Специфика правового режима земель сельскохозяйственного назначения и меры по их особой охране
Земли с-х назначения требуют к себе бережного отношения, они должны иметь приоритет по сравнению с другими категориями земель, более строгий правовой режим, использоваться более рационально. Так как верхний плодородный слой земли – одно из трудносоздаваемых и в то же время легко уязвимых природных объектов. Еще Карл Маркс писал: «Время ничего не щадит и ухудшает все средства производства за исключением земли». Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Приоритет с-х земель проявляется в:
1) эти земли предоставляются для с-х нужд. Для иных нужд выделяются земли несельскохозяйственного назначения. Если таких земель не окажется, отводятся с-х земли, непригодные для с-х использования или угодья худшего качества по кадастровой оценке. Для строительства линий электропередач, связи, автомобильных дорог допускается предоставление с-х угодий более высокого качества. При этом такие сооружения должны размещаться вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.
2) с-х земли охраняются от необоснованного их изъятия с целью предоставления для других нужд: -а) изъятие, в том числе путем выкупа, с-х угодий с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня с целью предоставления для несельскохозяйственного использования допускается в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны и безопасности государства; -б) особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается; -в) если изъятие с-х земель для несельскохозяйственных нужд неизбежно, то их изъятие производится по мере освоения (обработки) ранее изъятых для этих целей земель; -г) изъятие с-х земель для их предоставления организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности производится после восстановления ранее отработанных земель.
3) Закон предусматривает ряд мер, направленных на снижение или смягчение вреда, связанного с изъятием с-х земель для других нужд: если изъятие с-х земель связано с нарушением плодородного слоя, то он должен быть снят и сохранен для возврата на прежнее место (при временном изъятии земель); земли должны быть возвращены для использованию по основному назначению в пригодном состоянии после соответствующей рекультивации; в целях охраны с-х земель и интересов с-х землепользователей предусматривается полное возмещение убытков и потерь с-х производства, связанных с изъятием земель.
4) для предотвращения деградации с-х земель, их нарушения, других неблагоприятных последствий хозяйственной деятельности предусматривается проведение комплекса экономических, экологических, агротехнических, почвозащитных мероприятий и в связи с этим возлагает на с-х землепользователей широкий круг обязанностей.
Оборот земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Особенности оборота земельных долей в праве общей собственности на земельный участок в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Вопрос регулируется ФЗ «Об обороте земель с-х назначения», Закон Алтайского края «О регулировании отдельных отношений в области оборота земель с-х назначения».
Оборот земли – это переход земельного участка от одного лица к другому. Он может быть частным и публичным. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то оборот земли осуществляется в административном порядке по нормам земельного права в форме распределения-перераспределения земельных участков (публичный оборот). Когда земельный участок является объектом частной собственности, то речь идет о частном обороте земли, осуществляемом по нормам гражданского права в форме купли-продажи, дарения. Два вида оборота - переход в собственность и в аренду.
Особый режим, установленный для земель с/х назначения не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков осуществляется по общим правилам, установленным ЗК РФ.
Принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения:
1) сохранение целевого использования земельных участков. Если в течение трех лет используется не по целевому назначению-то принудительное изъятие.
2) установление размера общей площади земельных участков с-х угодий, расположенных на территории административно-территориального образования, которые могут находиться в собственности одного лица или группы лиц. Устанавливается и минимальный и максимальный предел. В Алтайском крае максимум это 10% от общей площади с-х угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления, приобретения таких земельных участков
3)преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В Алтайском крае это право делегировано муниципальным образованиям.
4) преимущественное право субъекта РФ или муниципалитета на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли.
5) установление особенностей предоставления земельных участков иностранцам. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Это не принципы, а правильно назвать особенности.
Если земельный участок или доля в праве общей собственности приобретены в собственность с нарушениями законодательства, то такой земельный участок или доля должны быть отчуждены собственником в течение года. В противном случае орган государственной власти субъекта в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушениях, должен обратиться с заявлением в суд о понуждении собственника к продаже на торгах (конкурс, аукцион) либо субъект РФ должен выкупить по рыночной стоимости.
Обязанность собственников, арендаторов использовать земельные участки надлежащим образом. В противном случае они будут обязаны возместить вред, причиненный земле как природному объекту, и у них может быть принудительно изъят земельный участок.
Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду на торгах (конкурсах, аукционах). В Алтайском крае до 2052 года только в аренду. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Купля-продажа. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Если в течение 30 дней они не выкупят, то в течение года собственник может продать земельный участок по цене не ниже заявленной. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Аренда. Минимальный срок устанавливается законом субъекта. Максимальный срок аренды 49 лет. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.
Особенности оборота земельных долей в праве общей собственности на земельный участок в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Земельная доля – доля в праве общей собственности на земельный участок, приобретенная в ходе реорганизации и приватизации с-х предприятий, проводившихся до вступления в силу ФЗ «Об обороте земель с-х назначения». Эти доли получили бывшие работники таких предприятий, пенсионеры, лица, занятые в социальной сфере на селе.
К сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК РФ. В случае, если участников общей собственности более пяти, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей: если остальные участники долевой собственности на земельный участок не воспользовались правом преимущественной покупки, то продавец обязан в письменной форме известить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать долю третьему лицу с указанием цены. Если субъект РФ откажется от покупки или не уведомит продавца в течение месяца то продавец вправе в течение года продать долю третьему лицу по цене не ниже указанной. Участники долевой собственности могут передать участки в аренду, тогда договор заключается с каждым из них или с одним, который действует на основании доверенности.
Возможен выдел доли. Нужно известить в письменной форме или через СМИ других участников долевой собственности с указанием предполагаемого месторасположения земельного участка. Если в течение месяца со дня уведомления от них не поступят возражения, то предложение считается согласованным. Если возник спор-то решается в суде.
Особенности определения порядка владения и пользования. Не как в ГК РФ такой порядок определяется по соглашению всех участников. А проводится общее собрание, которое правомочно если присутствуют не менее 20% собственников. Решения принимаются квалифицированным большинством голосов.