Исследование структуры рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга
2.1Характеристика рынка загородной недвижимости
Санкт-Петербурга
По итогам 2010 года при сравнительно небольшой корректировке цен предложения, суммы реальных сделок снизились в среднем на 15–20%.
Снижение цен продолжалось во всех сегментах загородного рынка – с 2009 года и до осени 2010-го. Наиболее заметно уменьшение стоимости дорогих объектов бизнес-класса (по данным ООО «АВЕНТИН-Недвижимость»). Цена в течение сезона постепенно падала вниз, а оценка объектов носила индивидуальный характер. С рынка загородной недвижимости практически исчезли покупатели, приобретающие объекты в инвестиционных целях. Доля покупателей, приобретающих участки под строительство для собственных нужд, – 90–95%, а процент инвестиционных покупок очень мал.
Больше всего участков на продаже стоит в Выборгском районе (16%), в Гатчинском и Всеволожском районах (по 14% от всех предложений), за ним идет Ломоносовский район (13%), и пригороды Петербурга (12%).
В результате, судя по итогам 2010 года, оказались востребованы в основном самые недорогие объекты – например, с середины лета 2010 года более или менее активно шли сделки с недорогими садоводствами. Продаются участки площадью 8–10 соток (по данным компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость»). Наиболее активные продажи – во Всеволожском (Дунай), Гатчинском (Сиверская, Вырица) районах. Упал интерес к удаленным садоводствам южного направления – Мшинской, Дивенской и т. п. Перестали продаваться земли в массивах под Павловском: покупатель, планируя строительство дачи, выбирает природное окружение, а не близость к городу. Потенциальные покупатели готовы проехать 70–80 км. на север от города и приобрести за 600 000–800 000 руб. участок у леса.[3]
Предложение в течение года в разы превышало спрос, в силу чего время экспозиции участков выросло. Сейчас очень сложно определить среднее время экспозиции земельного надела – все зависит от его местоположения и стоимости. Правильная оценка земельного участка дает возможность в течение полугода реализовать данный объект. При этом по интересным объектам просмотры идут практически каждые выходные, причем покупатель может возвращаться к одному и тому же участку по пять-шесть раз. В «Адвексе» приводят пример, когда агент выезжал на показ 40 раз. С нового года активно начались просмотры по Курортному району, но сделок пока не было заключено.
2.2 Расчет показателей. Факторный анализ.
Современные принципы и методы анализа рынка загородной недвижимости
Факторный анализ -многомерный статистический метод, применяемый для изучения взаимосвязей между значениями переменных.
Факторный анализ позволяет решить две важные проблемы исследователя: описать объект измерения всесторонне и в то же время компактно.
Факторный анализ может быть 1) разведочным — он осуществляется при исследовании скрытой факторной структуры без предположения о числе факторов и их нагрузках; и 2) конфирматорным, предназначенным для проверки гипотез о числе факторов и их нагрузках. Практическое выполнение факторного анализа начинается с проверки его условий. В обязательные условия факторного анализа входят:
· Все признаки должны быть количественными.
· Число признаков должно быть в два раза больше числа переменных.
· Выборка должна быть однородна.
· Исходные переменные должны быть распределены симметрично.
Существует несколько видов показателей рисков:
1. Абсолютные показатели оценки риска
В условиях определенности данная группа показателей включает абсолютные финансовые показатели, которые отражают наличие, размещение и использование финансовых ресурсов и тем самым дают возможность оценить риск последствий от неудовлетворенных результатов деятельности предприятия.
В качестве исходной информации при оценке риска используются данные бухгалтерской отчетности предприятия, прежде всего данные бухгалтерского баланса, фиксирующего имущественное и финансовое положение организации за определенный отчетный период, и отчета о прибылях и убытках.
2. Относительные показатели оценки риска
Данный класс показателей достаточно обширен и область их применения предполагает наличие информации о среде предпринимательства.
В основе первого подхода находятся такие показатели, как коэффициенты риска, шкалы коэффициентов риска, индекс рыночной эффективности бизнес-операции и др. Коэффициент риска Кр
На практике в финансовом менеджменте для оценки «рискованности» отдельных операций часто используют упрощенные коэффициентные методы определения риска, например, с помощью коэффициента риска Кр:
(1)
где У — максимально возможная величина убытка от проводимой операции в ходе коммерческой или биржевой деятельности;
С — объем собственных финансовых средств, руб.
Как видно из приведенной зависимости, коэффициент риска включает в свою конструкцию наиболее важные обобщенные характеристики, по которым однозначно можно сделать вывод о приемлемости последствий риска.
3. Вероятностные показатели оценки риска
Как уже отмечалось, предпринимательский риск проявляется в том, что в процессе осуществления субъектом предпринимательской деятельности рисковое событие может произойти, а может не произойти. Тем самым риск рассматривается как вероятностная категория – это некое событие, мерой которого может быть вероятность, характеризующая его уровень. Величина этой вероятности определяется действием как внешних, так и внутренних факторов риска, однако вероятностная природа риска является постоянной его характеристикой.
Вероятностные показатели оценки риска рассчитываются на основе классических принципов статистической вероятности с использованием стохастических моделей, а формой выражения являются точечные и интервальные оценки последствий риска.
4. Статистические показатели оценки риска
Статистические показатели по своей информативности несколько уступают вероятностным, так как в основе своей являются параметрами соответствующих законов распределения и требуют меньшего объема исходной информации для оценивания уровня риска. По своему предназначению данная группа оценивает:
· среднее значение ожидаемого результата деятельности предпринимателя, например прибыли;
· колеблемость или разброс (изменчивость) возможного результата деятельности относительно среднего ожидаемого значения.