Глава 1. Недвижимость как объект управления и оценки

Мирзоян Н.В.

Управление и оценка

Недвижимости

Москва

УДК 332.6

ББК 65.422.5

М 521

Мирзоян Н.В., Управление и оценка недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. – М., 2009. – 250 с.

© Мирзоян Н.В., 2009 г.

© Московская финансово-промышленная академия, 2009 г.

Содержание

ВВЕДЕНИЕ.. 4

Глава 1. Недвижимость как объект управления и оценки.. 5

1.1.Понятие недвижимости. 5

1.2 Жизненный цикл объекта недвижимости. 6

1.3 Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды.. 9

1.4 Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды 16

1.5. Экономическая и социальная сущность недвижимости. 25

Глава 2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.. 36

2.1. Особенности рынка недвижимости. 36

2.2. Сегментация рынков недвижимости. 39

2.3. Методы и процедура анализа рынка недвижимости. 42

Глава 3. Управление недвижимостью.... 49

3.1. Концепции управления недвижимостью.. 49

3.2. Виды управления недвижимостью.. 57

3.3. Модели управления недвижимостью.. 61

3.4. Сферы управления недвижимостью.. 63

3.5. Организационные вопросы управления недвижимостью.. 66

3.5.1. Государственное управление недвижимостью.. 66

3.5.2. Система управления муниципальной недвижимостью.. 68

3.5.3. Девелоперская деятельность с объектами недвижимости. 71

3.5.4. Управление недвижимостью, принадлежащей собственникам.. 72

3.6. Управление портфелем недвижимости. 76

3.6.1. Основные принципы формирования портфеля. 76

3.6.2. Уровень риска портфеля недвижимости. 78

3.6.3. Алгоритм управления портфелем недвижимости. 79

Глава 4. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 85

4.1. Принципы оценки недвижимости. 85

4.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды.. 94

4.3. Основные этапы процесса оценки недвижимости. 94

4.4. Информация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта недвижимости 103

Список использованной литературы.. 112

ВВЕДЕНИЕ

Не секрет, что от того, насколько профессионально осуществляется управление недвижимостью, зависит стабильность получения дохода и возможность увеличения капитала.

Большинство владельцев недвижимости уже осознали, что для получения максимального дохода необходимо привлекать профессиональных специалистов, берущих на себя ответственность за создание, развитие и доходность объекта коммерческой недвижимости.

Управление недвижимостью - это сложный и многогранный процесс, направленный на наиболее эффективное использование объектов недвижимости и извлечение максимальной прибыли.

Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам общества, путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Крупнейшим собственником в Российской Федерации остается государство. Оценка стоимости объектов государственного имущества и прав пользования им является необходимым условием эффективного управления государственной собственностью. В случае совершения сделок с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично государству, проведение оценки является обязательным.

Юридические и физические лица также заинтересованы в услугах оценки при определении стоимости земли и строений при спорах в суде, при заключении договора страхования недвижимости, а при совершении многих операций с недвижимостью заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что в условиях рыночной экономики профессии управляющего и оценщика являются все более востребованными.

Данное учебное пособие имеет своей целью обобщить существующий теоретический материал в области управления и оценки стоимости недвижимости и показать применение теоретических методов на практических примерах.

Глава 1. Недвижимость как объект управления и оценки

Понятие недвижимости

Недвижимое имущество– это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса (ст.130) отражены на рис. 1.1.

Рис. 1.1.Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса

Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:

• прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);
• законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;
• удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику – государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;
• возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Под объектом недвижимостипонимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

· здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

· обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

· инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

· стационарные сооружения благоустройства территории участка;

· элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

· другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Параметры сравнения.

Товар.Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.

Формирование цены.Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Способы финансирования сделки.Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.

Степень ликвидности.Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

Баланс спроса и предложения.Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой не-движимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

Число потенциальных покупателей.Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.

Информированность участников сделкио состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Методы регулирования.Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи.

Надежность прогнозирования рыночной ситуации.Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

· покупатели;

· продавцы;

· арендаторы;

· арендодатели;

· кредитные учреждения;

· заемщики;

· девелоперы;

· строители;

· менеджеры;

· владельцы;

· инвесторы.

Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

Типы инвесторов.Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.

Основные цели инвестирования:

1. Личное использование.

2. Сдача в аренду.

3. Экономическое (производственное) использование.

4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).

5. Приобретение для последующего развития.

Способы финансирования:

1. Использование только собственного капитала.

2. Использование смешанного финансирования.

Государство. Министерства, ведомства

В целом: земля, угодья, водные объекты, леса, недра, надземное пространство.

Конкретно:

• отрасли народного хозяйства: добывающие, перерабатыва­ющие, производящие продукцию и услуги, в том числе:

— сельское хозяйство и отрасли его обслуживающие;

— системы и объекты обороны страны;

— разные объекты.

