Управление управляющей компанией
Жилищный кодекс РФ (ст. 161) содержит исчерпывающий перечень способов управления и по мысли законодателя охватывает все возможные способы, предоставляя собственникам неограниченную возможность реализации своей обязанности по выбору способа управления многоквартирным домом. В случае если собственники не могут или не желают осуществлять функции по управлению своим домом, а также создавать какое-либо юридическое лицо, у них всегда есть возможность передать эти функции по договору управляющей организации. Под управляющей организацией имеется ввиду любое юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления (п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг). Таким образом, управляющая организация является профессиональным участником рынка услуг по управлению и содержанию общего имущества многоквартирных домов.
Могут ли выступать в качестве управляющих организаций муниципальные предприятия, ранее занимавшиеся обслуживанием жилищного фонда?
Управляющей организацией может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или даже частный предприниматель. Однако действующее законодательство содержит определенные запреты и ограничения, касающиеся некоторых субъектов управления многоквартирными домами.
Федеральным законом от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что органы местного самоуправления могут создавать (участвовать в создании хозяйственных обществ) муниципальных предприятий (учреждений), необходимых для решения вопросов местного значения. Поскольку вопросы управления жилищным фондом и его обслуживания не являются вопросами местного значения (ст. 50 Федерального закона), то предприятия муниципальной формы собственности (с муниципальной долей) для осуществления этих видов деятельности создаваться не могут. Органы местного самоуправления, согласно ст. 161 ЖК РФ и постановления Правительства от 06.02.2006 г. № 75 «О порядке проведения органами местного самоуправления открыто конкурса по выбору управляющей организации для многоквартирным домом», для решения этих вопросов в домах, собственники которых не выбрали способ управления, или все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, отбирают управляющие организации на конкурсной основе. Созданные до введения в действия этого федерального закона в сфере обслуживания жилья МУПы могут осуществлять функции управления жилищным фондом. Однако, до 01.01.2009 г. в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, должно быть произведено отчуждение или перепрофилирование муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности на 1 января 2006 года, не соответствующего требованиям ст. 50 Федерального закона. Следовательно, такие предприятия подлежат реорганизации до указанного времени.
При избрании управления управляющей компанией собственникам помещений прежде всего следует обратить внимание на условия предлагаемого договора управления. Именно им будут установлены состав общего имущества, передаваемого управление, права и обязанности сторон, перечень услуг (в том числе коммунальных), стоимость, ответственность сторон, являющиеся существенными условиями такого договора (ст. 162 ЖК РФ), а также другие условия, но которым сторонами достигнуто соглашение. Условия такого договора должны быть одинаковыми для всех собственников в многоквартирном доме. Он заключается не менее чем на один год и не более чем на пять лет и автоматически пролонгируется при отсутствии заявления любой из сторон о его прекращении.
ЖК РФ установлены следующие особенности его расторжения:
- собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;
- собственники помещений в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
В остальном вопросы изменения его условий или расторжения регулируются гражданским законодательством.
Договор управления заключается между управляющей организацией и каждым собственником помещения в многоквартирном доме. Основанием для его заключения служит решение общего собрания собственников, которым собственники голосуют за конкретную управляющую компанию и утверждают форму договора со всеми приложениями. Процедура проведения общего собрания аналогична описанной в параграфе о непосредственном управлении. Решение принимается большинством голосов собственников присутствующих на общем собрании. По результатам голосования все собственники, не зависимо от их личного решения, обязаны заключить с избранной компанией договор управления. Домом может управлять только одна управляющая организация. К исполнению своих обязанностей по договору управляющая организация обязана приступить не позднее тридцати дней с момента заключения договора управления с первым собственником.
Управляющая организация, равно как и ТСЖ, является исполнителем коммунальных услуг перед собственниками помещений в доме и несет ответственность за режим и качество предоставления таких услуг (п.п. 5, 63 и гл. IX Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).
В целях снабжения коммунальными услугами потребителей-граждан, в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома, управляющей организацией заключаются договоры на предоставление требуемых услуг с ресурсоснабжающими организациями (п.п. 4-6 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам). При расчетах за коммунальные услуги применяются тарифы, установленные для граждан, а плата вносится управляющей организации (ч. 7 ст. 155 ЖК РФ и п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг).
Надлежащее содержание общего имущества собственниками осуществляется также путем заключения договора управления. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей компании на срок не менее чем один год (п. 7 ст. 156 ЖК РФ и п. 31 Правил содержания общего имущества).
