Экономический механизм землепользования

Первоначально в нашей стране было предложено оце­нивать земельные участки в соответствии с затрата­ми на освоение и поддержание объектов природо­пользования в состоянии, пригодном к эксплуатации, т.е. была реализована «затратная» концепция. В результате бедные, мало­пригодные для земледелия территории, которые потребовали много затрат для орошения, внесения удобрений, оказывались более цен­ными, чем знаменитые черноземы. Для устранения этого очевид­ного несоответствия была выдвинута результатная концепция оцен­ки природных ресурсов, в соответствии с которой оценка участка земли рассматривалась как денежное выражение продукции, по­лучаемой с участка. Позже делались попытки соединения затратной и результатной концепций.

Наиболее правильным признан подход, основанный на рент­ной концепции оценки природных ресурсов. Цена земли – это цена собственности на участок земли. В то же время земельная рента – это цена услуг земли в определенный период, получающая свое выраже­ние в виде арендной платы за используемую землю. Цена земли зави­сит от земельной ренты и представляет собой сумму дисконтирован­ной земельной ренты за предстоящий срок службы участка земли.

В рыночных условиях цена на землю, как и земельная рен­та, определяется уровнем спроса на отдельные участки. Цена земли (Ц₃) равна:

,

где Р – годовая рента (арендная плата), ожидаемая с данного участка земли в t-м году, t – срок службы участка земли в годах (от 0 до Т); r – текущая рыночная ставка ссудного процента.

На основании земельной ренты и цены земли устанавлива­ются земельный налог и нормативная цена земли. Нормативная цена земли используется при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении, получении банковского кре­дита под залог земельного участка и в некоторых других случаях. Последовательность расчета нормативов платы за землю и цены земли указана на рис. 14.1.

Рис. 13.1. Алгоритм расчета норматива платы за землю и цены земли

При установлении порядка определения нормативной цены земли в правительственных документах процентная ставка при­нята на уровне 2% (то есть r₀ = 0,02). В связи с этим нормативная цена земли определяется в размере 50-кратной ставки земельно­го налога, а размер земельного налога – преимуществами место­положения, качества земель, инженерно-транспортной инфра­структуры, т.е. факторами, определяющими конъюнктуру рынка земли. Никакие льготы при расчете нормативной цены не учиты­ваются.

Взимание земельных налогов базируется на четком опреде­лении состава и классификации земель. Земельный фонд России в соответствии с Земельным кодексом подразделяется с учетом целевого назначения земель: сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов (городов, поселков, сельских населенных пунктов); промышленности, транспорта, радиовещания, теле­видения, информатики и космического обеспечения, энергети­ки, обороны и иного назначения; природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; лесного фонда; водного фонда; запаса. Пра­во землепользования предоставляется местными органами власти, которые выдают разрешение на землепользование либо заключа­ют договор на аренду. Отнесение земель к той или иной катего­рии и перевод из одной категории в другую в связи с изменени­ем целевого назначения производятся также местными органами власти в соответствии с их компетенцией.

Существуют две формы включения юридических лиц и граждан в землепользование – бессрочное (постоянное) пользова­ние земельными участками и временное пользование земельными уча­стками. Право бессрочного (постоянного) пользования земель­ным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующими местными органа­ми власти. В соответствии с Земельным кодексом предельный срок временного пользования землей в России устанавливается не бо­лее трех лет. Право аренды и временного пользования земельными участками удостоверяется договорами. К договору прилагается план земель, предоставленных во временное пользование, аренду.

По решению местной администрации земельные участки собственников земли, землевладельцев и землепользователей могут по согласованию с ними предоставляться во временное пользование для государственных и общественных нужд в поряд­ке, установленном Земельным кодексом. Основанием для уста­новления и взимания платы за землю является документ, удос­товеряющий право собственности, владения или пользования (аренды) земельным участком.

Формами платы за землю являются: арендная плата, нор­мативная цена земли, земельный налог. Размер арендной платы за землю устанавливается договором. Нормативная цена земли определяется в размере 50-кратной ставки земельного налога. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйствен­ной деятельности и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. При формирова­нии бюджетной системы Российской Федерации производится регулярный пересчет земельного налога с учетом индексации ставок. Ставки земельного налога определяются отдельно по ка­тегориям земель основного целевого назначения, видам и под­видам угодий, природным зонам, группам почв, городам, по­селкам, зонам крупных населенных пунктов.

