосподарського використання;

• спеціального призначення;

• військових об’єктів;

• інші територіальні зони.

Матеріали із зонування земель виготовляють у складі текстової і графіч­ної частин.

У текстовій частині обгрунтовують умови встановлення зон, їхньої гра­ниці, площі земельних угідь і т. п.

Графічна частина включає схематичну оглядову карту, на якій у кольорі показують розташування кожної з установлених зон.

Масштаб карти залежить від розміру території зонування і може бути:

- для території регіонів України - 1 : 100 000 ... 1 : 250 000;

- адміністративних районів - 1 : 25 000 ... 1 : 50 000;

- території сільських та селищних рад, що знаходяться в межах адміністра­тивних районів, - 1 : 10 000 ... 1 : 25 000.

Схеми зонування поселень відповідно до містобудівних вимог у залеж­ності від розміру території затверджують постановою відповідних органів влади або рішенням органів місцевого самоврядування.

Відповідно до встановлених зон розміщають об’єкти промислового, сільськогосподарського, житлово-ци­вільного і рекреаційного будівництва, об’єкти інженерно-транспортної інф­раструктури, установлюють режими використання територій, планують ви­користання земель

Зонування земель у межах населених пунктів

Специфічною формою планування використання та охорони земель є їх зонування, яке здійснюється у межах населених пунктів.

Зонування земель у межах населених пунктів нерозривно пов’язане з плануванням і забудовою територій. Зонування земель реалізується шляхом розроблення відповідного плану, який є елементом місцевих правил забудови. Такі правила є нормативно- правовим актом, який установлює порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх до­пустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування.

Місцеві правила складаються з двох частин: текстової та графічної. Саме у текстовій частині місцевих правил забудови визначається перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон. Що ж стосується графічної частини місцевих правил - плану зо­нування, то на ньому встановлюється поділ території населеного пункту на зони з допустимими та переважними видами використання земельних ділянок.

План зонування та перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок розробляються для всієї території на­селеного пункту або окремої його частини.

Слайд

Для кожної окремої зони згідно з державними будівельними нормами встановлюються єдині умови і обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок, які стосуються:

- гранично допустимої поверховості будинків і споруд та щільності забудови;

- мінімальних відступів будинків і споруд для червоних ліній, ліній регулю­вання забудови, меж суміжних земельних ділянок;

- вимог до впорядкування доріг та під’їздів до будинків і споруд, місць пар- кування транспортних засобів;

- вимог до забезпечення експлуатації інженерно-транспортної інфраструкту­ри, озеленення та впорядкування територій, утримання будинків і споруд;

- переліку обмежень використання земельних ділянок (містобудівних, інженер­них, санітарно-епідеміологічних, природоохоронних, історико-культурних);

- інших вимог

Зонування земель здійснюється відповідно до затверджених в установ­леному законом порядку стандартів, норм і правил, і є одним з основних до­кументів стратегічного управління.

Слайд

До землевпорядних дій із зонування земель відноситься також кадастро­ве зонування. Кадастрове зонування включає:

• встановлення меж обмежень щодо використання земель;

• встановлення меж кадастрових зон та кварталів;

• встановлення меж оціночних районів та зон;

• створення системи кадастрових номерів (кадастрова нумерація земельних ділянок).

Порядок кадастрового зонування визначається Державним агентством із земельних ресурсів.