Отделимые улучшения, переданные арендодателю на возмездной основе, отражаются им так же, как обычные операции по приобретению основных средств, модернизации

Неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя.

В этих случаях арендатор не вправе:

1. требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений (пункт 3 статьи 623 ГК). Если вы что-то собираетесь улучшить, то это не значит, что арендодатель тоже так считает. Поэтому обязательно нужно заручиться поддержкой.
2. учитывать эти улучшения в составе основных средств и погашать посредством амортизации (пункт 1 статьи 256 НК). Так как неотделимые улучшения имущества передаются арендодателю и их стоимость арендатору не возмещается, то такие улучшения имущества считаются переданными безвозмездно.
3. Учитывать затраты на неотделимые улучшения в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль (пункт 5 статьи 270 НК).

Учет неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя

В момет передачи неотделимых улучшений арендодателю вучете арендатора делаются записи:

Д02 К01 - списана стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

Д91 К68 - начислен НДС с рыночной стоимости переданных неотделимых улучшений (по аналогии с ситуацией безвозмездной передачи).

В учете арендодателя переданные ему неотделимые улучшения отражаются:

Д08 К98- отражена стоимость принятых от арендатора улучшений

Д01 К08 - увеличена стоимость улучшенного объекта основных средств.

Здесь имеется в виду, что у нас было основное средство, благодаря действиям арендатора оно получило улучшения увеличило свою первоначальную стоимость, далее по мере использования - начисление амортизации

Д20,25,26,44 К02

Д98 К91 - часть суммы полученного имущества отражена в части внереализационных доходов.

В налоговом учете арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, полученные безвозмездно после прекращения срока действия договора аренды не облагаются налогом на прибыль (подпункт 32 пункта 1 статьи 251 налогового кодекса). А первоначальная стоимость основных средств не увеличивается на стоимость неотделимых улучшений (пункт 1 статьи 257 и пункт 1 статьи 258 НК). Значит, здесь в налоговом кодексе достаточно адекватные положения. Раз они не разрешают арендатору признавать это в качестве уменьшения налога на прибыль, они и не берут его с арендодателя.

Учет неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя

Если произведенные улучшения не возмещаются арендодателем, то в учете арендатора такие операции отражаются в том же порядке, что и улучшения, проведенные без согласия арендодателя.

В то же время в налоговом учете арендатора согласно пункту 1 статьи 256 НК, капитальные вложения в арендованные объекты ОС в форме неотделимых улучшений, произведенные арендатором с согласия арендодателя признаются амортизируемым имуществом. И тогда в случае если стоимость таких капитальных вложений не возмещается арендодателем, то они амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов в соответствии с классификацией основных средств, утвержденной постановлением правительства номер 1. Я в этой теме когда говорю про постановление правительства номер 1 - это постановление по поводу амортизационных групп. Если вы, предположим, систему вентиляции поставили, у вас срок аренды с 01.01.11 до 31.12.11. Срок использования системы - 10 лет, амортизация будет начисляться исходя из нормального срока использования, 10%, но только в течение срока действия договора аренды, вы только 10% успеете самортизировать, в отличие от бухгалтерского учета, который позволяет списать затраты равномерно в течение всего срока аренды. Хотя списание в течение первого года не совсем правильно.

Остаточная стоимость неотделимых улучшений на дату возврата арендованного имущества арендодателю не признается арендатором в качестве расхода в соответствии с пунктом 16 статьи 270 НК.

Если произведенные улучшения не возмещаются арендодателем, то в его бухгалтерском и налоговом учете такие операции отражаются в том же порядке, что и улучшения, проведенные без его согласия.

Если произведенные улучшения возмещаются арендодателем, то такие операции отражаются в бухгалтерском учете арендатора в порядке, установленном для операций по реализации основного средства.

Д76.расчеты с арендодателем К91 - признан доход, связанный с передачей неотделимых улучшений

Д91 К68 - исчислен НДС со стоимости переданных неотделимых улучшений

Д02 К01 - списана стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором

Д51 К76 - расчеты с арендодателем - поступила сумма возмещения.

В налоговом учете сумма возмещения, полученная от арендодателя при передаче ему неотделимых улучшений, признается организацией доходом от реализации (пункт 1 статьи 248 и пункт 1 статьи 249). При этом арендатор может уменьшить сумму дохода на стоимость данных неотделимых улучшений (подпункт 2 пункт 1 статьи 268).

Если произведенные улучшения возмещаются арендодателем, то он в своем учете увеличивает первоначальную стоимость основного средства на величину улучшений и списывает через амортизацию, либо принимает к учету неотделимые улучшения в качестве самостоятельного объекта при условии, что сроки полезного использования неотделимых улучшений и самого объекта существенно отличаются.

В налоговом учете арендодатель увеличивает первоначальную стоимость основного средства на стоимость неотделимых улучшений (пункт 2 статьи 257 НК) и имеет право на начисление амортизации по неотделимых улучшениям с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию.

Отделимые улучшения

Произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное прямо не предусмотрено положениями заключенного договора аренды. По окончании срока действия договора аренды, арендатор может либо демонтировать эти улучшения, а может передать их арендодателю как с возмещением, так и без него. Значит, в данном случае надо понимать, что с одной стороны хорошо все забрать и увезти, а если нет - то денег хотелось бы за это получить, но нужно понимать, что надо все считать: может оказаться, что кондиционеры, которые вы установили разобрать и перевезти и установить на новом месте окажется дороже, чем новые купить. А что касается компенсации со стороны арендодателя - это по его доброй воле, договоритесь или нет.

В учете арендодателя отделимые улучшения, произведенные арендатором и демонтированныеим по окончании срока аренды никак не отражаются.

Отделимые улучшения, переданные арендодателю на возмездной основе, отражаются им так же, как обычные операции по приобретению основных средств, модернизации.