Теория и практика оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимости.

Оценка недвижимости представляет собой одно из направлений оценочной деятельности.

Оценочная деятельность – в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ от 29июля 1998г. это деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Основные цели оценки недвижимости – отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.

Объектом оценки является недвижимость. По ст.130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все , что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и иное имущество.

Субъекты оценки – стороны договора об оказании оценочных услуг:

- с одной стороны – оценщики - юридические лица и индивидуальные частные предприниматели с лицензией на право оценочной деятельности;

- с другой стороны – заказчики, потребители услуг – юридические лица и физические лица.

Независимость оценщика – ст.16 Закона об оценочной деятельности.

Кодекс этики оценщика.

Права и обязанности оценщика ст.14 и ст.15 Закона об оценочной деятельности.

Предмет оценки недвижимости – это установление одного из видов стоимости объекта недвижимости (рыночной, инвестиционной, ликвидационной, страховой, залоговой, налогооблагаемой и др.)

Принципы оценки.

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в 4-е группы:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя:

а) Полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени . Недвижимость обладает стоимостью только в том случае ,если она полезна какому – либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции .

б) Замещение. Рациональный покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости .

в) Ожидание. Рыночная стоимость равна текущей ценности будущего дохода или благ , производимых недвижимостью , с точки зрения типичных покупателей и продавцов .

2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями:

а) Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход , отнесенный к земле , после того , как были оплачены затраты на труд , капитал и предпринимательство .

б) Вклад или предельная производительность. Стоимость любого фактора производства или компонента недвижимости зависит от того, какую именно долю общей стоимости недвижимости составляет этот фактор или компонент.

в) Переменные пропорции (возрастающие и уменьшающие доходы) Недвижимость достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства (земля, труд, капитал и управление) сбалансированы друг с другом. Это также называется принципом сбалансированности или принципом повышающихся или уменьшающихся результатов.

г) Сбалансированность (пропорциональность) – любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли .

д) Экономическая величина – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

е) Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

3. Принципы, связанные с рыночной средой:

а) Зависимость – стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

б) Спроса и предложения. Рыночная стоимость недвижимости определяется соотношением спроса и предложения на дату оценки.

в) Изменения. Силы спроса и предложения находятся в динамике и постоянно создают новую среду в области недвижимости, приводя к колебанию цен и стоимости.

г) Конкуренции. Цены поддерживаются на одном уровне, И рыночная стоимость устанавливается по средствам постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов , подрядчиков и других участников рынка .

д) Соответствия (согласованности). Недвижимость достигает своей максимальной стоимости, когда она находится в среде физически, экономически и социально однородной или в среде совместных и гармоничных видов землепользования.

4 . Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Для целей рыночной оценки недвижимость необходимо оценивать при условии его наилучшего использования, которое есть возможное, юридически законное использование, которое обеспечит наивысшую стоимость недвижимости на момент оценки.