— регионы (края, области, республики, муниципальные

образования);

— энергетические объекты и системы (электричество, газ, нефть, уголь, богатства недр, надземные ресурсы и т.п.);

— инфраструктура и коммуникации государственного под­чинения (железные, автомобильные, водные морские и речные и воздушные системы);

— системы связи и информационные;

— финансовые институты;

— законодательство и др.

2. Регионы (края, области, республики, муниципальные образования)

В их сферу воспроизводства «вещественного богатства» можно включить:

— землю, угодья, леса, водные объекты региона;

— города, поселки, сельские образования и т.п.;

— жилые здания (муниципальные, частного сектора, жи­лье на балансе предприятий и др.);

— учебно-воспитательные учреждения (общеобразова­тельные, колледжи и вузы, научно-исследовательские и др.);

— общественные объекты (предприятия торговли, обще­ственного питания, административные, специальные и др.);

— культурно-оздоровительные учреждения (музеи, теат­ры, парки отдыха, многофункциональные центры, спортивные сооружения, поликлиники, больницы, дома отдыха, санатории, курорты), хозяйственно-бытовые уч­реждения связи, транспорт, коммунальные организа­ции и др.;

— промышленность и отрасли — добывающие, перераба­тывающие, производящие продукцию;

— сельскохозяйственную отрасль и сопутствующие ей ин­фраструктуры;

— энергетические объекты и системы, расположенные в регионе, и др.

3. Города, поселки и сельские образования

На этом уровне управление «вещественным богатством» осуществляется как отдельным объектом, так и портфелем недвижимости.

Муниципалитет в своем портфеле имеет:

— жилые здания — многоэтажные и коттеджи;

— частный сектор — коттеджи и дома;

— офисные помещения;

— торговые объекты и складские помещения;

— объекты общественно-бытового и культурно-оздоро- 1 вительного характера (музеи, театры, больницы, по­ликлиники, санатории, дома отдыха, кафе, рестора­ны, мастерские, автозаправочные станции и базы, предприятия по переработке сельхозпродукции, пти­цефабрики, молочные и мясные фермы, тепличные хозяйства и др.);

— гостиничные объекты, мотели и др.;

— системы инфраструктуры (транспортные, коммуналь­ные услуги — вода, тепло, электричество, газ, нефте­продукты, обслуживание жилищного фонда, автодоро­ги, тротуары и т.п.).

Объекты, расположенные на территории муниципалите­та, находятся как в прямом подчинении и управлении, так и в собственности юридических и физических лиц. Каждый из собственников должен обеспечить решение задач общественного назначения и собственным путем эффективного управ­ления «вещественным богатством».

Комплектование портфеля должно быть экономически обоснованным, учитывать доходность, сроки возврата (воз­мещения) инвестиций, риски, связанные с управлением не­движимостью.

Особенности существования объектов недвижимости в пространстве и времени.

Пространство:

— изменение физического состояния пространства (тер­ритории, водного, воздушного);

— изменение экономических параметров окружающей сре­ды и пространства;

— изменение затрат и стоимости земельных участков и

объектов;

— изменение инфраструктуры на территории;

— воздействие внешних и внутренних факторов на терри­тории и в пространстве.

Время:

— изменение качеств объектов недвижимости во времени;

— циклы существования объектов;

— изменение целей использования объекта во времени;

— изменение экономических факторов во времени;

— изменение социальных требований и условий во вре­мени;

— изменение стоимости объектов во времени;

— изменение стоимости денег во времени.

3.5. Организационные вопросы управления недвижимостью

Управление подразделяется на следующие направления:

нормативное— определение объемов и нормативов;

правовое— определение прав на недвижимость;

экономическое— обеспечение доходов и определение рас­ходов в процессе воспроизводства и эксплуатации;

техническое— содержание объектов в соответствии с функциональным назначением;

социальное— обеспечение населения жильем, работой, услугами; охранение имеющихся природных условий и обес­печение безопасности жизнедеятельности человека и обще­ства,

Управление обеспечивается:

1. Системой государственного законодательного и норматив­ного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынков недвижимости.

2. Оформлением и регистрацией правоустанавливающих и Других документов на объекты недвижимости.

3. Управлением объектами недвижимости в интересах соб­ственников, общества, государства. В рыночных условиях управление недвижимостью — это деятельность субъектов, направленная на получение дохода на свой страх и риск при участии муниципалитетов, регио­нов, государства.

Цели формирования портфеля

Главная цель — оптимальный доход в условиях существую­щего рынка недвижимости.

По отношению к объектам портфеля недвижимости мо­гут быть сформированы следующие цели:

1. Устойчивый поток доходов за счет приобретения объек­тов и сдачи их в аренду.

2. Доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса.

3. Получение дохода за счет приобретения объекта, его улуч­шения и последующей продажи или сдачи в аренду.