До момента осуществления собственниками многоквартирного дома своей обязанности по выбору способа управления или назначения органами местного самоуправления управляющей организации, выбранной по результатам открытого конкурса (схема организации и проведения, условия участия в конкурсе, конкурсная документация, порядок проведения конкурса и порядок заключения договора управления приведены в Приложении А) и возникновения у неё обязанности по обслуживанию), ранее возникшие обязательства организации, отвечающей за управление, содержание и ремонт, сохраняются (ст. 18 федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Пока отношения между собственниками жилья, управляющими компаниями и поставщиками коммунальных услуг не будут законодательно урегулированы – жильцы будут копить долги, а монополисты применять «метод рубильника».
С передачей домов из муниципальных организаций под управление частных компаний и при создании ТСЖ перед новыми управленцами встает дилемма: принимать старые долги жильцов по оплате коммунальных услуг или нет? Если новая управляющая компания не принимает задолженность, то ресурсоснабжающие организации не подписывают с ней договор на поставку коммунальных услуг. Если же принимает, то поставщики услуг тут же требуют погашения долгов, угрожая прекратить подачу воды, тепла, электроэнергии. Замкнутый круг...
Требуя заключения прямых договоров с управленцами, монополисты хотят переложить ответственность по оплате услуг с собственников жилья на управляющие компании и ТСЖ, но при этом делают заложниками ситуации жильцов, которые добросовестно платят за все услуги.
Сейчас договор на поставку услуг ресурсоснабжающие предприятия заключают с управляющими компаниями, а надо, чтобы он заключался с собственниками жилья, с управляющими компаниями – агентские договоры. Однако поставщики услуг не хотят их подписывать, поэтому УК приходится выбивать долги для монополистов. Но управляющие компании не должны этого делать, ведь это долги собственников перед поставщиками коммунальных услуг. Законодательно это нигде не прописано, поэтому и возникают подобные коллизии. Сейчас разрабатывается закон об управляющих компаниях, который должен очертить права и обязанности управляющих компаний.
Правовое регулирование деятельности управляющих компаний осуществляется Жилищным кодексом РФ. В 2011 годуфедеральным законом в этот нормативно-правовой акт были внесены изменения, наосновании которых:
ликвидируются ЖЭК, находящиеся на государственном управлении;
учреждаются управляющие компании и товарищества,
осуществляющие деятельность на коммерческой основе.
Законодателям этого показалось достаточным. А, между тем, закон об управляющих компаниях ЖКХ, необходим. Дело в том, что управляющие компании – это один из трех способов управления домом многоквартирного типа, предложенного ЖК РФ. Но все эти действия потерпели фиаско, о чем свидетельствуют многочисленные нарушения в сфере ЖКХ, постоянные увеличения тарифов и недовольство граждан. В 2014 году планировалось принятие соответствующего закона, первое чтение он прошел в парламенте РФ.
Согласно норме ЖК РФ, управляющая компания представляет собой организацию, которая осуществляет управление жилыми домами на основе договора с владельцами указанных помещений. Такое соглашение является возмездным. С организационной точки зрения, управляющая компания – это посредник между собственниками многоквартирных помещений и лицами, непосредственно оказывающими услуги по содержанию и обслуживанию одноименного дома. Договор управления многоквартирного дома:
· заключается в форме письменного документа;
· подписывается сторонами сделки.
При выборе той или иной управляющей компании общим собранием владельцев жилых помещений в многоквартирном доме с каждым из членов такого собрания заключается соглашение об управлении. Его условия обговариваются на собрании. Еслилюди проголосовали за ту или иную управляющую компанию (более 50% голосов против меньшинства, по закону выбор устанавливается при количестве голосов 50% + 1), то она и будет обслуживать конкретный дом. Таким образом, к основному направлению деятельности управляющей компании можно отнести выполнение функций единого заказчика в качестве представителя всех владельцев помещения. Такое представительство осуществляет перед подрядчиками и поставщиками, то есть перед лицами, оказывающими услуги в сфере ЖКХ.
Проблемы и нюансы. Если в какой-либо сфере слабое правовое регулирование, то она обречена функционировать не самым лучшим образом. Это касается и ЖКХ. Поэтому, закон об управляющих компаниях ЖКХ и его принятие в следующем году ждут с нетерпением большинство потребителей. Ведь, даже законодатели говорят о недоработанности сферы управления многоквартирными домами, требующих дополнительных правовых-актов, как на уровне федерального, так и на уровне регионального ЖКХ. Ведь в настоящем времени норма статьи 161 обязывает владельцев помещения выбирать один из предложенных методов управления жилым домом управляющей компании. Но, учитывая несогласия, которые часто возникают между хозяевами помещений, орган местного самоуправления сам выбирает управляющую компанию посредством проведения открытого конкурса. Это случится в том случае, если в течение 12 месяцев собственники помещений не смогут договориться между собой и выбрать ту или иную управляющую компанию. Порядок проведения такого мероприятия, как открытый конкурс, установлен исполнительным органом власти РФ.