Дифференциация средних размеров земельного налога за сель­скохозяйственные угодья осуществляется на основе материалов ка­дастровой оценки земель по группам почв, а также многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ. При этом местные органы вла­сти имеют право повышать ставки, но не более чем в два раза за земли в границах сельских населенных пунктов и земли сельскохо­зяйственного назначения, расположенные в сельской местности.

Если земли предприятий находятся внутри городов, рабо­чих и курортных поселков, то с них взимается плата по ставкам, установленным для городских земель в соответствии с Законом «О плате за землю». Средние ставки дифференцируются по мес­тоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. Дифференциация средних ставок производится по зонам различной градостроительной ценности на основе проектно-планировочной документации или на основе коэффициентов относительной ценности территории, определяемых экспертным путем. Границы зон определяются в соответствии с экономичес­кой оценкой территории и генеральным планом города. Налог на земельные участки, превышающие по площади установленные нормы отвода, взимается в двукратном размере. Важно отметить, что сумма земельного налога за облагаемую территорию в целом по городу, поселку, рассчитанная по его зонам, должна быть равна сумме налога по средней ставке данного города.

Конкретная ставка земельного налога в городах и поселках городского типа устанавливается городскими, поселковыми орга­нами власти, а не региональными (республиканскими, краевы­ми, областными). Земельный налог исчисляется исходя из пло­щади земельного участка и утвержденных ставок налога. Если зем­лепользование ведется на земельных участках, облагаемых нало­гами по различным ставкам, то общий размер определяется суммированием налога по этим земельным участкам.

За земли, находящиеся в бессрочном пользовании внутри на­селенных пунктов под промышленными застройками, сооружения­ми и другими строениями, занятые автотранспортными подраз­делениями, санитарно-защитной зоной и т.п., устанавливается налог для городских земель:

H = k_i – k₂ – k₃ – C,

где С – средняя ставка земельного налога в городах и других населенных пунктах (руб./кв. м на год); k_i – коэффициент увеличения средней став­ки земельного налога в курортных зонах (варьируется от 1,5 до 8,0); k₂ – коэффициент увеличения средней ставки земельного налога в городах и районах с исторической застройкой (лежит в пределах от 2,5 до 4,0); k₃ – коэффициент увеличения средней ставки земельного налога за счет ста­туса города, развития социально-культурного потенциала (варьируется от 2,2 до 3,0).

Размер коэффициентов устанавливается по каждому земель­ному участку.

За земли, находящиеся в бессрочном пользовании вне населенных пунктов под промышленными застройками, сооружениями и другими строениями, налоги устанавливаются в 3-кратном размере средних ставок административного района на земли сельскохозяйственного назначения. Местным органам власти предоставляется право повышать ставки земельного налога, но не более чем в два раза.

За земли (в том числе в составе лесного фонда), выделенные предприятию при ведении подсобного хозяйства для сенокошения, выпаса скота, устанавливается налог в соответствии с кадастровой оценкой занимаемых сельскохозяйственных земель в данном административном районе. Местная Дума может повышать ставки налога, но не более чем в два раза.

За земли, занятые лесами, используемые предприятиями в рекреационных целях, налог определяется в размере 5% от таксовой стоимости древесины на этой площади с учетом увеличения ставок для курортных зон. В этих целях используются нормативы расчетов платежей за древесину, отпускаемую на корню.

За земли водного фонда (водоемы), используемые для хозяйственных или рекреационных целей, находящиеся вне населенных пунктов, налог устанавливается местными властями по средним ставкам земель сельскохозяйственного назначения.

За земли, занятые под жилые застройки, размер налога исчисляется в размере 3% ставки земельного налога, установленного в городах и поселках городского типа. Налог на жилые застройки взимается с предприятий и организаций, на балансе которых находится государственный жилой фонд.

За земли сельскохозяйственного использования и личного подсобного хозяйства в границах городской (поселковой) черты налог также устанавливается в размере 3% ставки земельного налога, установленного в городах и поселках городского типа.

В ряде случаев региональными властями принимаются по­правочные коэффициенты к базовым ставкам земельного налога. Например, в Московской области в целях повышения эффек­тивности использования территории при строительстве подзем­ных сооружений плата за землю назначается с учетом понижаю­щего коэффициента.