4. Доход от реализации построенных новых объектов по ча­стям или в целом через риэлторов.

5. Доход за счет финансирования строительства объектов пу­тем выпуска ценных бумаг.

6. Доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последую­щей реализацией.

7. Защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объек­ты недвижимости.

8. Получение льгот от налогообложения. Цели у инвесторов зависят от:

— наличия собственных средств;

— желания получить доходы в краткосрочном или долго­срочном периоде;

— желания заниматься бизнесом — управлять портфелем недвижимости и др.

Глава 4. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

4.1. Принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов [18] (рис. 4.1):

1-я группа:принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа:принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;

3-я группа:принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа:принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.

Рис. 4.1. Принципы оценки недвижимости [33]

Остаточная продуктивность

В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.

Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет «остаточную стоимость» и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.

Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 100 000 долл. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 250 000 долл.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Обычно собственники земли должны ответить на вопрос, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Например, компания Х владеет 0,3 га земли. Ниже приведен расчет прибыли для застройки различной плотности:

Таблица 4.1. Пример расчета прибыли от продажи домов на земельном участке

Число домов	Прибыль на дом (в долл.)	Общая прибыль (в долл.)
4

Если компания построит один дом, ее прибыль составит 10 000 долл. По мере того, как на этом участке будет строиться все больше домов, затраты на землю в расчете на один дом будут уменьшаться, однако рыночная цена каждого дома с увеличением плотности застройки будет снижаться из-за уменьшения величины приходящегося на него участка земли. При постройке до двух домов прибыль увеличивается нарастающими темпами за счет «экономии на масштабе». Затем, хотя прибыль в расчете на каждый дом снижается, при увеличении плотности застройки вплоть до 4 или 5 домов общая прибыль компании-застройщика растет. Однако, как только компания построит шестой дом, она начинает терять общую прибыль.

Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много – перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

В приведенном выше примере компания Х обнаружила, что максимальные доходы могут быть получены при строительстве на ее земле четырех или пяти домов. В обоих случаях прибыль составит 40 000 долл. Тем не менее, если строительство четырех домов принесет ту же прибыль, но с меньшим риском, чем строительство пяти домов, то принцип сбалансированности подсказывает, что четыре дома дадут оптимальную плотность застройки. При застройке участка четырьмя домами риск ниже, поскольку число сделок, необходимых для получения той же суммы прибыли, меньше.

Принцип сбалансированности применим также к региону. Для достижения баланса между частным и государственным секторами должно осуществляться разумное сотрудничество, а также грамотное планирование, продуманное применение норм зонирования.

Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера – это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.

Примером применения принципа величины является приростная стоимость единого участка земли. Она имеет место, когда большее число мелких участков объединяются в единый массив, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих массив участков. Например, представьте, что застройщик может купить лот А за 15 000 долл. и лот Б – за 10 000 долл. Если объединить эти два лота, то новый массив земли будет стоить 33 000 долл. Приростная стоимость составит 8 000 долл., как показано в следующих вычислениях:

Стоимость единого массива $ 33000

Минус: стоимость лота А – 15000

Минус: стоимость лота Б – 10000

Приростная стоимость $ 8000

Экономический размер – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип экономического разделенияозначает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

· пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;

· разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды пред-приятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

· разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Принцип зависимостигласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус, или экономическое местоположение недвижимости.

Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мере на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион. Для некоторых типов землепользования, например для крупных предприятий обрабатывающей промышленности, уровни зависимости могут существовать в общенациональном или международном масштабе.

Если в окружающей системе землепользования или в экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования включают: строительство неподалеку от объекта торгового центра, строительство школы или открытие предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масштабами нового варианта землепользования, а также связями между нововведением и оцениваемым объектом.

Связь измеряется затратами на доступ от оцениваемого объекта к обслуживающим его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затратами, расстоянием или денежными затратами. Некоторые из этих связей трудно измеримы. Например, если какой-либо участок имеет живописный вид, то данная связь может быть оценена как разница в стоимости между участком с живописным видом и другим – без такового.

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего проиграет в финансовом отношении. Проект, составленный из квартир с двумя комнатами, встретит противодействие на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехкомнатных квартир. Причем это произойдет даже в том случае, если двухкомнатная квартира будет иметь ту же площадь, что и трехкомнатные. Поэтому для реализации на рынке менее привлекательных объектов, возможно, потребуется снизить их ставки арендной платы.

Проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Это не значит, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Тем не менее архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия постройки дома викторианского стиля в квартале, застроенном домами деревенского типа.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, если дом, обошедшийся в 175 000 долл., построен в квартале, где другие дома стоят от 70 000 до 80 000 долл., то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скорее всего будет ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны.

Принцип спроса и предложенияозначает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложение – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направления ценовых изменений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами.

Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конк<